مهدی روانشادنیا کارشناس بازار مسکن در گفتگو با فرارو

وام حمایتی مستاجران؛ موانع پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن

مهدی روانشادنیا کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این پرسش که دولت قصد دارد در قیمت‌گذاری اجاره‌بها نرخ‌گذاری کند، موانع انجام این کار چیست، بیان داشت: در این رابطه با سه مشکل و مانع روبرو هستیم، اولا بر اساس قانون مدنی، مداخله در بازار مسکن به دلیل اینکه ملک خصوصی است، نقص حقوق خصوصی بوده و از سوی دیگر نیز، چون در ایران مالکیت خصوصی پذیرفته شده، عملا درست دولت در این زمینه بسته است و مداخله در قیمت‌گذاری مسکن و همچنین تعیین سقف اجاره با مانع جدی قانونی روبرو است

کد خبر: ۱۲۰۴۲۱

تاریخ: ۰۵ تير ۱۳۹۹ - ۱۱:۳۸

فرارو- قرار است با توجه به موج تورمی که در کشور وجود دارد، دولت با پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن به مستاجران، قدری از بار مشکلات آن‌ها بکاهد، در همین رابطه وزیر راه و شهرسازی با تأکید بر اینکه در سه دهه گذشته، اجاره‌بها کاملاً تابعی از قیمت مسکن بوده، گفت: باید فکری عملی برای خانه دار شدن مردم و همچنین بخش اجاره داری کرد.

به گزارش فرارو، محمد اسلامی با اشاره به اینکه به دلیل حوزه خصوصی بودن مسکن، قانونی در خصوص قیمت گذاری مسکن وجود ندارد، ادامه داد: قرار شد اندیشه نویی را برای جامعه طراحی کنیم و برای نرخ رشد و اجاره بها ضوابط تعیین کرد، همچنین برای افرادی که از کرونا آسیب دیده‌اند، منابعی در نظر گرفته شود تا بتوانند خود را با نرخ‌های امروزی اجاره‌بها تطبیق دهند.

وزیر راه وشهرسازی یادآور شد: قرار است در جلساتی با معاون اول رئیس جمهور، یک بسته حمایتی در خصوص ودیعه مسکن برای زیان دیدگان از کرونا تهیه کنیم و از این بسته حمایتی به صورت تسهیلات بهره‌مند شوند.

وی افزود: این تسهیلات به صورت ودیعه است و به مالک داده می‌شود و اقساط ندارد، ولی باید قبل از کرونا، قرارداد اجاره داشته باشد. اسلامی درباره تعیین سقف اجاره بها گفت: در این خصوص در حال مذاکره هستیم.

وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه در کشور مؤسسات اجاره داری نداریم، تصریح کرد: اجاره‌های یک ساله هم به منابع لطمه می‌زند و هم مردم را به زحمت می‌اندازد که باید در جریان راه اندازی مؤسسات اجاره داری، این زمان افزایش یابد. ما اراضی ۹۹ ساله و تسهیلات در اختیار سازنده می‌گذاریم، در مقابل هم آن‌ها نرخ اجاره بها و مدت زمان قرارداد را بر اساس فرمولی که برای آن‌ها تعیین می‌کنیم، به متقاضیان واگذار می‌کنیم. این مؤسسات می‌توانند برای خدمات دهی به مالکان چند واحد که بتوانند این واحد‌ها را اجاره دهند نیز وارد مرحله اجرا شود.

اسلامی گفت: تا نیمه تیر مصوبه تسهیلات ودیعه مسکن را دریافت می‌کنیم و بخشی از منابع وام کرونایی کسب و کار‌ها را بانک مرکزی پیشنهاد داده در اختیار بگذارد ضوابط تعیین افراد مشمول و نحوه اعطای آن نیز با حضور معاون اول رئیس جمهور طراحی می‌شود.

موانع پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن
مهدی روانشادنیا کارشناس بازار مسکن در گفتگو با فرارو با اشاره به اینکه در طرح جامع مسکن اعطای تسهیلات برای تامین ودیعه مسکن وجود دارد، گفت: از نظر وجاهت قانونی این مسئله مشکلی ندارد، اما طرح جامع مسکن مدت‌هاست که مسکوت مانده و اجرایی نشده، اما حال دولت می‌خواهد به دلیل افزایش قیمت مسکن، تسهیلات بابت ودیعه مسکن پرداخت کند، اما هنوز جزئیات مهم آن که میزان تسهیلات چقدر است، نرخ بهره و همچنین مدت زمان بازپرداخت باید مشخص شود تا بتوان به صورت دقیق‌تر در مورد آن به اظهار نظر پرداخت.

وی افزود: اگر بناست این طرح اجرایی شود، باید مقدمات کار سریعا فراهم شود، چرا که فصل اجاره‌نشینی، همین تابستان است و بسیاری از جابجایی‌ها در این زمان انجام می‌شود، باید اقدامات اجرایی و اداری پرداخت تسهیلات انجام شود تا این پول در اسرع وقت به متقاضیان پرداخت شود، همچنین مسئله تضامینی که برای این وام گرفته می‌شود نیز از اهمیت بسزایی برخوردار است و همه چیز باید در این زمینه روشن و خالی از ابهام باشد.

روانشادنیا اضافه کرد: این طرح می‌توان در کوتاه مدت جوابگو باشد، اما باید در نظر داشت برای حل مشکل اجاره‌نشیی در بلند مدت تنها یک راه‌حل وجود دارد و آن هم ساخت مسکن استیجاری و اجاره به شرط تملیک است، تا مستاجران بتوانند صاحب خانه شوند، در این راستا قانون تولید مسکن استیجاری مصوب سال ۷۷ است، ولی اجرایی نشده، اگر دولت در زمینه اعطای تسهیلات، مشوق‌های مالیاتی و... به انبوه‌سازان اقدام کند، این طرح می‌تواند اجرایی شود، اگر واقعا اراده‌ای برای اجرا باشد، می‌توان با اصلاح و به روزرسانی این طرح، آن را وارد فاز اجرایی کرد.

این کارشناس مسکن همچنین در پاسخ به این پرسش که دولت قصد دارد در قیمت‌گذاری اجاره‌بها نرخ‌گذاری کند، موانع انجام این کار چیست، بیان داشت: در این رابطه با سه مشکل و مانع روبرو هستیم، اولا بر اساس قانون مدنی، مداخله در بازار مسکن به دلیل اینکه ملک خصوصی است، نقص حقوق خصوصی بوده و از سوی دیگر نیز، چون در ایران مالکیت خصوصی پذیرفته شده، عملا درست دولت در این زمینه بسته است و مداخله در قیمت‌گذاری مسکن و همچنین تعیین سقف اجاره با مانع جدی قانونی روبرو است.

دولت به دنبال نرخ گذاری در بازار مسکن است

دولت نمی‌تواند برای مسکن قیمت‌گذاری کند
وی ادامه داد: بنابراین هر نوع مداخله‌ای باید در چارچوب قانون مالک و موجر و همچنین قانون آپارتمان نشینی قرار بگیرد، دوم هم اینکه اصولا مسکن یک کالای همگن نیست که دولت بخواهد برای آن قیمت‌گذاری واحد انجام بدهد، برای کالا‌هایی نظیر خودرو، فولاد، لوازم خانگی و... که همگن هستند، می‌توان نظام قیمت‌گذاری تعیین کرد، زیرا جنس کالا‌ها مشابه است و در این زمینه مشکلی نیست، اما در مورد مسکن قضیه اساس متفاوت است، در یک مجتمع مسکونی دو واحد با هم فرق می‌کنند، یکی طبقه اول است، دیگری طبقه آخر، مجتمع آسانسور داشته باشد، طبقه بالاتر گران‌تر است، نداشته باشد برعکس و خیلی تفاوت‌های دیگر، بنابراین برای مسکن قیمت‌گذاری تقریبا نشدنی است.

روانشادنیا تصریح کرد: سوما نیز تجربه قیمت‌گذاری دستوری در بازار‌های مختلف همواره نشان داده که این کار نتیجه عکس می‌دهد و نمی‌توان روی اثرات مطلوب آن حساب کرد، زیرا که یک فضای زیر زمینی برای معاملات ایجاد می‌شود و رانت نیز به وجود می‌آید، از سوی دیگر ظهور قرارداد‌های صوری نیز مشکل دیگری است، که بسیار مسئله ساز خواهد بود، بنابراین به نظر می‌رسد مداخله ایجابی در بازار مسکن بسیار سخت است.

این کارشناس بازار مسکن با تاکید بر اینکه بهترین گزینه برای ساماندهی بازار مسکن، به کارگیری مکانیزم تشویقی و تنبیهی است، گفت: به عنوان مثال اگر مشوق‌هایی نظیر افزایش مدت قرارداد از یک سال به سه سال ومشوق‌های مالیاتی برای صاحب ملک در نظر گرفته شود و همچنین برای نقل و انتقال نیز تخفیف پیش‌بینی شود، ثمر این کار بسیار بیشتر از قیمت‌گذاری دستور‌ی در بازار مسکن خواهد بود.

وی یادآور شد: همچنین می‌توان این تسهیلات را برای انبوه‌سازان در نظر گرفت که اگر در مجتمع‌هایی که می‌سازند به نسبت معینی واحد برای اجاره اختصاص دهند، آن هم برای ۵ سال می‌توان مکانیزم‌های تشویقی در نظر گرفت و دولت در اعطای تسهیلاتی برای این افراد نیز باید امتیازات خوبی قائل شود، بنابراین در صورتی که از چنین نظامی استفاده شود، می‌توان به نتایج بسیار مطلوب‌تری دست یافت تا اینکه دولت بخواهد به صورت مستقیم در بازار مسکن و اجاره‌بها دخالت کند.