قیمت خانه در سال‌های اخیر گران نشده است!

حسین جوشقانی تحلیلگراقتصادی در یادداشتی به مساله قیمت‌های مسکن در پایتخت پرداخت.

کد خبر: ۱۲۳۰۰۴

تاریخ: ۲۲ تير ۱۳۹۹ - ۱۹:۳۳

به گزارش صبحانه،حسین جوشقانی در این نوشتار تاکید کرد: آیا قیمت مسکن گران شده است؟ شاید جواب این پرسش آن‌قدر بدیهی به نظر برسد که نیازی به فکر کردن نداشته باشیم. اما واقعیت این است که برای یافتن پاسخ دقیق باید پرسش را دقیق‌تر بیان‌کنیم. ابتدا لازم است بدانیم، قیمت مسکن را با کدام دارایی و در کدام مقطع زمانی مقایسه کنیم. یعنی می‌خواهیم بدانیم مسکن نسبت به چه کالایی و در چه تاریخی گران‌تر یا ارزان‌تر شده است.چراکه اساسا در اقتصاد گرانی و ارزانی یک پدیده نسبی است؛ همان‌طور که قیمت یک پدیده نسبی است.

به‌عنوان مثال اگر مسکن را با دارایی نقد و به واحد تومان مقایسه کنیم، همان‌طور که منحنی سبز در نمودار روبه‌رو نشان می‌دهد، مسکن از فروردین ۹۶ تا امروز حدود ۵/ ۴ برابر گران‌تر شده است. ولی اگر مسکن را با دارایی نقد ولی به دلار مقایسه کنیم، از فروردین ۸۹ تا امروز حدود ۳۰ درصد ارزان‌تر شده است.

البته مسکن در کشور ما بیشتر جنبه دارایی دارد تا جنبه مصرفی و بهتر است قیمت آن را با سایر دارایی‌ها مانند دلار و طلا مقایسه کنیم؛ اما اگر می‌خواهید بدانید قیمت مسکن نسبت به سبد کالای مصرفی چه تغییری کرده است، دوباره به نمودار توجه کنید. برای این کار قیمت مسکن با شاخص قیمت مصرف‌کننده تعدیل و متوسط قیمت هر متر مسکن به قیمت ثابت فروردین ۱۳۸۹ با نمودار خط‌چین قرمز رنگ رسم شده است. اگرچه قیمت مسکن در این ۱۰ سال نسبت به سبد کالای مصرفی افزایش یافته است، ولی دیگر از آن رشد افسارگسیخته نمودار اول خبری نیست.

اگر نمودار قیمت ریالی خیلی از کالاهای مصرفی یا سرمایه‌ای را رسم کنید، احتمالا‌ با نموداری شبیه به نمودار سبز بالا مواجه می‌شوید. به عبارتی گویی همه چیز گران شده است. در‌حالی‌که اگر قیمت اکثر کالاها را نسبت به هر چیزی به غیر از ریال رسم کنیم، احتمالا رشد یا سقوط شدیدی در کار نخواهد بود. تقریبا به همان میزان که قیمت ریالی خانه بالا رفته، به همان میزان قیمت پراید، قیمت تخم‌مرغ و قیمت هر لیوان معجون مخصوص عمو حسین هم افزایش یافته است. بنابراین درست این است که بگوییم قیمت‌ کالاها نسبت به هم خیلی تغییر چندانی نکرده‌اند،‌ بلکه ارزش ریال از دست رفته است.

حال این سوال مطرح می‌شود که چه فرقی می‌کند بگوییم خانه گران شده است یا اینکه بگوییم ریال ارزان شده است. فرق این دو نگاه در راه‌حلی است که به آن منتهی خواهد شد. وقتی برداشتمان این باشد که یک کالا یا تعدادی از کالا‌ها گران شده‌اند، احتمالا متهم صاحبان و عرضه‌کنندگان آن کالا هستند و اتهامشان هم گران‌فروشی خواهد بود. در این صورت سیاست‌های تعزیراتی برای مقابله با این گران‌فروشی توصیه خواهد شد.

ولی وقتی بدانیم قیمت نسبی سایر دارایی‌ها نسبتا ثابت بوده و این ریال است که کم‌ارزش شده است، رشد بدون پشتوانه نقدینگی متهم خواهد بود. در این صورت سیاست پیشنهادی، انضباط مالی دولت و کنترل نقدینگی خواهد بود.

متاسفانه در شرایط فعلی که میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در تهران به ۲۰ میلیون‌تومان رسیده است و با توجه به عدم رشد متناسب دستمزدها، خرید خانه در تهران برای کارمندان غیرممکن شده است. نگاه غالب مردم، رسانه‌ها و مسوولان از نوع اول است. یعنی گویی گمانشان این است که صاحبان خانه در تهران دست به دست هم داده‌اند تا قیمت خانه و اجاره‌بها را افزایش دهند. بنابراین دولت محترم بخشنامه کرده است که «برای تمدید قرارداد حداکثر ۲۵ درصد افزایش اجاره‌بها مجاز است.» همان‌طور که گفته شد، وقتی نگاه اول به این پدیده حاکم باشد، سیاست پیشنهادی هم از جنس تعزیرات و مصوبه است. ولی واقعیت ماجرا این است که دولت با همکاری مجلس کسری بودجه هنگفتی در سال‌های گذشته و بلکه دهه‌های گذشته و البته سال جاری ایجاد کرده‌اند. برای جبران این کسری نیز نقدینگی افزایش یافته و نتیجه این شده که ارزش ریال در مقابل سایر دارایی‌ها به شدت کاهش یافته است. امیدواریم سیاست‌گذاران ابتدا علت واقعی مشکلات اخیر را به درستی شناسایی کنند تا بتوانند راه‌حل‌های درست در پیش گیرند.