بازار مسکن در فریز

به گزارش تجارت آنلاین، تجربه نشان داده نوسانات شش عامل فروش نفت، نرخ ارز، سود بانکي، تورم، رکود اقتصادي و پروژه‌هاي عمراني در رونق يا رکود بازار مسکن تاثير گذار است که در حال حاضر بجز عامل تورم که کنترل آن در ثبات بازار مسکن تاثيرگذار بوده است، مکان نماي پنج عامل ديگر در جهت رونق بازار مسکن قرار ندارد.
بين سالهاي ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۲ درآمدهاي نفتي دولت به شدت افزايش يافت که با پروژه مسکن مهر همزمان شد. به تبع اين پروژه ي دولتي، ساخت و ساز خصوصي نيز رونق گرفت تا اينکه عرضه بالا گرفت و به دليل حباب قيمت مسکن در سال ۱۳۹۱ شاهد رکود اين بخش بوديم. از آن زمان به بعد و مصادف با روي کار آمدن دولت يازدهم قيمت نفت روند نزولي به خود گرفت و هم اکنون در محدوده ۵۰ دلار است. نشانه‌هايي نيز مبني بر افزايش ناگهاني قيمت نفت وجود ندارد. بنابراين شايد نتوان در کوتاه مدت براي رونق مسکن روي عامل نفت حساب کرد.
يکي ديگر از محرک‌هاي تاثيرگذار در رونق يا رکود مسکن نوسانات نرخ ارز است؛ بدين صورت که هر زمان نرخ ارز پايين آمده جذابيت اين بخش کم شده و سرمايه گذاران به سمت بازار مسکن سوق پيدا کردند. اما در روزهاي اخير شاهد بوديم که دلار روند صعودي به خود گرفت و تا محدوده ۴۰۰۰ تومان بالا رفت و سپس مجددا به محدوده ۳۹۰۰ تومان بازگشت. بر اين اساس تا زماني که به طور کامل نرخ ارز ثبات پيدا نکند نمي‌توان شاهد ورود سرمايه‌هاي سرگردان از اين بخش به سوي بازار مسکن بود.
سود بانکي حالت الاکلنگ را در بازار مسکن دارد. بدين صورت که هرچه نرخ بهره سپرده‌هاي بانکي بالا مي‌رود، تمايل به سپرده گذاري افزايش مي‌يابد و رغبت براي ساخت و ساز در بخش مسکن کاهش مي‌يابد. با اينکه طي يک سال اخير شوراي پول و اعتبار طي چند مرحله سود بانکي را از ۲۲ درصد به ۱۵ درصد رساند اما جدي نگرفتن نرخ مصوب از سوي بانکها باعث شده تا همچنان پولها در بانک باقي بماند و بخش مسکن از آن بي نصيب باشد.
يکي ديگر از عواملي که مي‌تواند در ثبات بازار خريد و فروش و اجاره مسکن موثر باشد نرخ تورم است. بدين صورت که کاهش نرخ تورم مي‌تواند باعث شود تا متقاضيان بالقوه بازار مسکن به تدريج توان خريد پيدا کنند. طي ماههاي اخير نرخ تورم تک رقمي‌شده و اگر اين روند ادامه يابد مي‌توان اميدوار بود که با خالي شدن حباب قيمت مسکن و نيز حرکت دو منحني نرخ تورم عمومي‌و تورم مسکن به سمت تلاقي يکديگر، جذابيت بازار مسکن بالا برود. تنها اميدواري که در حال حاضر براي بخش مسکن وجود دارد در همين ناحيه است.
از زمان روي کار آمدن دولت يازدهم، رکود صنعت و مسکن از يکديگر تاثير گرفته‌اند؛ چرا که بخش مسکن به عنوان پيشران با بسياري از صنايع پايين دستي مرتبط است و رکود آن باعث کاهش ظرفيت و اشتغال کارخانجات مي‌شود. بر همين اساس کارشناسان مي‌گويند حدود ۱۵ درصد از GDP و ۳۰ درصد از اشتغال کشور معطل رونق بخش مسکن مانده است.
محرک ديگري که مي‌تواند بخش مسکن را تکان دهد، پروژه‌هاي عمراني است. با توجه به دولتي بودن اقتصاد ايران، بخش خصوصي همواره به دنبال دولت حرکت مي‌کند و تصميم گيري قبل از دولت را ريسک پذير مي‌داند. بنابراين دولت بايد بتواند نقدينگي بخش خصوصي را به سمت پروژه‌هاي متوقف سوق دهد. راه افتادن پروژه‌هاي عمراني به نفع اشتغال و رونق اقتصادي است. بعد ما مي‌توانيم توقع داشته باشيم که بازارهاي مولد از جمله مسکن رونق بگيرد و از اين حرکت اقتصادي سود ببرد. يک کارشناس اقتصاد مسکن گفت: دولت بايد قبل از اين‌که نقدينگي حاصل از رشد اقتصادي وارد بازار ارز شود، رونقي در پروژه‌هاي عمراني و بخش مسکن ايجاد کند تا جلوي خطر التهاب در کليه سطوح اقتصادي را بگيرد.
محمدمهدي مافي اظهار کرد: طي هفته‌هاي اخير با سه اتفاق در بخش اقتصاد مواجه بوديم؛ اولي عبور نقدينگي از ۱۱۳۷ تريليون، اتفاق ديگر افزايش نرخ ارز به بالاي ۴۰۰۰ تومان و سومين مساله رشد اقتصادي ۷.۴ درصد بود که نشان مي‌دهد در اقتصاد کشور اتفاق‌هاي خوبي رخ داده‌اما اگر حجم نقدينگي به سمت بازارهاي مولد از جمله مسکن و پروژه‌هاي دولتي و خصوصي هدايت نشود قطعا از بازار ارز سر در خواهد آورد که پيامدهاي منفي به دنبال مي‌آورد.
وي افزود: اين تغيير را در شرايط جامعه مي‌بينيم که اقتصاد رو به بهبود مي‌رود ولي معمولا رشد اقتصادي در کشور ما با تورم همراه بوده است. خوشبختانه دولت طي ۳.۵ سال اخير توانسته تورم را مهار کند، رشد اقتصادي را نيز از منفي ۶.۸ در پايان دولت قبل به مثبت ۷.۴ رساند. اما اميدواريم اثرات اين رشد را در بخش‌هاي مولد جامعه بهتر ببينيم و صرفا در بخش نفت و پتروشيمي‌متمرکز نباشيم.
اين کارشناس اقتصاد مسکن تصريح کرد: دولت اين هنر را داشته که با استفاده از ديپلماسي و امضاي توافق برجام زيرساخت‌ها را براي افزايش فروش نفت و افزايش رشد اقتصادي ايجاد کند اما کاناليزه کردن نقدينگي موجود در مسير صحيح، هنر و ظرافت بيشتري را مي‌طلبد.
وي مديريت سرمايه‌هاي در دست مردم را ضروري دانست و گفت: دولت نرخ بهره بانکي را کاهش داد تا سرمايه‌ها به بخش توليد بيايد ولي اين اتفاق نيفتاد و سرمايه‌ها بيشتر به سمت ارز و طلا سوق پيدا کرد. از سوي ديگر بانک‌ها بدون توجه به نرخ مصوب، مجددا در حال افزايش بهره‌ها هستند و مي‌خواهند نقدينگي را به سمت خود جذب کنند. براي اين شرايط بايد فکري کرد و از طريق صنعت، مسکن، کشاورزي و صادرات، سرمايه‌هاي انباشته را جذب کرد. نقدينگي راکد فعلي مانند حجم عظيمي‌از آب پشت سد است که هرچقدر سد محکم باشد، اگر براي هدايت آب به سمت صحيح فکري نشود سد را مي‌شکند و باعث تبعات منفي همچون تورم مي‌شود.
اين کارشناس اقتصاد مسکن تاکيد کرد: دولت بايد با دست و دل بازي امکانات مادي و معنوي را در اختيار بخش خصوصي بگذارد. بدين ترتيب پولي که در دست مردم است قبل از اين‌که وارد بازار ارز شود وارد بخش‌هاي عمراني، صنعتي و مسکن خواهد شد. اما در حال حاضر جذاب‌ترين بازارها طلا و ارز هستند. با اين تفاوت که ارز جذاب تر از طلا است؛ زيرا دولت چهار سال نرخ ارز را ثابت نگه داشته که به اعتقاد من سياست خوبي نبوده و ظرفيت خالي براي رشد ارز ايجاد شده است. در طول سال‌هاي قبل بايد نرخ ارز با ميزان نقدينگي يا نرخ تورم افزايش مي‌يافت ولي به دليل اين‌که دولت نرخ ارز را بدون تغيير نگه داشت، خروج نقدينگي مي‌تواند بيشترين تاثير را روي بازار ارز بگذارد و بازارهاي ديگر را دچار التهاب کند که به فاصله‌ي زماني در بازار مسکن تاثيرگذار باشد.
 ** عضو انجمن انبوه‌سازان : مسکن ۴ سال قفل شد
عضو انجمن انبوه‌سازان استان تهران با بيان اين‌که رشد منفي مسکن طي سال‌هاي اخير به دليل ناتواني دولت است، گفت: به واسطه نبود برنامه توسط دولت خطر جهش قيمتي بازار مسکن را در آينده تهديد مي‌کند.
ايرج رهبر در پاسخ به اين پرسش که دليل رشد منفي مسکن طي سال‌هاي 92، 93، 94 و نيمه نخست امسال چيست، اظهار کرد: طي سال‌هاي اخير بخش مسکن در رکود به سر برده و به دليل نبود خريد و فروش و عدم انجام معاملات، واحدهاي مسکن روي دست توليدکنندگان مانده است.
وي با بيان اين‌که دولت بايد به‌گونه‌اي برنامه‌ريزي مي‌کرد که سرمايه‌گذاري به سمت توليد برود، تصريح کرد:‌ اين در حالي است که مسکن طي سال‌هاي اخير قفل شده و رشد توليدي نداشته‌ايم.
وي در بيان دلايل رکود مسکن به کاهش قدرت خريد مردم، افزايش قيمت‌ها و نبود طرح و برنامه از سوي دولت اشاره کرد و افزود:‌ مهم‌ترين دليل رشد منفي مسکن عدم توانمندي دولت است، اين‌که دولت برنامه‌اي براي بخش مسکن نداشته است. عضو انجمن انبوه‌سازان استان تهران با بيان اين‌که بر اساس آمار طرح جامع دولت يازدهم بايد سالانه يک ميليون واحد مسکوني براي پاسخگويي به تقاضا ساخته شود، گفت: اگر مطابق اين برنامه سالانه يک ميليون واحد مسکوني ساخته مي‌شد هم مردم به يک سر پناه مي‌رسيدند و هم اين‌که از بروز اتفاقات ناگوار در بازار مسکن جلوگيري به عمل مي‌آمد. ايرج رهبر با هشدار نسبت به اين‌که به دليل نبود برنامه خطر جهش قيمتي در آينده وجود دارد، اظهار کرد: دولت نبايد اجازه مي‌داد بخش تاثيرگذار مسکن که سهم بالايي در اقتصاد کشور دارد به چنين وضعيتي گرفتار شود.