نگاه كارشناسان به انتقال بي رويه سرمايه‌ايرنيان به آن سوي آبها

خريد ملك در خارج، رويايي شيرين با فرجامي تلخ

در سال‌های اخیربعضي کشورها از جمله امارات، ترکیه و قبرس برای جذب سرمایه و جلب توریست دست به اقداماتی زده اند که وعده اعطای اقامت به متقاضیان در مقابل خرید ملک، یکی از آنها است.

کد خبر: ۱۵۰۲۲

تاریخ: ۰۴ خرداد ۱۳۹۴ - ۰۹:۳۳

به گزارش روزنامه تجارت؛ طبیعی است که چنین پیشنهادی وقتی با وعده پرداخت وام بانکی با سود کم نیز همراه باشد بسیار وسوسه انگیزتر خواهد بود داشتن اقامت یکی از کشورهای اروپایی و امریکایی شاید یکی از طلایی ترین آرزوهای مردم کشورهای جهان سوم یا در حال توسعه باشد از این رو بسیاری در جست و جوی یافتن راهی برای سفر و اقامت دراین سرزمين‌ها هستند اما مشکلات از جایی شروع می شود که عده ای سودجو با گستردن دام‌های گوناگون به دنبال شکار این افراد مشتاق و به عبارتی سر کیسه کردن آنها هستند.
چه بسیار کسانی که برای رسیدن به سرزمین آرزوهایشان سرمایه و اموال و حتی جان خود را از دست دادند و این موضوع دلیلی جز ناآگاهی و بی اطلاعی از قوانین و به عبارتی بی گدار به آب زدن نداشته است.به منظور بررسي بيشتر موضوع به كارشنا سان حقوقي‌اين حوزه رفته‌ايم.بهشید ارفع نیا دکترای حقوق بین الملل خصوصی درباره وعده اعطای اقامت در ازای خرید ملک دریک کشور خارجی می گوید: با توجه به شرایط خاص کشور ما در سال‌های اخیر بویژه پس از اعمال تحریم‌ها، رفت و آمد وسفر و دریافت اقامت از کشورهای اروپایی و امریکایی برای ایرانیان بسیار دشوار شده است.
وي مي‌افزايد: از این رو بعضي از ایرانی ها با توجه به اینکه کشورهای ترکیه، قبرس و دوبی شرایط بسیار آسانتری برای سفر دارند برای دریافت اقامت به این کشورها رو آورده اندواز سوی دیگر تبلیغات گسترده شبکه‌های ماهواره ای که گرفتن اقامت این کشورها را بسیار ساده و با خرید یک ملک هر چند کوچک و حتی با پیش پرداختی اندک امکان پذیر
می نمایاند باعث شده است شاهد علاقه مندی روز افزون بعضي ایرانیان به دریافت اقامت از این کشورها باشیم.
ارفع نیا مي‌افزايد: در واقع آنها که تعطیلات و پول خود را در ترکیه و قبرس صرف می کردند وقتی با این تبلیغات وسوسه انگیز روبرو شدند تصور کردند می توانند با پرداخت یک باره مخارج چند بار سفر به ترکیه، هم یک خانه در آنجا بخرند و هم اقامت دائم بگیرند.
وي تصريح مي‌كند: بدین ترتیب طبیعی است که هموطنان كشورمان به این کار تمایل نشان داده و برای خرید خانه به این کشورها هجوم ببرند.
این وکیل دادگستری در ادامه اظهارمي‌كند: رویکرد ناآگاهانه به موضوع خرید ملک در ترکیه، ماجرای تبلیغات گسترده چند سال قبل درباره فروش املاک در کشور امارات بخصوص دوبی را در اذهان زنده
می کند و  زمانی که ایرانیان برای خرید املاک کوچک و بزرگ مسکونی و تجاری راهی این شهر شدند  در کمترین مدت ممکن قیمت ملک در دوبی به شکل بی سابقه ای افزایش یافت اما این وضع چندان طول نکشید چرا که بر اثر رکود اقتصادی در سطح جهانی، ناگهان قیمت‌ها پایین آمد و عده زیادی دچار زیان مالی شدید شدند.وي مي‌گويد: از سوی دیگر آنها که به خاطر دریافت اقامت راهی این کشور شده بودند وقتی دریافتند داشتن اقامت امارات تأثیری در گرفتن اقامت کشورهای دیگر ندارد و البته آنها که اقامت گرفته بودند نیز در اقدامی عجیب و البته بی دلیل اقامتشان از سوی این کشور باطل شده است دیگر از خیر این کار گذشتند.
ارفع نیا تاكيد مي‌كند:البته غیر از موضوع اقامت، بسیاری از خریداران املاک حتی به ملکشان هم نرسیدند و از آنجا که مورد مربوط به مال غیر منقول واقع در یک کشور خارجی بود طرح دعوا نیز می بایست در محل وقوع مال و طبق قانون همان کشور انجام می گرفت که البته مخارج آن و استفاده از وکیل بسیار گران بود و خیلی‌ها از پیگیری پرونده‌هایشان منصرف شدند.
وي در حالی که قوانین هر کشوری را در رابطه با شرایط دریافت اقامت مختص همان کشور مي‌داند مي‌گويد: اینکه با خرید ملک بتوان اقامت کشوری را دریافت کرد بستگی به قانون آن کشور دارد. به عنوان مثال دربعضي کشورها مثل ایران این قانون به طور کامل بر عکس است یعنی مالک شدن اموال غیر منقول، مشروط بر داشتن اقامت دائم در آن کشور است و متأسفانه این روزها هجوم تبلیغاتی که پیر و جوان را وسوسه می کند باعث شده خیلی از افراد که قدرت مالی مناسبی دارند بی آنکه از شرایط آگاه باشند یا حتی ملک را ببینند اقدام به خرید کنند و دچار دردسر شوند.
اما علیرضا کریمی مشاور حقوقی نیز در این باره می گوید: آنچه به خریداران وعده داده می شود این است که با خرید ملک در ترکیه می توانید اقامت دائم بگیرید حال آنکه طبق قوانین این کشور فقط برای آن دسته از سرمایه گذارانی که با انتقال سرمایه مشخصی به ترکیه، شرکتی به نام خود در این کشور به ثبت می رسانند، مجوز کار صادر می شود و این افراد می توانند با استناد به فعالیت شرکت خود در ترکیه، ملک مسکونی و دفتر کار برای خود خریداری کنند و سپس با استفاده از اقامت بلند مدت، در آنجا ساکن شوند که می تواند به اقامت دائم ارتقا بیابد؛ اما واقعیت این است که بنا به دلایلی این اتفاق هم نمی افتد و با خرید خانه و ملک فقط اقامت موقت یک ساله قابل تمدید اعطا
می شود واین موضوع که بعد از پنج سال می توان اقامت دائم و گذرنامه ترکیه گرفت وعده ای پوشالی است. وي مي‌افزايد: اما یکی از نکات جالب توجه این است که در ظاهر یکی از شرایط پیوستن کشور ترکیه به اتحادیه اروپا فروش 10 درصد املاکش به خارجی‌هاست و برای یافتن چنین بازاری چه جایی بهتر از ایران؟
از سوي ديگرامیر حسام عقبایی  رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران  نیز در این باره می گوید: شرایط اقامت و دریافت روادید تحصیلی، شغلی و تجاری در هر کشوری متفاوت است و قوانین کشورها تا حدود زیادی با یکدیگر فرق دارد. متأسفانه بیشتر مردم نیز از این قوانین آگاه نیستند و به جای مشورت با یک وکیل و حقوقدان متخصص، فریب تبلیغات دلالان و شرکت‌های ساختمانی را خورده و در بیشتر مواقع پول و سرمایه خود را بر باد می دهند.
به گفته وی، نخستین نکته حائز اهمیت که مردم باید بدانند این است که در سایر کشورهای دنیا مسکن به عنوان یک کالای مصرفی تلقی می شود و رویکرد سرمایه ای نداردو به عبارت دیگر موضوع مسکن در کشورهای اروپایی، امریکایی و حاشیه خلیج فارس مانند ایران نیست و ظرفیت آنها نیز در این مورد با ایران تفاوت دارد و در بسیاری از کشورها از جمله ترکیه مالکیت خانه‌ها فصلی و کوتاه مدت است و در اصطلاح حقوقی مالکیت افراد در آن املاک «ید دائمی و مطلق» نیست.
وی درباره وعده دریافت اقامت در ازای خرید ملك نيز مي‌گويد: فعالان اقتصادی در کشورهای ترکیه و قبرس و امثال این کشورها از آنجا که خرید و فروش املاک بین شهروندان خودشان چندان متقاضی ندارد و در این کار سرمایه گذاری نمی کنند به بازارهای خارجی روی آورده و برای جذب مشتری، وعده‌های وسوسه انگیزی همانند اعطای اقامت دائم به خریداران می دهند.
عقبایی به مردم توصیه مي‌كند : قبل از هرگونه اقدامی برای سرمایه گذاری و خرید خانه در ترکیه یا سایر کشورها با یک وکیل آگاه به قوانین آن کشور مشورت کنند چرا که این امر حتی در ایران نیز یک کار حقوقی است و بدون اطلاع از قوانین ممکن است افراد دچار زیان و خسارت شوند. تصور کنید یک فرد خارجی به ایران بیاید و قصد خرید زمین و ملک داشته باشد حالا اگر کسی از ناآگاهی او سوءاستفاده کند و به عنوان مثال یک زمین یا خانه اوقافی را به او بفروشد که مالکش اداره اوقاف است دچار چه مشکلاتی خواهد شد؟  وهمین فرضیه به مراتب شدیدتر ممکن است برای یک ایرانی در ترکیه و قبرس و سایر کشورها رخ دهد که البته ماجرا به همین جاها نیز ختم نمی شود چرا که اگر بخواهد در دادگاه‌های آن کشور دعوای حقوقی طرح کند و وکیل بگیرد شاید بیش از پولی که برای خرید ملک پرداخته اند باید بابت هزینه‌های وکالت و دادرسی و... بپردازد که البته نتیجه اش نیز مشخص نخواهد بود.
در هرحال به نظر مي‌رسد مردم بايد در تصميم گيري خود به منظور خريد ملك در كشورهاي همسايه وبه دنبال آن اخذ اقامت آن كشور دقت بيشتري داشته باشند تا در دام دلالان ويا قوانين كشور مهاجر پذير نيفتند چرا كه تجربه نشان داده خريد ملك در خارج ، رويايي شيرين با فرجام تلخ است.