کارشناس ارشد اقتصاد مسکن در گفتگو با «تجارت » عنوان کرد؛
اخيرا عباس آخوندي وزير راه و شهرسازي در مراسم رونمايي از سند راهبردي بانکمسکن در افق ۱۴۰۰ و جلسه شوراي هماهنگي مديران ستادي بانک مسکن گفته بود: آن چه بحث واقعي است اين است که بايد همه گونههاي واقعي مسکن را مورد هدف قرار دهيم و اصلا به حاشيه نرويم. سه گونه متقاضي عمده واقعي مسکن در ايران وجود دارد که شامل جوانان، حاشيه نشينان و افراد ساکن در بافت فرسوده هستند.
اين سه گروه، گروههاي واقعي متقاضيان مسکن در کشور هستند که بخش اعظم تقاضا روي اين سه گروه است. در کنار اينها البته متقاضياني نيز وجود دارند که ميخواهند واحد مسکوني خود را تبديل به احسن کرده و يا خانه اي را فروخته و خانه اي ديگر خريداري کنند که آنها همواره در حاشيه بازار وجود داشته و کار خود را انجام ميدهد.وزير راه و شهرسازي افزود: راهکار ما براي اين سه گروه عمده متقاضي مسکن يعني جوانان وخانه اوليها، حاشيه نشيان و ساکنان بافتهاي فرسوده و در نهايت توانمندکردن متقاضيان است که اين مدل، مدل بانک مسکن براي آتي است. در همين راستا با دکترمنصور غيبي کارشناس ارشد اقتصاد مسکن گفتگويي به عمل آورديم که از نظر ميگذرد .منصور غيبي ميگويد: با توجه به اينکه اقتصاد مسکن تابعي از کل اقتصاد کشور است و چون رشد قابل توجهي در حوزه اقتصاد نداريم بنابراين در حوزه مسکن هم شاهد اتفاق خاصي نخواهيم بود و تا پايان سال 96 وضعيت به همين روال ادامه خواهد يافت. از سوي ديگر براي سال جاري رشد اقتصادي 8 درصد پيش بيني شده است که تحقق آن به سختي ممکن است زيرا براي تحقق رشد اقتصادي بايستي مراودات داخلي و خارجي به خوبي برقرار باشد و سرمايه مازادي که ناشي ازتوليد و سرمايه گذاري باشد وجود داشته باشد تا براساس آن اقتصاد مردم و جامعه بهبود پيدا کند و به دنبال آن تقاضا براي مسکن چه به عنوان يک کالاي مصرفي و چه به عنوان محملي براي سرمايه گذاري به وجود بيايد. اين کارشناس ارشد اقتصاد مسکن ادامه ميدهد: بنا براين چه در جامعه مصرفي و چه در جامعه سرمايه داري زماني ميتوانيم به رشد حوزه مسکن اميدوار باشيم که سرمايه در رشد وجريان باشد و مثلا يک کفاش بتواند کفش خوب توليد کند و بفروشد، و بازار توليد کنندگان و فروشندگان لوازم خانگي از رونق لازم برخوردار باشد. به اين ترتيب آنها ميتوانند براي خريد خانه اقدام کنند و يا به خانه خود غنا ببخشند و خانه بهتري تهيه کنند. وي ميافزايد: من حتي بر همين اساس 4 سال آينده مسکن را هم پيش بيني کردم؛ متاسفانه اينطور جا افتاده است که مسکن براي رشد بايد گران شود ولي اين امر توليد فساد و سوداگري ميکند. غيبي خاطر نشان ميکند: در موردضرورت تشکيل وزارتخانه مسکن و شهرسازي گفتني است يک وزارتخانه بايد به عنوان متولي وجود داشته باشد که رونق همه وجوه و عوامل دخيل در توليد مسکن را در نظر داشته باشد و پي گيري کند و رونق مسکن را تنها در خانه دار شدن نبيند؛ بلکه در مورد بحثهايي همچون توليد مصالح ، بحث فني ساختمان، صدور خدمات فني و مهندسي، و بسياري موارد ديگر نظارت و پي گيري لازم داشته باشد و براي همه آنها زمينه رونق ايجاد کند تا به تبع آن براي مقوله مسکن هم ايجاد شود. منصور غيبي در بخش ديگري از اظهارات خود بيان ميکند: با توجه به «نقشه راه بازار مسکن تا سال 1400» مورد نظر وزير راه و شهرسازي بايد گفت وي تنها قائل به ارائه يک راهحل براي امکان خانهدار کردن متقاضيان مسکن در سه گروه حاشيهنشين و خانه اولي و ساکنان بافتهاي فرسوده است و هيچ راهحلي براي خروج از رکود اقتصاد مسکن و غناي اين حوزه اقتصادي در زمينههاي فني مهندسي سرمايهگذاري داخلي و خارجي بهکارگيري تکنولوژيهاي نوين ساختماني و از همه مهمتر تربيت و ارتقاي دانش فني و عملياتي نيروهاي انساني شاغل در صنعت ساختمان و ارتقاي توان توليد محصولات و مصالح ساختماني و حمايت از ورود دانش فني توليد ات جديد ساختماني و... ارائه نداده است. غيبي در پايان تاکيد ميکند: بنابراين اگر قائل به اين هستيم که سهم صنعت ساختمان از اقتصاد کشور 25 درصد است قاعدتا مسئولان بايد براي تحقق اين امر اهتمام بيشتري داشته باشند، چرا که بهبود اين صنعت سهم قابل توجهي در رشد اقتصادي کشور ايفا خواهد کرد.
وزير راه و شهرسازي در جريان بازديد خود از استان آذربايجان غربي ضمن اعلام رضايت از وضعيت يکي از مهمترين پروژههاي ريلي کشور ابراز اميدواري کرده اين طرح در آيندهاي نه چندان دور به مرحله بهرهبرداري برسد.
به گزارش ايسنا، آخوندي گفته اين پروژه چه در حوزه زيرسازي و چه در ساخت ايستگاهها به مرز پيشرفت ۸۵ درصدي رسيده است و تنها حدود ۴۰ کيلومتر از ريلگذاري اين پروژه باقي مانده که طبق ارزيابيهاي صورت گرفته ميتواند ظرف شش هفته آينده به بهرهبرداري نهايي برسد.
اين اتفاق در حالي نهايي خواهد شد که دولت پيش از اين اعلام کرده بود برنامهريزي خواهد کرد که خط ريلي اروميه تا تابستان امسال به بهرهبرداري برسد و صحبتهاي آخوندي حاکي از آن است که در شهريورماهامسال ميتوان انتظار داشت که اين مسير رسما آغاز به کار کند.
با نهايي شدن کار در مسير اروميه و البته ديگر اولويتهايي که در دست ساخت هستند، احتمالا دولت به پيگيري کار اجرايي در ديگر استانهاي باقي مانده خواهد پرداخت و شهرهايي مانند سنندج و اردبيل در اين فهرست جزو اصليترين اولويتهاي دولت دوازدهم خواهند بود.
معاون ساخت راه آهن با بيان اينکه پس از 11 سال پروژههاي مهم ريلي کشور را در دولت يازدهم به بهره برداري رسانديم، گفت: در سال جاري 838 کيلومتر راه آهن به بهره برداري ميرسد که در تاريخ افتتاح پروژه ريلي بي نظير است.
جبارعلي ذاکري، معاون ساخت راه آهن شرکت ساخت و توسعه زيربناهاي حمل و نقل در گفتوگو با ايلنا با بيان اينکه ريل گذار راه آهن نقده- اروميه تا پايان دولت يازدهم به اتمام ميرسد، اظهار داشت: بهره برداري از اين پروژه و تحويل آن به راه آهن تا دو ماه ديگر انجام ميشود.
وي با بيان اين که تا پايان مرداد ماه ريل گذاري اين پروژه به پايان ميرسد، ادامه داد: زيرسازي تقريبا 10 کيلومتر باقيمانده از اين پروژه در حال اجرا است که ظرف سه هفته آينده به اتمام ميرسد و عمليات روسازي آن آغاز ميشود. در حال حاضر ريل گذاري اين پروژه در دو جبهه در حال انجام است از يک هفته آينده در سومين جبهه هم عمليات ريل گذاري شروع ميشود.معاون ساخت راه آهن با اشاره به طول مسير اين پروژه ريلي گفت: طول خط اصلي اين محور از مراغه تا اروميه 183 کيلومتر است و نزديک به 55 کيلومتر خط فرعي دارد .148 کيلومتر از اين پروژه در بخش خطوط اصلي ريل گذاري شده و 35 کيلومتر از آن باقيمانده است.
دبير انجمن شرکتهاي هواپيمايي با اشاره به دستور رئيس وقت سازمان هواپيمايي در سال ۱۳۸۹ مبني بر الزام زمينگيري توپولفهاي ۱۵۴ در ناوگان، گفت: آن زمان توپولفها عملياتي بودند، برخي ايرلاينها براي خريد آنها از صندوق توسعه تسهيلات گرفتند و زمينگيري آنها موجب خسارت مالي شد.
مقصود اسعدي ساماني در گفتوگو با خبرگزاري فارس، با تأکيد بر لزوم تأمين خسارت زمينگيري توپولفهاي شرکتهاي هواپيمايي از سوي دولت، به مطالبات شرکتهاي هواپيمايي بابت الزام زمينگيري هواپيماهاي توپولف توسط دولت، اشاره کرد و گفت: اواخر سال 1389 بود که بنا به دستور رئيس وقت سازمان هواپيمايي کشوري، شرکتهاي هواپيمايي داراي هواپيماي توپولف، مکلف شدند از ابتداي اسفند 89، هواپيماهاي توپولف خود را زمينگير کنند.
اسعدي ساماني ادامه داد: در آن زمان چهار شرکت هواپيمايي، 23 فروند هواپيماي توپولف ملکي داشتند که زمينگير شدند، ضمن آنکه تعدادي هواپيماي توپولف اجارهاي هم وجود داشت که آنها نيز رفتند.دبير انجمن شرکتهاي هواپيمايي اظهار داشت: تعدادي از آن توپولفها، در همان سالها خريداري شده بودند، بنابراين الزام به زمينگيري آنها موجب بروز زيان سنگيني براي شرکتهاي هواپيمايي شد.وي ادامه داد: اين از رده خارج شدن توپولفها، به نوعي هزينههايي براي شرکتهاي هواپيمايي به دنبال داشته است زيرا اين هواپيماها زماني که از رده خارج شدند هنوز عملياتي بودند و برخي از شرکتهاي هواپيمايي بابت خريد اين هواپيماها هنوز به دولت بدهکار هستند. به عنوان مثال 14 فروند از اين هواپيماها متعلق به شرکت هواپيمايي ايران ايرتور بود که 90 ميليون يورو از محل صندوق توسعه ملي براي خريد اين هواپيماها از دولت پول گرفته بود.اسعدي ساماني بيان کرد: توپولوفهاي ايرانايرتور زماني خريداري شد که ايرتور شرکتي دولتي بود و زماني که اين ايرلاين به بخش خصوصي واگذار شد بدهيهاي آنها هم به بخش خصوصي منتقل شد.وي افزود: در اين مدت شرکتهاي هواپيمايي پيگير خسارت خود بابت اين قانون سازمان هواپيمايي کشوري شدند، اما تاکنون به نتيجه نرسيدهاند.دبير انجمن شرکتهاي هواپيمايي اظهار داشت: پيشنهاد دادهايم دولت در قانون بودجه سال آينده، اعتباري را بابت خسارت زمينگيري و توقف فعاليت هواپيماهاي توپولف به شرکتهاي هواپيمايي پرداخت کند.اسعدي ساماني ادامه داد: اگر دولت در اين باره تمهيداتي نداشته باشد، شرکتهاي هواپيمايي موضوع خسارت خود را از طريق مراجع قضايي پيگيري خواهند کرد.
در شرايطي که بازار مسکن کل کشور همچنان در رکود به سر ميبرد سه ريز نوسان تابستاني افزايش تقاضا براي اجاره، تحرک در بخش خريد واحدهاي ميان متراژ و نيز ورود خانه اوليها به بازار مسکن شهر تهران خودنمايي ميکند.
به گزارش ايسنا، رکود بخش مسکن از ۴.۵ سال عبور کرد؛ چرا که در خردادماه ۱۳۹۶ حجم معاملات مسکن شهر تهران ۰.۸ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل کاهش يافت. با اين حال بازار مسکن در اين کلانشهر با چند ريزنوسان تابستاني مواجه شده است. افزايش دو درصدي تقاضا براي خريد واحدهاي ميان متراژ، طولانيتر شد صف تقاضاي اجاره نسبت به سال قبل و اقدام ۱۰ هزارو ۲۰۸ خانوار براي خريد اولين مسکن خود از طريق تسهيلات حاکي از آن است که با وجود کسادي بازار خريد و فروش، آب باريکهها که از آن به عنوان مولفههاي کم قدرت ياد ميشود راه خود را براي عبور از سد رکود باز ميکنند و احتمال تحرک غيرتورميدر نيمه دوم سال جاري با پيشتازي آپارتمانهاي نوساز در قراردادها وجود دارد.
بررسيهاي ميداني نشان ميدهد پرسشگران منفعل در بنگاههاي مسکن به مشتريان آتي تغيير ماهيت دادهاند. شيفت آرام تقاضا از سمت واحدهاي کليد نخورده به سمت واحدهاي ۶ تا ۱۰ سال علاوه بر آنکه نشان دهنده بالا رفتن قدرت خريد با چاشني قناعت بخش مصرفي است، حاکي از آن است که بازار عرضه ميتواند با فاصله زماني به منابع مالي راکد خود دسترسي پيدا کند و شايد به همين علت است که در زمستان سال قبل تعداد پروانههاي ساختماني شهر تهران ۳۷ درصد افزايش را نسبت به مدت مشابه سال قبل تجربه کرد. اين افزايش در حالي رقم خورد که بخش مسکن داراي رشد منفي ۱۷ درصدي بود. لذا رشد پروانه ميتواند از سوي سرمايه گذاران آينده نگر انجام شده باشد.سهم ۴۶.۹ درصدي واحدهاي مسکوني با عمر کمتر از پنج سال ساخت از کل معاملات نشان ميدهد اين واحدها همچنان بيشترين تقاضا را در خريد و فروش خردادماه شهر تهران به خود اختصاص دادهاند. با اين حال سهم مذکور در مقايسه با خردادماه سال قبل ۴.۸ درصد کاهش يافته است و در مقابل به سهم واحدهاي با قدمت ۶ تا ۱۰ سال ۵.۲ درصد افزوده شده است. اين آمار ميتواند حاکي از آن باشد که با نزديک شدن قيمت مسکن به کف، مشتريان دودل و نگران، سرمايههاي خود را به خريد واحدهاي در بضاعت اختصاص دادهاند. از سوي ديگر پيشتازي فروش واحدهاي کمتر از پنج سال که طي دو سه سال اخير به طور معمول صورت گرفته ميتواند به کاهش ۴۹۰ هزار واحد خالي که عمده آنها نوساز و نيمه لوکس هستند منجر شود.
توزيع واحدهاي مسکوني برحسب متراژ در فصل زمستان ۱۳۹۵ نشان ميدهد که بيشترين تعداد معاملات در واحدهاي مسکوني در بازه مساحت ۵۰ تا ۷۰ متر مربع (۲۸ درصد) ثبت شده و پس از اين بازه، با افزايش متراژ واحدها، تعداد معاملات ثبت شده کاهش يافته است.
در زمستان ۱۳۹۵ نسبت به فصل مشابه سال قبل، در واحدهاي با مساحت کمتر از ۹۰ متر مربع تعداد معاملات ۳۳.۷ درصد کاهش يافته ليکن در بازههاي بالاي ۹۰ متر مربع معاملات افزايش ۸۱.۹ درصدي داشتهاند و بيشترين ميزان افزايش نيز در بازه با مساحت ۱۵۰ تا ۱۷۰ متر مربع (با رشد ۲۲.۴ درصد) روي داده است.
آمار و ارقام نشان ميدهد بخش مسکن در سال ۱۳۹۵ به دليل انتظار تحولات اقتصادي با امضاي برجام در فصول مختلف دچار نوسانات شده؛ به طوري که يک فصل با فراز و سپس فصل بعد با فرود همراه بوده است. با اين حال رشد معاملات در زمستان ۱۳۹۵ و رسيدن به رقم ۴۵ هزار معامله به گونهاي بوده که ارقام با ميانگين تعداد معامله در هر فصل طي سالهاي ۱۳۹۰ و ۱۳۹۱ برابري کرده است. همچنين زمستان ۱۳۹۱ با ثبت ۵۷ هزار معامله شاهد پر رونقترين و تابستان ۱۳۹۲ با ۲۰ هزار معامله کسادترين فصل معاملات مسکن طي ۴.۵ سال اخير را شاهد بودهايم.
با وجودي که معاملات در بخش خريد و فروش واحدهاي مسکوني شهر تهران مقداري رونق گرفته، تعداد مستاجران رو به افزايش است. هم اکنون در کل کشور ۳۴ درصد مستاجر وجود دارد که نسبت به سال ۱۳۹۰ رشدي معادل ۳۷ درصد را نشان ميدهد. اين آمار حاکي از فشار بر بازار اجاره است. برآوردهاي ميداني نيز رشد ۱۰ تا ۱۲ درصدي اجاره بها را تاييد ميکند. هرچند رئيس اتحاديه مشاوران املاک ميگويد اجاره بها در کلانشهرها بين ۷ تا ۱۰ درصد رشد داشته، اما موجران همواره نرخ سود بانکي را مبناي افزايش اجاره قرار ميدهند که اين نرخ هم اکنون بين ۲۲ تا ۲۴ درصد است و لذا خريد ملک با نيت اجاره داري در حال حاضر به صرفه نيست.
عباس زينعلي ـ کارشناس اقتصاد مسکن ـ ميگويد: شرايط موجود نشان ميدهد حداقل يکسال زمان لازم است تا بخش مسکن از رکود خارج شود. تا زماني که تاثير ماليات، تسهيلات، عوارض، تورم، شرايط بازارهاي رقيب، اقتصاد کلان و ساير عوامل موثر در بخش مسکن به طور کامل مشخص نشود نميتوان منتظر اقدامات جديد بود. جهش قيمت قطعا نخواهيم داشت. اما افزايش بر اساس عواملي همچون ميزان دستمزد، مصالح، خدمات، عوارض صدور پروانه و غيره بر روي قيمت مسکن اثر ميگذارد که اين عوامل ميتواند تا ۲۰ درصد قيمت مسکن را بالا ببرد.