مُسَکِن های مسکن

چندی پیش وزیر راه و شهرسازی از پیشنهاد خود به رییس جمهورمبنی بر کاهش مدت سپرده گذاری تسهیلات خرید مسکن خبر داد و گفت: پیشنهاد من به رئیس جمهوری این است که میزان اعطای تسهیلات مسکن را از هر ۶ ماه یک برابر به هر پنج ماه یک برابر افزایش دهد. اخیرا حامد مظاهریان معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی نیز گفته است: در حال حاضر خواسته وزارتخانه این است که دوره سپرده گذاري در صندوق پس انداز يكم مسکن از ۶ ماه به ۵ ماه کاهش یابد. در همین ارتباط با یک کارشناس ارشد اقتصاد مسکن گفتگویی انجام دادیم و نظر وی را جویا شدیم.

*همه در انتظار رونق مسکن
دکتر منصور غیبی در این مورد گفت: من معتقد هستم راهکارها و بسته های حمایتی مسکن در حکم یک مُسَکِن است و نمی تواند رونق پایدار مسکن را در پی داشته باشد. وی ادامه داد: بارها عرض کرده ام که غنی و رونق دائمی مسکن به این شیوه امکان پذیر نیست. دولت همیشه در پی این است که آیتم ها و بسته های حمایتی مختلفی مثل کاهش مدت سپرده گذاری، تسهیل بازپرداخت وام، افزایش میزان تسهیلات و سایر اقدامات این چنینی را در راستای کمک به اقشار کم درآمد ارائه دهد و به این وسیله از آن ها حمایت کند، اما این موضوع باعث شده تا مسکن در حد یک کالای مصرفی باقی بماند. غیبی بیان کرد: مدت هاست که دیگر از مسکن به عنوان یک کالای تجاری که مورد داد و ستد قرار می گرفت یاد نمی شود و تنها با آن به عنوان یک نیاز مصرفی برخورد می شود و همین مسئله باعث شده است تا ما شاهد یک تحول چشمگیر و  اساسی در این حوزه نباشیم. وی یادآور شد: در حال حاضر اولویت وزارت راه و شهرسازی حاشیه نشین ها و خانه اولی ها و بافت فرسوده در قالب چشم انداز 1400 است که تا اینجای کار خوب و پسندیده است، اما متوقف ماندن در این مرحله و نپرداختن به سیاست های توسعه نگر در بخش مسکن چاره کار نیست و نمی تواند منطقی باشد. او تاکید کرد: باید به این مسئله هم توجه داشت که منهای بحث خرید و فروش خانه و مسکن، بخش فنی و مهندسی ساختمان، پیمانکاران، مصالح فروشی ها، مجریان و حتی بنگاه داران و املاکی ها معطل یک نوع رونق در بخش مسکن هستند و نادیده گرفتن این موضوع یک نقطه ضعف اساسی در حوزه اقتصاد کلان محسوب می شود، چرا که 25 درصد اقتصاد کشور در گرو حوزه مسکن است. کارشناس ارشد اقتصاد مسکن ادامه داد: اینکه با کاهش مدت سپرده به 5 ماه کسی بتواند صاحب یک آپارتمان شود نمی تواند تکمیل کننده و هدف غایی دانش معماری و توسعه شهرسازی ما باشد. به دکتر منصور غیبی گفته شد شما در اظهاراتتان به بافت فرسوده اشاره کردید و چند روز قبل هم وزیر راه و شهرسازی بر ضرورت بازآفرینی در بافت فرسوده تاکید کرد، شما در این مورد چه صحبتی دارید؟ وی پاسخ داد:  بازآفرینی بافت فرسوده دغدغه ما هم هست، اما تعرف خاص و نظام واحدی برای این طرح به دست داده نشده است؛ به عنوان مثال در مدارس تعریف و استانداردی وجود دارد که بر اساس آن ستون مکعب در سازه های ساختمان ها ممنوع است چرا که باعث آسیب رسانی به دانش آموزان می شود و برای این کار بایستی از ستون گرد استفاده شود. اما در مورد بافت فرسوده یک نظام واحد در دست نیست، به عنوان نمونه در یک کوچه 6 متری ساختمان نبش کوچه  7 طبقه است و ساختمان های بعدی ممکن است 2 طبقه، 5 طبقه یا 3 طبقه باشند. وی در پایان تاکید کرد: بنابراین در این حوزه هم ما بایستی مطالعه کافی و لازم داشته باشیم و به یک تعریف و نظام واحد برسیم.

*جزییات پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی  
معاون وزیر راه و شهرسازی با تاکید بر این مطلب که سیاست دولت افزایش قدرت خرید مردم از طریق تقویت صندوق پس انداز مسکن یکم است، گفت: اگرچه بانک ها مشکلاتی دارند اما معتقدیم باید میزان وام ۸۰ درصد قیمت مسکن را پوشش دهد، بهره آن کاهش و مدت زمان بازپرداخت افزایش یابد.
حامد مظاهریان، معاون مسکن وزیر راه و شهرسازی به تشریح وضعیت بازار معاملات مسکن و سیاست‌های آتی وزارت راه و شهرسازی برای تنظیم بازار پرداخت و گفت: چهار سال است که قیمت مسکن پایین‌تر از نرخ تورم بوده و خریداران واقعی در بازار حضور پيدا می‌كنند و اين خبر خوبی برای خریداران واقعی  مسكن است. باید درصد افزایش قیمت مسکن را با تورم سالیانه مقایسه کرد. اگر افزایش قیمت مسکن پایین‌تر از نرخ تورم باشد نشان می‌دهد که این بازار خالی از دست سفته‌گران است و خریداران واقعی وارد این بازار شده‌اند که هم‌اکنون این‌گونه است.

*افزایش قیمت مسکن پایین‌تر از نرخ تورم است
وی درباره تحولات چند ماه اخیر بازار مسکن گفت: قيمت مسكن و تعداد معاملات انجام شده را مي‌توان پیش‌نشانگرهای رونق و رکود ناميد. افزایش قیمت مسکن در تهران در پايان مرداد ماه سالجاري نسبت به دوره مشابه سال قبل حدود ۵.۶ درصد بوده است. در اين مقطع میانگین قیمت يك مترمربع آپارتمان در تهران ۴.۶۵ میلیون تومان گزارش شده است. شاید در مناطق مختلف این رقم متفاوت باشد ولی این میانگین افزایش در کل کشور نيز اتفاق افتاده است. با توجه به اینکه افزایش قیمت ۵.۶ درصد و تورم حدود ۱۰ درصد است پس هنوز بازار مسکن سودده نیست. لذا کسی به این نتیجه نرسیده که پول را از بانک بیرون بیاورد و وارد بازار مسکن شود.
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی افزود: سیاست ما این است که بتوانیم طرف تقاضا را تقویت کنیم. من معدود افرادی را می‌شناسم که با پول نقد، مسکن خریداری کرده باشند و اغلب همه ما تجربه کرده‌ایم كه خريد مسكن عمدتا با وام اتفاق مي‌افتد. صندوق پس‌انداز مسکن‌یکم بهترین ایده‌ای است که در اين راستا شکل گرفته است. نرخ سود این تسهيلات در بافت‌های ‌فرسوده شهری ۸ درصد و در دیگر مناطق شهری ۹.۵ درصد است که پایین‌ترین بهره‌ای است که بانک‌ها برای وام در نظر می‌گيرند. قبل از سال ۱۳۹۲ وام مسکن ۲۰ میلیون تومان با نرخ سود بالا بوده است. الان این رقم به ۱۶۰ میلیون تومان با نرخ سود ۹.۵ درصد رسیده كه اتفاق مطلوب و قابل‌توجهی است.

*بعد از ۲.۵ سال منابع مسکن از طریق سپرده شش برابر می‌شود
مظاهریان با بیان اینکه ما سه گروه متقاضی مسکن در جامعه داریم، گفت: یک گروه دو دهک بالایی هستند که خودشان می‌توانند مشکل‌شان را حل کنند. حدود سه دهک پایین جامعه هم مسکن‌اجتماعی دریافت می‌کنند. سایر افراد، گروهی هستند که شغل دارند، ولی نیازمند حمایت هستند. صندوق پس‌انداز مسکن یکم بهترین مسیر برای این افراد است. پولی که در این صندوق سپرده‌گذاری می‌شود بعد از ۶ ماه به دو برابر می‌رسد. بنابراین اگر ۱۰ میلیون تومان سپرده بگذارید بعد از دو سال و نیم، منابع شما به حدود ۶۰ میلیون تومان خواهد رسيد.
مظاهریان، سیاست دولت را افزایش رقم و کاهش نرخ سود وام مسکن عنوان و تاکید کرد: دولت معتقد است میزان وام باید ۸۰ درصد قیمت مسکن را بپوشاند، بهره آن کاهش یابد و مدت‌زمان بازپرداخت وام افزایش پیدا کند. بانک‌ها مشکلاتی دارند که آنها را در جهت این سیاستگذاری درست، محدود می‌کند ولی همواره مردم اين خواست را مطالبه می‌كنند.
پیشنهاد کاهش دوره سپرده‌گذاری از ۶ به ۵ ماه
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی گفت: برنامه‌ریزی براساس منابع محدود شکل می‌گیرد. اگر منابع محدود نبود که اصلا نيازي به برنامه‌ریزی نبود. در حال حاضر خواسته وزارتخانه این است که دوره سپرده گذاري در صندوق پس انداز يكم مسکن از ۶ ماه به ۵ ماه کاهش یابد.

*ورود دولت مخل بازار مسکن است
مظاهریان خاطرنشان کرد: درخصوص بازار مسکن باید از دو نوع رکود و رونق صحبت کنیم. رونق سفته‌بازی را باید از بازار مصرفی مسکن تفکیک کنیم. از این نوع رونق تجربه بدی داریم که باعث افزایش پی‌درپی قیمت می‌شود. ورود دولت به این بخش همیشه مخل بازار بوده است. همیشه در تاریخ ما مردم خودشان مسکن خودشان را ساخته‌اند. دولت‌ها وظیفه دارند حمایت و از این طریق بازار را تنظیم کنند. هر زماني كه مداخله دولت وجود داشته، اشكالاتي پيش آمده و مصداق درست كردن ابرو و كور كردن چشم داشته است ...

*مسکن مهر باعث افزایش بی‌رویه حاشیه‌نشینی شد
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: وقتی شما می‌گویید هرکس خانه ندارد اسم‌نویسی کند مقدار زیادی تقاضای غیرواقعی ایجاد می‌کنید. ممکن است از روستاها و شهرهای اطراف هرکس که به فکر مسکن نیست، فکر کند می‌تواند تقاضایی را ثبت کند. لذا مسکن مهرباعث افزایش بی‌رویه حاشیه‌نشینی شد.
مظاهریان همچنین درخصوص تفاوت مسکن اجتماعی با مسکن مهر گفت: مسکن‌اجتماعی برای محرومین و کسانی است که حمایتی نیستند و خودشان نمی‌توانند برای مساله تامين مسکن خود اقدامی انجام دهند. این دست برنامه‌ها در دنیا به عنوان مسکن‌اجتماعی شكل گرفته است. مسکن‌مهر هم به نوعی مسکن اجتماعی است ولی با سیاست متفاوت و به زعم من اشتباه انجام شده است. مسکن‌اجتماعی بخش عمده‌اش کمک به پرداخت اجاره و ودیعه مسکن و بخشی هم به ساخت اختصاص پیدا می‌کند. این طرح سالیانه ۱۰۰ هزار خانوار را به مدت پنج سال تحت پوشش قرار می‌دهد.