نگاه تجارت به آغاز فصل جابجايي مستاجران در كلانشهرها

شيب افزايش اجاره‌بها تندتر از شيب تورم

بانزدیک شدن به فصل جابجايي مستاجران و شروع قراردادهای اجاره، بازار رهن و اجاره واحدهای مسكوني در تهران داغ شد.

کد خبر: ۱۵۳۸۸

تاریخ: ۱۱ خرداد ۱۳۹۴ - ۰۹:۲۴

به گزارش روزنامه تجارت، نرخ‌های اعلام شده در بعضي مناطق تهران همچنان همان نرخ‌های سال گذشته است اما از سوی دیگر با گران شدن سوخت از يك طرف وافزايش قيمت بسياري از كالاهاي اساسي از طرف ديگر سبب شده است تا بسياري از مالکان قيمت‌هاي سپرده شده خود را در بازار اجاره خانه نسبت به قبل افزايش دهند.
امادر اين ميان آن  چيزي كه مهم به نظر مي‌رسد وبه عنوان يك سوال بزرگ در ذهن بسياري ازمستاجران نقش بسته است اين است كه چرا ميزان اجاره خانه در بعضي مناطق تهران با نرخ‌هاي اجاره  يا رهن در سال هاي گذشته همخواني ندارد؟
در حالي كه ميانگين نرخ تورم دردوسال گذشته روند نزولي به خود گرفته است وشاهد تورم 15 درصدي در سال گذشته بوديم اما بايد اين واقعيت را بپذيريم كه حركت ميزان اجاره خانه در كلانشهر تهران روندي صعودي  تر نسبت به تورم داشته است.
اين افزايش اجاره خانه در حالي است كه بازار خريد وفروش مسكن بيش از دوسال است كه در سايه سنگين ركود قرار دارد وبسياري از مشاوران املاك در تهران براين باورند كه علاوه بر اينكه داستان خريد وفروش مسكن بابازار اجاره خانه يا رهن تفاوتي اساسي دارد نبايد انتظار هم داشت كه ميزان اجاره خانه از نرخ تورم هم تبعيت كند.
اما گزارش هاي ميداني حاكي از افزايش نسبي اجاره خانه در نقاط مختلف تهران خبر مي دهد.
براساس اين گزارش ها میانگین اجاره در تهران به حدود یک میلیون تومان رسیده است به طوري كه میزان اجاره  خانه؛یک واحدی ۷۸ متری دوخوابه با آسانسور،پارکینگ  و انباری  واقع در منطقه شرق تهران محدوده گلبرگ غربی ۴۳ میلیون تومان رهن کامل برآورد شده است.
همچنین به طور مثال واحدی ۸۰ متری ۲ خواب بدون پارکینگ واقع در محدوده  نیاوران – نخجوان ۷۵ میلیون تومان رهن کامل ودر یوسف آباد يك واحد ۸۰متر ۲خوابه با تمامی امکانات ۸۰۰ /۱ اجاره به همراه ۲۰ میلیون تومان ودیعه گذاشته شده است.
اما در اين ميان قيمت اجاره ويا رهن آپارتمان هاي لوكس بستگی به امکانات و طراحی های داخلی ساختمان دارد و البته نمی توان نقش منطقه مورد نظر را هم در تعیین آن نادیده گرفت.
در واقع وجود امكاناتي نظير سالن ورزشي واستخر ،سون وجكوزي به همرا پاركينگ هاي اختصاصي از جمله مواردی هستند که اجاره این آپارتمان ها را بالاتر می برند.
هرچند اجاره نشيني براي بسياري از مردم خوشايند نيست اما بعضي از خانواده اجاره نشيني در آپارتمان هاي لوكس شمال تهران را به خريد خانه در منطقه اي از مركز شهر ترجيح مي دهند.
اين گروه از مستاجران بابت اجاره اين آپارتمانهاي لوكس حاضرند هزينه هاي هنگفتي رابپردازند ودر واقع اجاره نشيني در مناطق خوش را به صاحب خانه شدن در مناطق ديگر تهران ترجيح مي دهند.اما به منظور بررسي بيشتر نرخ رهن كامل واجاره خانه در بعضي از مناطق لوكس نشين تهران به قيمت اجاره ها دراين مناطق اشاره مي كنيم.  یک آپارتمان ۲۰۰ متری در  آجودانیه با تمامی امکانات و فول مبله با رهن ۵۰ میلیون تومان و ماهیانه 5/7 میلیون تومان اجاره داده می شود و برای همین آپارتمان غیر مبله، ماهیانه 5/5میلیون تومان دریافت می شود.
همچنین برای یک آپارتمان ۲۲۰ متری، سه خوابه با تمامی امکانات در برج بین الملل تهران با ۱۰۰ میلیون تومان رهن و ماهیانه ۴ میلیون تومان اجاره تعیین شده است.
واحدی ۲۷۰ متری، ۴ خوابه و بازسازی شده با دو پارکینگ در قیطریه ۲۰۰ میلیون تومان رهن داده می شود و برای ۲۲۰ متری، سه خوابه با پارکینگ و انباری در پاسداران ۷۰ میلیون تومان رهن و ماهیانه یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان اجاره دریافت می شود. يا یک آپارتمان ۲۵۰ متری نوساز با دو پارکینگ در خیابان نیاوران ۳۰۰ میلیون تومان رهن داده می شود و برای یک آپارتمان ۲۴۰ متری سه خوابه فول امکانات در منطقه نیاوران با ۵۰ میلیون تومان رهن و ماهیانه ۶ میلیون تومان اجاره تعیین شده است.
اما آپارتمانی لوکس به مساحت ۲۸۰ متر در محمودیه هم ۳۲۰ میلیون تومان رهن داده می‌شود و برای یک آپارتمان دیگر با متراژ ۲۶۰ متر، ۴ خوابه و لوکس در  قیطریه ۲۴۰ میلیون تومان رهن تعیین شده است.
همچنين تاثیر کاهش نرخ سود بانکی هم مي‌تواند از عوامل موثر بر تصمیم جدید مالکان بر افزایش اجاره ماهانه برای جبران سود سپرده خود در بانک‌ها باشد.
در واقع موجران شاید به منظور روشن شدن تکلیف کاهش نرخ سوده سپرده‌گذاری در بانک‌ها از عرضه واحدهای خود در بازار خودداری کنند.
همچنین اگر رفتار موجران در بازار اجاره بر اساس افزایش میزان اجاره بهای ماهانه منطبق شود، به احتمال زیاد تعداد قراردادهای تمدیدی با تغییر اساسی روبروخواهد شد. اما از ميزان اجاره مسکن بعد ‌از تورم در سال هاي 90 و91  تا حدودي کاسته شد به طوري كه  سال پیش نرخ تورم به 15 درصد کاهش یافت و موجرانی که واحدهای خود را با مبلغ رهن بیشتر نسبت به اجاره ماهانه به مستاجران عرضه می‌کردند همچنان بر نحوه تغيير نرخ رهن و اجاره واحد خود پافشاری مي كنند.
در هرحال اگرچه نرخ تورم روند افزایشی در سال گذشته وجاري نداشته است، اما کاهش نرخ سودهای بانکی خطری برای بازار رهن و اجاره واحدهای مسکونی به شمار می‌آید.
در هرحال آنچه واضح ومبرهن است با نزديك شدن به فصل نقل وانتقالات در بازار اجاره ورهن خانه در كلانشهر تهران انتظار مي رود عواملي همچون گراني سوخت وكالاهاي اساسي بيشتر از كاهش  سرعت روند صعودي نرخ تورم براين بازار اثرداشته باشد ودرواقع مستاجران بايد خودرا براي روبرو شدن با افزايش نسبي نرخ اجاره بها نسبت به سال گذشته آماده كنند.

متراژ

منطقه

امکانات

قیمت (معادل پرداختی ماهانه)

65 متر

خیابان گلبرگ

پارکینگ و انباری

یک میلیون و 410هزارتومان

65متر

بلوار فردوس غرب، خیابان سازمان برنامه

-

یک میلیون و 500هزارتومان

65 متر

خیابان ولیعصر، روبه‌روی پارک ملت

-

سه میلیون و 100هزار تومان

65 متر

خیابان تهران‌پارس، فلکه سوم

یک خوابه، پارکینگ و انباری

یک میلیون و 750 هزار تومان

65 متر

خیابان آفریقا

پارکینگ، انباری و آسانسور

سه میلیون و 300 هزار تومان

62 متر

خیابان مجیدیه شمالی

پارکینگ، انباری و آسانسور

یک میلیون و 650 هزار تومان

65 متر

خیابان کتابی، جلفا

دوخوابه، پارکینگ و انباری

دو میلیون و 140هزار تومان

62 متر

خیابان استخر، خدابنده

یک خوابه، پارکینگ

یک میلیون و 550 هزار تومان