گزارش "تجارت " ازچشم انداز ي مبهم

خواب عميق بازار مسكن به اتمام مي رسد؟

اين روزها بي‌ترديد يكي از متداول‌ترين پرسش‌هايي كه افكار ايرانيان را به خود مشغول كرده، آينده بازار مسكن است. مردم از يكديگر مي‌پرسند وضعيت مسكن و قيمت آن در روزها و ماه‌هاي پيش‌رو چگونه خواهد شد؟

کد خبر: ۱۳۷۶۶

تاریخ: ۰۸ ارديبهشت ۱۳۹۴ - ۰۹:۳۳

به گزارش روزنامه تجارت، از آنجا كه اين پرسش‌ها معمولا با پاسخ‌هايي دقيق و همراه با منطق و استدلال مواجه نمي‌شود، ناگزير مردم نگران به نزديك‌ترين كارشناسي كه اطراف خود سراغ دارند، مراجعه مي‌كنند و اگر اهل فن و خبره‌اي را نشناسند، چاره‌اي جز اعتماد به پيشگويي‌هاي بنگاه‌هاي معاملات ملكي محله  و بساز و بفروش هاي ‌فعال در همسايگي خود ندارند.
اگر چه بررسی‌ رفتار ماهانه قیمت مسکن، بیانگر «تغییر با شیب فوق‌العاده جزئی» در ماه‌های اخير است، اما برآیند نوسانات بلندمدت ماه‌های اخیر حکایت از نوعی «ثبات و به پایداری رسیدن بازار مسکن» دارد. آنچه این موضوع را تایید می‌کند، معدل 9 ماهه قیمت و همچنین نرخ بازدهی بازار مسکن در این مدت است.
میانگین قیمت مسکن در تهران در 9 ماه گذشته هرمترمربعی 4 میلیون و 140 هزار تومان بوده است؛ در حالی که به طور مثال معدل قیمت در 9 ماه اول سال92 نزدیک به 50درصد نسبت به مدت مشابه سال91 رشد کرده بود و عملا به یک جهش و صعود اساسی دچار شده بود.
از سوی دیگر، نرخ بازدهی مسکن در 9 ماه گذشته به زیان 2.1درصدی سفته‌بازها منجر شد؛ به این معنی که متوسط قیمت آپارتمان‌های مسکونی حدود 2 درصد نسبت به ابتدای سال کاهش پیدا کرده است.
به این ترتیب، درباره وضعیت کنونی بازار مسکن می‌توان گفت: در حال‌حاضر سرعت کاهش قیمت مسکن نسبت به نیمه اول سال93 کمتر شده و حتی دربعضي ماه‌ها افزایش جزئی «زیر یک درصد» نیز در حال بروز است؛ اما این تغییر در شیب نوسان قیمت، هنوز به معنای «پایان قطعی روند تخلیه حباب» یا «آغاز دوره جدید افزایش قیمت» نمی‌تواند تلقی شود؛ بلکه برداشت کارشناسان از این شرایط، حرکت بازار به سمت پایداری نسبی و البته منطبق‌شدن آن با قيمت هاي واقعي است.
البته مذاکرات هسته اي ونتايج آن بر روی همه بازارهای اقتصادی کشور تاثیر گذار بوده است و بازار مسکن هم از این امر مستثنی نیست.
درواقع می توان گفت، در چند هفته گذشته بازار معاملات مسکن در انتظار نتیجه یک تصمیم مهم در عرصه ديپلماسي بوده است و متقاضیان اين بازار مسکن کمی دور از بازار به رصد وضعیت مذاکرات هسته‌ای می‌پردازند تا با مشخص شدن نتیجه مذاکرات تصمیم خود را برای نحوه ورود به بازار معاملات اين حوزه، اجرایی کنند.
در هر حال در چند روز گذشته تحمل متقاضیان بازار مسکن برای روشن شدن نتیجه مذاکرات هسته‌ای در حالی است که بعضي از فعالان اين بازاربر اين باورند كه در دو ماه باقي مانده به مهلت توافق نهايي در مذاكرات هسته اي بازار مسكن آرام آرام به سوی رونق پيش می‌رود.
در اين ميان، رسانه‌ها هم به فراخور خط و جهت سياسي خود هريك بر طبلي مي‌كوبند، دسته‌اي با پررنگ كردن كاهش قيمت در چند ماه گذشته، ادامه اين روند را قطعي مي‌دانند و گروهي ديگر با مقطعي ارزيابي كردن اين افت قيمت، آن را ناشي از ركود حاكم بر بازار تفسير مي‌كنند و آينده‌اي نگران‌كننده را براي جماعت سرگردان جوياي مسكن به تصوير مي‌كشند.به همین منظوربه سراغ دبیر اتحادیه مشاوران املاک کشور رفته ایم تا نظر وی را در این زمینه جویا شویم.
مصطفی قلی خسروی با بیان اینکه تا پایان سال جاری بازارمسکن تغییری را به خود
نمی بیند گفت:جهش اصلی بازار مسکن ازاواخر سال جاري شروع شده ودرسال 95 به اوج خود می رسد.
وی بابیان اینکه قیمت مسکن از سال 91 به دلیل جهش های ارزی بارکود روبرو شد افزود: هم اکنون بازار مسکن خواب طولانی را طی می کند.
قلی خسروی از برنامه ریزی وزیر مسکن وشهرسازی به منظور تزریق خونی تازه به بازار مسکن خبرداد وافزود:سکوت عباس آخوندی در زمانی که از مسکن وبازار آن صحبت می شود نشان گر این است که وی درحال برنامه ریزی کردن برای رونق بخشیدن به این بازار است.
اما در حالی که مشخص شدن تکلیف مذاکرات به 2 ماه بعد موکول شده است، رييس انجمن انبوه سازان کشور نيز  با بيان اينکه در بدترين شرايط رکود، صنعت ساختمان زمينگير شده است،‌ گفت: پس از پشت سر گذاشتن رکود بايد براي افزايش قيمت آمادگي داشته باشيم.
مجتبي بيگدلي تصريح كرد:‌ در حالي که دربحران ها بايد از توليد حمايت شود متاسفانه از زماني که رکود بر صنعت ساختمان سايه انداخت علاوه براينكه هيچ حمايتي در راستاي افزايش توليد مسکن نشد بلکه اخذ ماليات بر توليد و ماليات بر ارزش افزوده هم بر توليدکنندگان اين صنعت تحميل شد.
وي با اشاره به پيش بيني افزايش قيمت مسکن در سال جاري گفت:‌ افزايش قيمت مسکن حتمي است البته عده اي مدعي هستند وقتي از هشدار نسبت به افزايش قيمت مسکن صحبت مي‌شود،‌ حتما نفعي براي بعضي از افراد وجود دارد و اين پيش‌بيني‌ها براي بازار گرمي است اما اگر نسبت به افزايش قيمت هشدار مي‌دهيم تنها هدفمان اين است که مردم آمادگي افزايش قيمت ها را داشته باشند.
بيگدلي با اشاره به اينكه کسي نمي‌تواند کاهش توليد مسکن را در چند سال گذشته انکار کند،‌ تاکيد کرد:‌ بايد توجه داشته باشيم که طبق گزارش هاي رسمي سالي يک ميليون ازدواج انجام مي‌گيرد که اين تنها بخشي از تقاضاي موجود در بازار مسکن است ودرطول يك سال بايد يک ميليون و 500 هزار واحد مسکوني در کشور ساخته شود اما در حال حاضر ساخت و سازبه حداقل ميزان ممکن رسيده است.
اما سعید آگشته، کارشناس صنعت مسکن با بيان اينكه دربازاراين صنعت معمولا با یک حرکت سینوسی مواجه هستیم که با زمان بندی مشخصی پیش می رود گفت: یعنی ما شاهد سه سال دوره رکود و یک سال رونق هستیم و این مساله به عنوان یک عرف و سنت در بازار مسکن ثابت شده است.
آگشته با بیان این‌که بخش مهمی از نوسانات بازار مسکن مربوط به سیاست‌های دولتها بوده است تصریح کرد: امروز با توجه به مسائل کلان اقتصادی در کشور دچار یک رکود اقتصادی در تمام حوزه‌های مالی هستیم.
این کارشناس مسکن با اشاره به این‌که بازار مسکن هم جدا از رکود اقتصادی کشور نیست، ادامه داد: رکود و سکون در بازار مسکن وجود دارد و در اقتصاد کشور هم به چشم می خورد و حوزه مسکن نیازمند بسته‌های حمایتی‌ است که دولت با نگاه فراتر از سیاست‌های بخشی بايد به آن بپردازد .آگشته در ادامه با بیان این‌که طرح‌هایی مانند وام 80 میلیون توماني می تواند به عنوان محرک در بخش  بازار مسکن عمل کند، تصریح کرد: مطمئنا اين وام نمي تواند كمك شایاني به بازار مسکن برای خروج از رکود كند.
وي درادامه با اشاره به این‌که وظیفه حاکمیت ایجاد یک اقتصاد پررونق همگام با عدم تورم است، گفت: با این فرمول دولتمردان می‌توانند به سمتی پیش روند که اقتصاد را به سمت رونق سوق دهند.
این کارشناس مسکن در ادامه درباره پیش بینی وضعیت بازار مسکن تا پایان سال جاري گفت: درسال 94 قیمت زمین افزایش پیدا می‌کند و طبیعی است با اقدامات دولت قیمت مسکن هم افزایش پيدا مي كند.
با این تفاسیر به نظر می رسد بازار مسکن هنوزهم درشک تمدید مذاکرات به رکود ادامه می دهد.رکودی که اگر شکسته شود با گرانی همراه خواهد بود وبه هر حال باید گفت از عوامل تاثيرگذار در قيمت مسكن طي سال‌هاي آينده همان افزايش توليد و عرضه  است،که در حال حاضر وضعيت مطلوبي ندارد.
عامل تاثيرگذار ديگر، سياست‌هاي پولي است كه دولت در پيش مي‌گيرد و در قالب محدودسازي پرداخت تسهيلات خريد، تمركز پرداخت‌هاي بانكي بر تسهيلات ساخت و ساز و ... اعمال مي‌شود.
مي‌توان اين پيش‌بيني را داشت كه تقاضاي مسكن در همان حد تخمين‌زده شده باقي بماند، ولي اگر به هر دليلي دولت شروع به تزریق نقدینگی در بازار کند ، مجددا شاهد رشد فزاينده بهاي مسكن خواهيم بود.
درهرحال بخشی از کارشناسان وبنگاهداران بخش مسکن براین باورند که  اکنون آرامش و ثباتی در حوزه سیاسی شکل گرفته و این امر تاثیر خود را در حوزه اقتصاد گذاشته و باعث شکل گرفتن ثبات و آرامش در حوزه های مختلف مانند مسکن شده است.
وبعضي دیگر از کارشناسان این بخش می گویند:  قیمت ها کاهش پیدا نخواهد کرد. اکنون قیمت ها به واسطه رکود تثبیت است. اما اگر دولت برنامه خود را برای تولید مسکن سریع تر اعلام نکند و رونقی شکل نگیرد قطعا بعد از مدتی مجددا شاهد افزایش قیمت خواهیم بود. هرچند پیش‌ فرض‌های گوناگون، منجر به پیش‌بینی‌های متفاوت از بازار مسکن در کوتاه مدت می شود؛ با این حال آنچه بیش از سایر گزینه‌ها، محتمل به نظر می‌رسد این است  که در نیمه دوم سال جاري، با بازگشت اطمینان به بازار، به مرور متقاضیان مصرفی که خرید خود را در نیمه اول سال به تعویق انداخته بودند، وارد بازار می شوند و در نتیجه، تعداد معاملات افزایش می یابد. البته این سخن به معنای افزایش در قیمتها نبوده و با توجه به حجم بالای تولید و عرضه مسکن، انتظار نمی رود شاهد تغییرات محسوس قیمتی در بازار مسکن تا پایان سال جاری باشیم.