گروه راه و مسکن: براساس گزارش اداره کل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی از وضعیت بازار مسکن در پاییز امسال، علی رغم کاهش حجم معاملات مسکن در پاییز نسبت به فصل تابستان، قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در پاییز نسبت به فصل تابستان افزایش داشته است، به عبارتی حجم معاملات مسکن در فصل پاییز نسبت به تابستان امسال ۳.۵ درصد کاهش داشته است، اما میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در پاییز امسال نسبت به تابستان امسال ۴.۷ درصد رشد داشته است.
* سوداگری و سفته بازی در بازار مسکن
به‌گفته بسیاری از کارشناسان اقتصاد مسکن، هنوز تقاضای مصرفی در بازار مسکن وجود ندارد و دلیل اصلی رشد قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در پاییز امسال ورود بخش سوداگری و سفته بازی در بازار مسکن است. به‌عبارتی وقتی سود سپرده‌های بانکی کاهش پیدا کرد برخی سپرده‌ها از بانک‌ها خارج شده و به سمت بازارهای موازی یعنی طلا، سکه، ارز سرمایه‌گذاری شدند و معمولا زمانی که جلوی افزایش قیمت دلار گرفته شود مجدد پول‌ها در بانک‌ها سپرده گذاری خواهند شد و از بازار خارج می‌شوند. همچنین با کاهش نرخ سود برخی سپرده‌های بانکی وارد بخش سوداگری مسکن شد. بنابراین زمانی بازار مسکن می‌تواند رونق مداوم و مستمر داشته باشد که بخش نیازمند که مسکن به عنوان کالای مصرفی برای آن‌ها است به بازار ورود پیدا کنند، متاسفانه بخش نیازمند جامعه به مسکن یا متقاضیان مصرفی مسکن نمی‌توانند وارد بازار شوند، زیرا قیمت مسکن با درآمد این اقشار از جامعه سازگاری ندارد.
*رشد 35 درصدی معاملات مسکن در پاییز امسال
براساس گزارش اداره کل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی از وضعیت بازار مسکن در پاییز امسال، در پاییز سال جاری ۴۷ هزار و ۱۴۶ واحد مسکونی معامله شد که نسبت به تابستان امسال ۳.۵ درصد کاهش داشته است، اما نسبت به فصل پاییز سال قبل ۳۵.۱ درصد رشد را نشان می‌دهد.
* منطقه ۵ ؛ جذابترین محله برای تهرانی‌ها
بیشترین تعداد معامله در شهر تهران در فصل پاییز امسال در منطقه ۵ پایتخت با ۷ هزار و ۱۱۷ فقره و کمترین میزان معامله نیز در منطقه ۱۹ با تنها ۲۹۲ فقره معامله خرید و فروش مسکن بود. با این حال بیشترین نرخ رشد تعداد معاملات مسکن در منطقه سه شهر تهران با ۶۱.۹ درصد و کمترین میزان رشد تعداد خرید و فروش در منطقه ۱۹ با تنها ۱.۴ درصد نسبت به سه ماهه سوم سال قبل یعنی پاییز ۹۵ رخ داده است.
*رشد 10 درصدی قیمت مسکن در پاییز 96
براساس آنچه دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده است، میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در پاییز امسال در تهران ۴ میلیون و ۸۴۰ هزار تومان برآورد می‌شود که نسبت به تابستان امسال ۴.۷ درصد و نسبت به پاییز سال گذشته۱۰ درصد افزایش را نشان می‌دهد. همچنین گرانترین منطقه تهران در پاییز امسال، منطقه یک با میانگین متری ۱۰ میلیون و ۳۶۰ هزار تومان و ارزانترین منطقه نیز منطقه ۱۸ با میانگین متری ۲ میلیون و ۳۵۰ هزار تومان برآورد شده است.
* اختصاص ۴۷.۵ درصد معاملات به واحدهای زیر ۵ سال ساخت
از دیگر ویژگی‌های بازار مسکن پاییز امسال، اختصاص بیشترین تعداد خرید و فروش واحدهای مسکونی به زیر ۵ سال ساخت است که ۴۷.۵ درصد حجم معاملات را به خود اختصاص می‌دهند. همچنین منطقه ۵ تهران با ۱۶.۵ درصد از حجم معاملات جذابترین محله برای تهرانی‌ها به شمار می‌رود. ضمن اینکه ۱۱ درصد معاملات در واحدهای مسکونی با بازه قیمتی ۳ تا ۳و نیم میلیون تومان صورت گرفته است و ۱۵ درصد معاملات مسکن در خانه‌های ۶۰ تا ۷۰ متری اختصاص دارد و تنها ۷ درصد خریداران مسکن به دنبال خرید واحدهای مسکونی در حدود قیمتی ۱۶۰ تا ۱۹۰ میلیون تومان بوده‌اند.
* گردش ۵۶ هزار میلیارد تومانی مسکن در ۹ ماهه امسال
دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در خصوص وضعیت بازار مسکن در ۹ ماهه امسال اعلام کرده است که در ۹ ماهه ابتدایی امسال ۱۳۳ هزار و ۹۲۷ واحد مسکونی معامله شد که نسبت به مدت مشابه سال گذشته، ۱۲.۴ درصد رشد دارد. میانگین قیمت واحدهای مسکونی تهران در این مدت (۹ ماهه ابتدایی سال) نیز متری ۴ میلیون و ۶۵۰ هزار تومان است که نسبت به ۹ ماهه سال گذشته رشد ۷.۴ درصدی داشته است. ارزش کل معاملات مسکن در ۹ ماهه امسال، ۵۶ هزار و ۴۵۰ میلیارد تومان برآورد شده که نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۲۴.۲ درصد رشد داشته است.
براساس این گزارش؛ در فصل پاییز امسال ۱۱ درصد معاملات در واحدهای مسکونی با بازه قیمتی ۳ تا ۳ونیم میلیون تومان بوده است و ۱۵ درصد معاملات مسکن به خانه‌های ۶۰ تا ۷۰ متری اختصاص داشته است. این آمار بیانگر این امر است که متقاضیان مصرفی مسکن خواهان خرید واحدهای مسکونی با متراژ 60 تا 70 متر و درحدود قیمتی 180 تا 210 میلیون تومان هستند، لذا سازندگان و انبوه‌سازان کشور باید به سمت ساخت و ساز خانه‌هایی با این میزان متراژ حرکت کنند تا به نیاز اقشار متوسط جامعه به مسکن پاسخ داده شود.
*250 میلیارد دلار از ثروت ملی بدون بهره‌وری مانده است
ابتدای سال 96 وزیر راه و شهرسازی از وجود دو میلیون و 500 هزار واحد خالی از سکنه در کشور خبر داد و اعلام کرد که هم‌اکنون 250 میلیارد دلار از ثروت ملی بدون بهره‌وری مانده است. همچنین آخوندی مدعی شد در برابر 3 میلیون و 900 هزار واحد مسکونی در شهر تهران تنها 2 میلیون و 700 هزار خانوار وجود دارد، یعنی در شهر تهران تا پایان سال 95 بالغ بر یک میلیون و 200 هزار واحد مسکونی مازاد بر تعداد خانوار وجود دارد که خالی بودن 500 هزار واحد از این واحدها محرز شده است که ارزش خانه‌های خالی تهران با احتساب هر واحد 800 میلیون تومان بالغ بر 400 هزار میلیارد تومان می‌شود.
* هیچ کانالی برای اتصال عرضه به تقاضا ایجاد نشده است
براساس آخرین آمار، درحال حاضر حدود 2 میلیون و 500 هزار خانه خالی در کشور وجود دارد که سهم شهر تهران از این رقم تقریبا 400 هزار واحد مسکونی است. برخی کارشناسان بر این باور هستند که کشور با کمبود مسکن مواجه نیست و به منظور ایجاد تعادل در عرضه و تقاضا باید از خانه‌های خالی مالیات اخذ شود تا مالکان این واحدهای مسکونی را برای فروش در بازار ارائه کنند، اما برخی دیگر از کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند که کشور با کمبود مسکن مواجه است و دولت باید با حمایت مالی از سازندگان و انبوه‌سازان ساخت و ساز مسکن در کشور را رونق دهد، لذا سوالی که مطرح می‌شود این است که آیا کشور با کمبود تولید در مسکن مواجه است یا خیر؟ که در این‌باره احمدرضا سرحدی درگفت‌و‌گو با «روزنامه تجارت» می‌گوید: درحال حاضر وضعیت در بازار مسکن به این صورت است که عرضه در یک جایی است و تقاضا در جای دیگر و هیچ کانالی بین عرضه و تقاضا ایجاد نشده است که عرضه را به تقاضا وصل کند.
* درحال حاضر عرضه مسکن بی‌شمار است
این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن تصریح می‌کند: هم‌اکنون عرضه مسکن بی‌شمار است و حتی می‌توان گفت که با ساخت و سازهای جدیدی که در چند سال اخیر صورت گرفته تعداد واحدهای مسکونی خالی به بیش از سه میلیون واحد هم رسیده است که بخشی از این تعداد واحدهای مسکونی خالی می‌تواند به عنوان خانه دوم افراد باشد، اما بخش دیگری از این تعداد واحدهای مسکونی خالی برای عرضه در بازار ساخته شده است.
وی ادامه می‌دهد: به عبارت ساده‌تر اگر گشتی در شهر تهران بزنیم و به ساختمان‌های نیمه تمام رها شده توجی نکنیم، مشاهده می‌کنیم که ساخت برخی ساختمان‌ها تمام شده است، اما خالی از سکنه هستند و به بازار تقاضا وصل نیستند، زیرا بازار تقاضا به‌حدی ضعیف است و قیمت این واحدهای مسکونی به دلیل هزینه‌های بالای ساخت به حدی گران که عرضه با تقاضا هماهنگی و تناسب ندارد.
*مشتری برای خانه‌های خالی وجود ندارد
عضو سازمان نظام مهندسی ساختمان تهران تاکیدمی‌کند: عدم تناسب بین عرضه و تقاضای مسکن باعث شده است که از یک طرف متقاضی، مسکنی که بتواند با بودجه‌اش تناسب داشته باشد بدستش نرسد، لذا خانه‌ای متناسب با میزان بودجه‌اش نمی‌تواند خریداری کند و از سوی دیگر فروشنده هم به دلیل اینکه کالایی به نام ساختمان تولید کرده است و قیمتی براساس هزینه‌های تولیدی برای کالای خود در نظر گرفته است، مشتری که با پرداخت پول بتواند آن واحد مسکونی را خریداری کند وجود ندارد.
این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن تصریح می‌کند: به طورکلی در وضعیت فعلی بازار مسکن هم متقاضی و هم فروشنده دچار ضرر و خسارت شده‌اند به‌طوری که فروشنده اعلام می‌کند مسکن رو دستم مانده و مشتری برای واحدهای مسکونی ساخته شده ندارم و همچنین متقاضی اعلام می‌کند که نیازمند به مسکن هستم، اما میزان بودجه‌ام کفاف خرید یک دستگاه ساختمان را نمی‌دهد، لذا دولت و مسئولان باید تدابیری برای تناسب بین عرضه و تقاضای مسکن بیاندیشند.
