اختلاف عجیب قیمت مسکن از شمال تا جنوب تهران

بازار آپارتمانهای لوکس با توجه به بالا بودن عرضه و پایین بودن تقاضا همچنان کساد است. از یکم تا بیستم آذرماه سال جاری ۷۸۱۹ مورد خرید و فروش مسکن در تهران انجام شده که سهم واحدهای بیش از ۱۵۰ متر مربع تنها ۶۸۳ مورد بوده است.
امارها نشان می دهد از یکم تا بیستم آذرماه ۷۸۱۹ مورد خرید و فروش مسکن در تهران انجام شده که سهم واحدهای بیش از ۱۵۰ متر مربع تنها ۶۸۳ مورد بوده است.بازار آپارتمانهای لوکس با توجه به بالا بودن عرضه و پایین بودن تقاضا همچنان کساد است. از یکم تا بیستم آذرماه سال جاری ۷۸۱۹ مورد خرید و فروش مسکن در تهران انجام شده که سهم واحدهای بیش از ۱۵۰ متر مربع تنها ۶۸۳ مورد بوده است.

مظنه آپارتمانهای لوکس در مناطق شمال تهران بر اساس معاملات آذرماه ۱۳۹۶
محله	متراژ	سن بنا	قیمت (تومان)
ولنجک	۱۵۶ متر	۱۴ سال	۲ میلیارد و ۲۵ میلیون
آجودانیه	۱۶۹ متر	۶ سال	۲ میلیارد و ۱۵۰ میلیون
سعادت آباد	۱۶۵ متر	۸ سال	یک میلیارد و ۳۸۲ میلیون
زعفرانیه	۱۸۱ متر	۷ سال	۲ میلیارد و ۴۵۰ میلیون
نیاوران	۲۱۵ متر	۷ سال	یک میلیارد و ۸۵۰ میلیون
دروس	۲۰۹ متر	نوساز	۲ میلیارد و ۷۱۲ میلیون
پونک	۱۶۴ متر	۱۱ سال	یک میلیارد و ۱۲۵ میلیون
ازگل	۱۶۵ متر	نوساز	یک میلیارد و ۷۸۰ میلیون
آپادانا	۱۶۰ متر	۴ سال	۸۳۵ میلیون
جماران	۱۹۹ متر	۲ سال	یک میلیارد و ۸۵۰ میلیون
تهرانپارس	۱۸۸ متر	۶ سال	یک میلیارد و ۳۶۵ میلیون
قنات کوثر	۱۷۴ متر	۴ سال	۹۸۸ میلیون

بیش از ۸۰ درصد واحدهای مسکونی بالای ۱۵۰ میلیون تومان در شمال شهر تهران قرار دارند. با این وجود به دلیل گران بودن قیمت زمین و مسکن در این مناطق تعداد تقاضا برای خرید این واحدها نسبت به دیگر مناطق کمتر است. گفته می شود ۵۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در شهر تهران وجود دارد که عمده آن مربوط به واحدهای لوکس شمال شهر است.
طبق آخرین گزارش دفتر اقتصاد مسکن، توزیع تعداد معاملات شهر تهران بر حسب ارزش واحدها نشان می‌دهد ۶۹.۷ درصد از کل معاملات در رده کمتر از ۴۹۰ میلیون تومان انجام می‌شود. در این بین خانه‌های ۱۶۰ تا ۱۹۰ میلیون تومان با ۷.۳ درصد بالاترین سهم معاملات را دارند. بعد از آن آپارتمان‌های ۱۳۰ تا ۱۶۰ میلیون تومان با سهم ۷ درصد، واحدهای ۱۰۰ تا ۱۳۰، ۲۲۰ تا ۲۵۰ و ۲۵۰ تا ۲۸۰ تومان هریک با ۵.۵ درصد در رتبه‌های بعدی قرار دارند. کمترین سهم به واحدهای کمتر از ۷۰ میلیون تومان با ۰.۲ درصد مربوط می‌شود.
نکته قابل توجه دیگر این‌که خانه‌های دارای ارزش بیش از ۹۷۰ میلیون تومان در مجموع ۹.۶ درصد از کل معاملات پایتخت را در بر گرفته‌اند.
اما توزیع تعداد معاملات از نظر قیمت یک متر مربع حاکی از آن است که واحدهای متری سه تا ۳.۵ میلیون تومان با سهم ۱۱.۳ درصد در رتبه اول قرار دارند. بعد از آن واحدهای ۲.۵ تا ه میلیون تومان با ۱۰.۷ درصد، واحدهای ۳.۵ تا چهار میلیون تومان با ۱۰.۲، بیش از هشت میلیون تومان با ۱۰.۲ و بین چهار تا ۴.۵ میلیون تومان با ۹.۳ درصد رتبه‌های بعدی را به خود اختصاص داده‌اند.
در آبان ماه ۱۳۹۶ تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران به ۱۴.۸ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۸.۵ درصد افزایش نشان داد. متوسط قیمت مسکن شهر تهران نیز هم اکنون ۴.۸۹ میلیون تومان در هر متر مربع است که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۰.۹ درصد افزایش یافته است.

*بازار خانه‌های پرفروش تهران
رکود در شمال شهر در حالی بر خانه های لوکس سایه افکنده است که معاملات واحدهای ۶۰ تا ۷۰ متر که عنوان پرفروش ترین خانه‌های تهران را به خود اختصاص داده‌اند بیشتر در مناطق مرکزی و جنوبی تهران انجام شده است.
واحدهای مسکونی ۶۰ تا ۷۰ متر مربع با سهم ۱۴.۸ درصد از کل معاملات شهر تهران در آبان ماه امسال بیشترین فروش را داشتند. تراکم این نوع واحدها بیشتر در مناطق مرکزی و جنوبی شهر است و در نقاط شمال تهران کمتر یافت می شود. قیمت آنها نیز بر اساس شرایطی همچون منطقه، موقعیت، سن بنا و امکانات، متغیر است. به طور مثال یک واحد ۶۵ متری ۲۰ سال ساخت در دولاب ۱۲۰ میلیون تومان فروخته شده در صورتی که واحدی نوساز با همین متراژ در آجودانیه ۸۶۳ میلیون تومان به فروش رسیده است.

 

 

در آبان ماه سال جاری ۱۳۵۷ مورد معامله واحدهای ۶۰ تا ۷۰ متر در تهران انجام شده که سهم منطقه یک از این تعداد تنها ۱۰ مورد بوده است.
پس از آپارتمانهای مذکور، واحدهای ۵۰ تا ۶۰ و ۷۰ تا ۸۰ متر مربع به ترتیب با سهم‌های ۱۳.۵ و ۱۳ درصدی در رتبه‌های بعدی از نظر سطح زیربنای واحدهای مسکونی قرار دارند. در مجموع در آبان ماه واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ متر مربع، ۵۰.۷ درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.
در آبان ماه همچنین توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معاملات بر حسب ارزش حاکی از آن است که آپارتمانهای ۱۵۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان با ۱۰.۶ درصد، بیشترین سهم از معاملات را به خود اختصاص دادند. واحدهای ۲۰۰ تا ۲۵۰ میلیون و ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان نیز هرکدام با اختصاص ۱۰.۴ و ۹.۷ درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع در این ماه حدود ۴۹.۸ درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از ۳۵۰ میلیون تومان اختصاص داشته است.
از سوی دیگر توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت هر متر مربع در آبان ماه حاکی از آن است که واحدهای ۳ تا ۳.۵ میلیون تومان به ازای هر متر مربع با ۱۰.۶ درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص دادند و دامنه‌های قیمتی ۳.۵ تا ۴ و ۲.۵ تا ۳ میلیون تومان در هر متر مربع به ترتیب با سهم ۱۰ و ۹.۶ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.
از نظر عمر بنا نیز واحدهای تا پنج سال ساخت با سهم ۴۷.۲ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص دادند.

یک کارشناس بازار مسکن گفت: محتمل‌ترین سناریو برای آینده‌ بازار مسکن این است که رشد قیمت مسکن در هر فصل تقریبا به اندازه تورم در آن فصل خواهد بود.
بهروز ملکی اظهار کرد: اگر سیاست‌های دولت در حوزه پولی مخصوصا نرخ‌های سود بانکی تغییر کند، حتما بازار مسکن دچار تحولاتی خواهد شد. اما محتمل‌ترین سناریو برای بازار مسکن این است که رشد قیمت مسکن در هر فصل تقریبا به اندازه تورم در آن فصل خواهد بود. کما این‌که رشد قیمت مسکن در پاییز حدود ۱۰ درصد بوده و تورم هم حدود ۱۰ درصد بوده است. انتظار ما بر این نیست که در ادامه سال قیمت مسکن ۱۰ درصد دیگر افزایش پیدا کند