گروه راه و مسکن، سوگند السادات چاوشی: زمین مجانی به سازندگان و مسکن مجانی به ساکنان منازل فرسوده خواهیم داد، این خبری است که دوشنبه شب رییس جمهوری در گفت‌و‌گوی زنده تلویزیونی نوید آن را به مردم عزیز و فرهیخته ایران داد.
* بودجه ۹۷ آغاز احیای بافت‌های فرسوده در سراسر کشور
شب
دوشنبه ( 2بهمن‌ماه 96) حجت‌الاسلام و المسلمین دکتر حسن روحانی در گفت‌و‌گوی زنده
تلویزیونی با مردم ایران، با
اشاره به اینکه یکی از طرح‌هایی که در بودجه سال ۹۷ پیش‌بینی شده که هم به موضوع مقاوم‌سازی
ساختمان‌ها در برابر زلزله و هم به بحث اشتغال و هم به زندگی و رفاه مردم مربوط می‌شود
مسئله بافت‌های فرسوده است، اظهار کرد: تصمیم گرفته‌ایم در سراسر کشور این کار آغاز
شود، البته اولین تصمیم‌گیری برای بازآفرینی شهرها و بافت‌های فرسوده از سال ۹۳ در دولت یازدهم شروع شد و در این زمینه
مقرراتی وضع و جلسات متعددی تشکیل و محله‌هایی در سراسر کشور تعیین شد که شرایط بافت
فرسوده دارند، لذا در ماه‌های پیش رو و سال آینده مردم شاهد یک تلاش مضاعف در این
زمینه خواهند بود.
دکتر روحانی اضافه
کرد: برای همین منظور در بودجه نیز پیش‌بینی شده تقریبا در محله‌هایی که بافت فرسوده
وجود دارد آنجایی که می‌توانیم زمین را اختصاص دهیم یا زمین دولتی یا شهرداری و یا
مربوط به نهادهای عمومی، زمین مجانی برای احداث ساختمان در اختیار توسعه‌گرها قرار
می‌دهیم و افرادی که در بافت‌های فرسوده هستند را به طور مجانی به این ساختمان‌ها منتقل
می‌کنیم، هر کسی صد متر ساختمان دارد، هر متر ساختمانی ۱.۲ در ساختمان جدید شرایط مسکونی را بدون پرداخت
هزینه فراهم می‌کنیم، یعنی مردم به صورت مجانی داخل ساختمان می‌شوند و ساختمان‌های
قدیمی آن‌ها تخریب شده و تبدیل به پارک و فضای لازم برای زندگی مردم خواهد شد. این
ساختمانی که توسعه گر می‌سازد معادل این، یک ساختمان دیگر هم در همان زمینی که در اختیارش
می‌گذاریم، می‌سازد که در سایه آن ساختمان معادلش خرج خودش را در می‌آورد و به سود
هم می‌رسد در ساختمان معادل که خالی است ما تسهیلاتی را در اختیار می‌گذاریم یعنی تضمین
می‌کنیم که این ساختمان سریع به فروش برسد و تسهیلات ارزان‌قیمت در اختیار افراد قرار
می‌دهیم تا اینکه به خانه‌اولی‌ها یا هر کسی که خانه می‌خواهد به زندگی‌شان برسند.
رییس‌جمهور خاطرنشان کرد: طرح بافت‌های فرسوده یک طرح بسیار خوبی است برای این کار
ما از بانک‌ها و صندوق توسعه ملی و بودجه دولت استفاده می‌کنیم و این سه مورد برای
بافت فرسوده در کنار هم قرار می‌گیرد و ان‌شاء الله اولین کلنگ آن در دهه فجر و در
بهمن‌ماه و در تهران و در برخی از شهرستان‌ها زده می‌شود و سال دیگر به سرعت اینکار
را ادامه می‌دهیم. این یک اقدام بسیار مبارکی هم برای مقاوم‌سازی هم برای رفاه مرم
و هم برای اشتغال است یعنی در بخش ساختمان یک اشتغال خوبی آغاز می‌شود.
*اما و اگرهای طرح جدید دولت در نوسازی بافت فرسوده
طبق
آمار رسمی کشور، هم‌اکنون ۱۴۰
هزارهکتار بافت
فرسوده به‌صورت مصوب درکشور وجود دارد که بیش از 20 میلیون نفر از جمعیت ایران در
این بافت‌های فرسوده یا ناکارآمد شهری و سکونتگاه‌های غیر‌رسمی زندگی می‌کنند.
براساس طرح جدید دولت، کسانی که صاحب خانه فرسوده هستند، بدون پرداخت هیچگونه هزینه‌ای
واحد آن‌ها نوسازی می‌شود. بدین صورت که تسهیلاتی به توسعه گرها پرداخت می‌شود که در
سایه آن به سود خود برسند و سپس مردم به این ساختمان‌ها منتقل می‌شوند و خانه‌های فرسوده
آن‌ها خراب شده تا به شکل اصولی بازسازی شود.
بدون‌شک اقدام دولت برای بازسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده که هم به موضوع مقاوم‌سازی
ساختمان‌ها در برابر زلزله و هم به بحث اشتغال و هم به زندگی و رفاه مردم مربوط می‌شود،
بسیار صحیح و کارشناسانه است، اما سوال اولی که درخصوص این طرح جدید مطرح می‌شود
این است که با توجه به رکود چند ساله حاکم در بازار مسکن و کاهش قدرت خرید مردم چه
تضمینی برای توسعه گران به منظور فروش واحدهای مسکونی ساختمان دوم و بازگشت سرمایه
آن‌ها به همراه سود در بازه زمانی کوتاه‌مدت وجود دارد؟ سوال دومی که مطرح می‌شود
این است که با توجه به سکونت 20 میلیون نفر از جمعیت کشور در بافت‌های فرسوده،
دولت، شهرداری‌ها و نهادهای عمومی چقدر زمین در اختیار دارند که می‌تواند پاسخگوی حجم
بالای ساکنان منازل فرسوده باشد؟ سوال سومی که مطح می‌شود این است که زمین‌های تحت
تملک دولت در نقاط مختلف شهر پراکنده است، لذا چه تضمینی وجود دارد که ساکنان
منازل فرسوده در همان منطقه خود سکونت پیدا کنند به عبارتی ارزش واحد مسکونی
نوسازی که به آن‌ها داده شده با خانه خود در بافت فرسوده برابری کند؟ سوال چهارمی
که مطرح می‌شود این است که روزبه روز به تعداد سپرده‌گذاران در صندوق پس انداز
مسکن یکم افزوده می‌شود و مشخص نیست که چگونه بانک مسکن در آینده می‌خواهد پاسخگوی
پرداخت این حجم عظیم تسهیلات باشد، بنابراین دولت چگونه می‌خواهد تسهیلات ارزان
قیمت دیگری به متقاضیان واحدهای مسکونی ساختمان دوم تخصیص دهد؟ سوال پنجم این است
که توسعه گر در ازای دریافت یک زمین، دو ساختمان می‌سازد، که از ساختمان اول کسب
درآمدی نمی‌کند و تنها منبع درآمد و سود آن ساختمان دوم است، آیا با توجه به گرانی
نیروی کار انسانی و نهاده‌های ساختمانی ارزش زمین به قدری بالا است که ساخت دو
دستگاه آپارتمان برای توسعه گر صرفه اقتصادی داشته باشد؟ سوال ششم این است که
باتوجه به شرایط اقتصادی کشور و کمبود نقدینگی درحال گردش، چه تسهیلاتی از سوی
دولت به توسعه‌گر درخصوص ساخت و ساز در زمین‌های مجانی داده می‌شود؟
*تخصیص سود به سازندگان در صورت عدم فروش واحدهای مسکونی
در این زمینه ایرج رهبر رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان در گفت و گو با روزنامه «تجارت» می‌گوید: این سوالات را انبوه‌سازان و توسعه گران هم از دولت دارند که تاکنون این سوالات از سوی دولت پاسخ داده نشده است. همچنین چندی پیش مطرح شد که دولت سود 18 درصد سازندگان در بافت فرسوده را تضمین می‌کند. به‌عبارتی دولت سازندگان را متقاعد می‌کند که اگر واحدهای مسکونی ساخته شده در بافت فرسوده فروخته شود، سود متناسب با موقعیت زمین و واحد مسکونی کسب خواهند کرد، اما اگر سازندگان نتوانند تمام واحدهای مسکونی را بفروش برسانند دولت حدود 18 درصد سود به آن‌ها تخصیص می‌دهد، معتقدم بعید به نظر می‌رسد که دولتمردان بتوانند این سیستم را در ایران پیاده کنند، زیرا این مسئله در ابتدای اجرای طرح مسکن مهر هم عنوان شده بود به‌طوری که قرار بود ضمانت فروشی به انبوه‌سازان داده شود، که این امر اجرایی نشد.
* ساخت و ساز در بافت فرسوده توجیه اقتصادی ندارد
این کارشناس مسکن تصریح می‌کند: به طورکلی اگر دولت درخصوص فروش واحدهای مسکونی به توسعه گران تضمین دهد، سرمایه گذاران در ساخت و ساز بافت‌های فرسوده رغبت و تمایلی از خود نشان خواهند داد، اما درخصوص مسکونی بودن بافت‌های فرسوده لازم به ذکر است که به دلیل اینکه قدرت خرید مردم درآن مناطق کافی نیست، ساخت و ساز در بافت فرسوده برای سازندگان توجیه اقتصادی ندارد، لذا باید تمهیداتی در بافت فرسوده در نظر گرفته شود تا نوسازی و بهسازی بافت فرسوده عملیاتی شود.
*ساکنان بافت فرسوده به سازندگان اعتماد ندارند
رهبر با اشاره به تملک املاک در بافت‌های فرسوده، می‌افزاید: مردم دیگر اعتماد ندارند که منازل خود را هر چند فرسوده در اختیار سازنده شهرداری و... قرار دهند و پس از گذشت دو سال بخواهند خانه خود را به صورت نوساز تحویل بگیرند. به هیچ عنوان این اعتماد بین مردم وجود ندارد، لذا باید تضمینی درخصوص تملک املاک برای ساکنان بافت فرسوده وجود داشته باشد تا منازل فرسوده خود را در اختیار سازندگان قرار دهند. در حال حاضر درخصوص تملک املاک در بافت‌های فرسوده مشکلاتی وجود دارد و چنانچه این مشکل رفع شود تنها نظریه اول گره‌گشایی شده است.
رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان تاکیدمی‌کند: نظریه دوم تامین منابع مالی است که چگونه تامین منابع مالی صورت می‌گیرد؟ تاکنون چندین پیشنهاد از جمله وام 50 میلیون تومانی، ودیعه، زمین صفر، زمین مجانی، تسهیلات کم‌بهره و.. ارائه شده است. تاحدودی این روش‌ها هم اجرا شده است اما این طرح‌ها زیاد قدرتمند نبوده‌اند که روی آن برنامه ریزی مدون صورت گیرد. معتقدم تمام این برنامه‌ها باید با یک چشم‌اندازی عملیاتی شوند.
* بی‌انگیزگی بخش خصوصی در ساخت و ساز
به طورحتم نوسازی بافت‌های فرسوده که رییس جمهور وعده اجرای
اولین پروژه‌های آن را در دهه فجر داد، با مشکل بی انگیزگی بخش خصوصی همراه است.
به عبارت ساده‌تر در تحلیلی که برای یک واحد ۱۰۰متری در بافت فرسوده انجام شده، عدم
توجیه اقتصادی برای سازنده و توجیه سازمان امور مالیاتی برای گرفتن ۲۵ درصد از ۶۰ میلیون
تومان سود شناسایی شده طبق ماده۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم، از مهمترین موانع پیش روی
بخش خصوصی عنوان می‌شود؛ زیرا طبق محاسبه مالیات، هزینه‌های ظاهری واحد ۱۰۰ متری
۲۴۰ میلیون تومان می‌شود و واحد ۳۰۰ میلیون تومان فروش می‌رود؛ یعنی انبوه‌ساز ۶۰ میلیون
تومان سود می‌کند. اما هزینه‌های واقعی با احتساب نرخ تورم و هزینه تامین پول برای
نهاده‌های تولید برای ۱۰۰متر مربع واحد مسکونی ۴۳۷ میلیون می‌شود؛ یعنی ۱۳۷ میلیون
تومان ضرر برای یک واحد که با مالیات ۱۵ میلیون تومانی می‌شود ۱۵۲ میلیون تومان ضرر،
بنابراین ساخت ۱۰۰ واحد بیش از ۱۵ میلیارد تومان به سازنده ضرر خواهد رساند. به
گفته فرشید پورحاجت دبیر کانون انبوه‌سازان سال گذشته بانک مسکن در بازه زمانی دو ماهه
تسهیلاتی به سازندگان داد که بخش تولید را تا حدودی به ساخت و ساز راغب کرد، اما از
بهمن‌ماه سال گذشته قطع شد و پس از آن هیچ تسهیلات مناسبی ارایه نشد. این در حالی است
که بانک مسکن منابع خوبی در اختیار دارد، اما متاسفانه آن را به بازار تزریق نکرده
است و کانالی که برای تامین نقدینگی در حال حاضر در حوزه تولید وجود دارد از محل تامین
اوراق گواهی حق تقدم است که آن هم چندان برای سازنده مقرون به صرفه نیست.
این کارشناس ارشد
مسکن در پاسخ به این سوال که بخش خصوصی برای ورود به بافت فرسوده نیازمند به چه
تسهیلات و تمهیداتی است؟ تصریح می‌کند: معمولا برای توسعه گر باید سرمایه‌گذاری
توجیه اقتصادی داشته باشد، به عبارتی توسعه‌گران به دنبال انجام کارهای پر ریسک
نیستند، یعنی توسعه گر به هیچ عنوان وارد بافت‌های فرسوده‌ای نمی‌شود که در صورت
مشارکت هنوز تملک املاک آن شفاف و روشن نیست یا مشخص نیست که منابع مالی را از کجا
می‌خواهد تامین کند؟ به‌عبارتی در وهله اول باید تسهیلاتی با سود قابل قبول به
توسعه گر تخصیص شود، همچنین باید بین توسعه گر و ساکنان بافت فرسوده در ساخت و ساز
مشارکتی اعتماد و اطمینان ایجاد شود.
رهبر می‌افزاید: باتوجه به اینکه اعتمادی در ساخت و ساز مشارکتی بین ساکنان بافت فرسوده و سازندگان وجود ندارد. لذا یا دولت باید پول داشته باشد و منازل بافت فرسوده را خریداری کرده تا توسعه‌گر در این بافت‌ها ساخت و ساز کند یا توسعه گر باید منابع مالی هنگفتی برای خرید منازل فرسوده داشته باشد سپس بخواهد با امکانات تشویقی از سوی دولت در بافت فرسوده ساخت و ساز کند که در نهایت آیا تسهیلات تشویقی دولت جوابگو برای امر ساخت و ساز است یا خیر؟
رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان در پایان خاطر نشان می‌کند: متاسفانه چندین و چند سال است که درخصوص بافت فرسوده تنها شعار و حرف زده می شود، لذا در وهله اول باید مشکلات بی اعتمادی بین ساکنان بافت فرسوده و سازندگان و تخصیص تسهیلات کم بهره به سازندگان حل شود تا طرح‌های دولت درخصوص نوسازی بافت فرسوده عملیاتی شود.
