نگاه «تجارت» به افزايش ساليانه اجاره نشيني در كلان شهرها

اما و اگرهاي غير ضابطه مند اجاره نشين ها

هر ساله با نزدیک شدن به فصل نقل و انتقالات پیش بینی ها در خصوص میزان افزایش نرخ اجاره بها شدت یافته و مسئولان در این حوزه اغلب با این وعده که افزایش قیمت ها جزیی و یا تغییری نخواهد یافت مستاجران را دلداری می دهند.

کد خبر: ۱۳۹۵۵

تاریخ: ۱۳ ارديبهشت ۱۳۹۴ - ۱۰:۲۳

به گزارش روزنامه تجارت؛ واقعیت این است که این وعده ها هیچ گاه عملی نشده و با افزایش تقاضا در بازار اجاره بها ، قیمت ها بدون هیچ قاعده ای بر اساس خواست صاحبخانه ها و مشاوران املاک روند صعودی در پیش می گیرند.
هر چند طی این سال ها از تدوین راهکار و چارچوبی معین برای افزایش میزان نرخ اجاره بها سخن به میان آمده ولی متاسفانه تاکنون مسئولان و سیاست گذاران حوزه مسکن  برنامه مشخصی برای نظامند کردن قیمت ها در این بازار نداشته و این مستاجران هستند که باید به ساز قیمت ها برقصند.
این روز ها نیز در آستانه فصل جابجایی ها پیش بینی ها در خصوص وضعیت بازار اجاره بها گرم شده است و طبق معمول مسئولاني که فقط در گفتار دغدغه مسکن دارند با در پیش گرفتن سیاست اظهارات امیدوار کننده سعی می کنند بازار را به لحاظ جو روانی کنترل کنند.
باوجود ثبات قیمت مسکن، اجاره بها با روندي صعودي روبرو شده است و تقاضای بالا در این بخش موجب شده که قیمت اجاره خانه در كلان شهرها هرساله افزايش يابد.
هرچند که در ماه های اخیر بازار مسکن در رکود بوده و قیمت ها تغییر چندانی نداشتند اما بازار اجاره بها علي رغم كاهش سرعت رشد تورم همگام با تورم 15 درصدي  و حتی گاهی بیشتر از نرخ تورم پیش رفته و فشار زیادی را به متقاضیان مسکن تحمیل می کند.
اما در حالي كه وزیر راه و شهرسازی میزان افزايش اجاره خانه درسال جاري را تنها هشت درصد اعلام مي كند معاون وي از وجود حدود 5 میلیون و 300 هزار مستاجر در کشور خبرمي دهد ومي گويد: از این تعداد، دو ونيم میلیون مستاجر از اقشار کم درآمد جامعه تلقی
می شوند.
حامد مظاهريان بابيان اينكه عامل مهم و تاثیر گذار بر بازار اجاره، میزان عرضه و تقاضای مسکن است مي گويد: بار اصلی تقاضای بازار اجاره از ناحیه تشکیل خانواده های جدید نشات می گیرد وپس از تولید مسکن آمار صدور
پروانه های ساختمانی از وضعیت مناسبی خبر می دهد كه متوسط ماهانه صدور پروانه در تهران طی سه سال گذشته بالغ بر 20 هزار واحد بوده است در حالی که نیاز تهران به حدود 10 هزار واحد تخمین زده می شود و این دو آیتم تعیین کننده نرخ اجاره خانه در كشور را تعيين مي كنند.
وی افزايش تعداد خانه های خالی را عاملي به منظور جلوگيري از واردشدن شوك هاي ناگهاني به بازار اجاره خانه در كشور مي داند ومي گويد: براساس اطلاعات مرکز آمار ایران، یک میلیون و 600 هزار خانه خالی در کشور داریم که حدود 300 هزار آن فقط در تهران است و این میزان خانه خالی ناشی از ناتوانی مالکان در فروش بوده و خبر از کاهش قدرت خرید مردم می کند.
معاون امور مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی با بيان اينكه نرخ اجاره بها تا پایان سال جاری از میزان تورم بالاتر نخواهد رفت و در بازار خرید و فروش هم قیمت ها ثابت می‌ماند به نظر مي رسد خبري خوش را حداقل به مستاجران مي دهد.
در همين حال رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران در تازه ترین اظهارات خود در خصوص میزان افزایش نرخ اجاره بها در سال جاری مي گويد: شاخص تعیین اجاره بها ، ارزش ملک است و با توجه به رکود در بازار خرید و فروش مسکن ، افزایش اجاره بها پیش بینی نمی شود.
حسام عقبایی با آوردن این دليل که قیمت مسکن افزایش نخواهد یافت در نتیجه قیمت اجاره بها هم نباید افزایش یابد تصريح مي كند: ظرفیت افزایش اجاره بها وجود ندارد و اجاره بها با توجه به قیمت ملک نباید افزایش پيداكند.
به گفته وي رويكرد بخشی از مالکان و موجران به موضوع اجاره بها رویکرد کسب درآمد و تامین معاش است و آنها قیمت اجاره بها را با نرخ تورم  و افزایش قیمت سایر کالا و خدمات مقایسه و تنظیم می کنند.
این گفته عقبایی واقعیت و اصلی ترین مبنای تعیین کننده در بازار اجاره بها است به طوری که بارها در برخورد موجران با مستاجران شنیده ایم كه"چطور انتظار دارید در حالی که قیمت فلان کالا و یا خدمات 50 درصد افزایش داشته نرخ اجاره تنها 20 درصد افزایش پیدا کند؟"
این اظهارات رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران درباره عدم افزایش قیمت مسکن درشرایط رکود در حالی است که طبق آخرین گزارش بانک مرکزی درباره وضعیت معاملات آپارتمان‌های مسکونی در شهر تهران در 11 ماهه نخست سال گذشته  نشان می دهد؛میزان معاملات آپارتمان در تهران بیش از 50 درصد افزایش داشته ضمن این که در این بازه زمانی قیمت ها نسبت به دوره مشابه سال 92، حدود 6 درصد افزایش داشته است. از این رو با استناد به این آمار این نتیجه حاصل می شود که
قیمت ها در بازار خرید و فروش بدون افزایش نبوده و نمی توان انتظار داشت در بازار اجاره بها نیز تغییری ایجاد نشود.
اما با تمام اين تفاسيرعضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران به افزایش قیمت اجاره‌ خانه در سال جاري اشاره مي كند ومي گويد: قیمت اجاره‌بها به طور سالانه با افزایش روبه‌رو می‌شود که این میزان افزایش معمولا به دست واسطه‌ها و دلال‌ها صورت می‌گیرد و توجیه اقتصادی ندارد.
هادی نظرپور در گفت و گو با "تجارت"درباره شرایط فعلی بازار مسکن اظهار مي كند: در حال حاضر شرایط به گونه‌ای است که میزان خرید و فروش بسیار کم است اما شاهد افزایش میزان اجاره‌بها هستیم.
بانگاهي به آمار سال هاي گذشته در بازار اجاره خانه  متوجه افزايش گام به گام قيمت اجاره در هربرهه از سالهاي پيش مي شويم.
طبق گزارش مركز ملي آمار ايران ،متوسط مبلغ اجاره ماهانه به علاوه سه درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک متر مربع زیر بنای مسکونی در تهران، در نیمه اول سال گذشته، 16 هزار و 25 تومان بوده‌است.
همچنین آمار نشان می‌دهد که 41.8 درصد از معاملات مربوط به اجاره مسکن، در نیمه اول سال گذشته، در کشور متعلق به استان تهران بوده است و بعد از تهران بیشترین اجاره‌نشینان(22.8 درصد) ساکن استان البرز هستند.
طبق اين گزارش اجاره بها در این دوره نسبت به نیمه دوم سال 1392، 9.7 درصد و تعداد اجاره نشینان 24.7 درصد افزایش داشته است.
همچنین اجاره بها در نیمه اول سال 1393 نسبت به دوره مشابه در سال 1392، 9.1 درصد افزایش داشته است و بر اساس این مقایسه تعداد اجاره‌نشینان نیز 22.6 درصد بیشتر شده‌ است.
ارزان ترین اجاره بها در تهران در نیمه اول سال گذشته به ازای هر متر مربع زیر بنای مسکونی به علاوه سه درصد ودیعه پرداحتی، ماهیانه معادل 291 تومان و گران ترین اجاره بها 89 هزار و 987 تومان بوده‌است.
متوسط قیمت اجاره ماهانه هر متر مربع زیر بنای مسکونی در کشور در نیمه اول سال گذشته، معادل 7 هزار و 300 تومان بوده است که در مقایسه با این شاخص در تهران، متوسط اجاره بهای مسکن در تهران 8 هزار و 725 تومان از متوسط اجاره بها در کشور گران‌تر است.
بیشترین متوسط اجاره ماهانه به علاوه سه درصد ودیعه پرداختی برای اجاره هر متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده 160257 ریال در تهران و کمترین آن 18805 ریال در چهارمحال بوده است.
همچنين متوسط اجاره ماهانه به علاوه سه درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک متر مربع زیربنای مسکونی از طریق بنگاه های معاملات ملکی در سطح کل کشور 73003 ریال بوده است که نسبت به دوره قبل 10.1 درصد و نسبت به دوره مشابه سال قبل 8.9 درصد افزایش داشته است.
در میان استان های کشور بیشترین متوسط اجاره ماهانه به علاوه سه درصد ودیعه پرداختی برای اجاره هر متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده 160257 ریال در استان تهران و کمترین آن 18805 ریال در استان چهارمحال و بختیاری بوده است.
همچنین، کمترین اجاره ماهانه به علاوه سه درصد ودیعه پرداختی برای اجاره هر متر مربع زیربنای مسکونی این دوره مربوط به استان قزوین با 1667 ریال و بیشترین آن مربوط به استان تهران با 899870 ریال بوده است.
بنابر این گزارش، منصفانه است در شرایط فعلی اقتصاد کشور که کسب و کارها رونق چندانی ندارد و گذران معیشت اقشار کم درآمد با محدودیت هایی روبروست در فرصت کوتاه باقی مانده به افزایش تقاضا در بازار اجاره مسکن و آغاز جابجایی ها مسئولان فکری به حال دیوار کوتاه مستاجران بکنند.