در انتظار ترکیدن حباب مسکن

کد خبر: ۱۶۲۱۷۷

تاریخ: ۰۶ ارديبهشت ۱۴۰۰ - ۱۷:۰۱

محمود اولاد

کارشناس اقتصاد مسکن

معاون وزیر راه اخیرا مجددا گفته تقاضای مسکن سرمایه ای شده و دلالان باعث افزایش قیمت می شوند و قیمت مسکن حباب دارد و به زودی این حباب خواهد ترکید و مسکن ارزان خواهد شد.بارها این ادعاها را کرده اید و البته آن «به زودی» معلوم نیست کی قرار است برسد و هرچند بارها در رد این ادعا نوشته ام، در این نوشتار قصد دارم با شما همراه شوم که ببینیم چه اتفاقی بیفتد

حرف شما صادق خواهد بود؟ طبق سرشماری عمومی نفوس و مسکن سال ۱۳۹۵، تعداد خانوارها ۲۴۱۲۹ هزار خانوار و واحدهای مسکونی معمولی ۲۲۸۳۰ هزار واحد مسکونی ذکر شده است. بدین ترتیب ۱۳۰۰ هزار کمبود واحد مسکونی برای رسیدن به هرخانوار یک واحد مسکونی داریم.

بیایید قبول کنیم ۱۳۰۰ هزار واحد مسکونی خالی شما هم کاملا درست است و مثل قبل سازمان امور مالیاتی نخواهد گفت که از ۱۰۰ هزار واحد معرفی شده، فقط ۲۵۰۰ واحد مشمول قانون خانه خالی است. همینطور کاملا نادیده بگیریم که ۱۳۰۰ هزار واحد نسبت به ۲۲۸۳۰ هزار واحد (که البته مربوط به ۵ سال پیش است و الان بیشتر شده)، حدود ۵ درصد است و بیکاری طبیعی محسوب می شود. و صد البته اصلا نادیده بگیریم که این خانه های خالی کجا هستند و نیاز مردم کجاست و چقدر انطباق موقعیتی دارند! بنابراین تعداد واحد مسکونی و خانوار را برابر در نظر بگیریم.

بیایید حتی در نظر نگیریم که سالانه حدود ۵۰۰ تا ۶۰۰ هزار خانوار جدید به خانوارها اضافه می شود و اصلا در نظر نگیریم که از سال ۱۳۹۵ به بعد، تعداد واحدهای مسکونی در پروانه های ساختمانی حدود ۲۰۰ هزار واحد در سال بوده است.

بیایید اصلا بیخیال بیش از ۲۰ میلیون نفر جمعیت یا بیش از ۶ میلیون خانواری باشیم که در اسکان غیررسمی ساکن بوده و متاسفانه دائما در حال افزایش هستند.

همانطور که گفته شد، تعداد واحد مسکونی جدید در پروانه های مسکونی که اواخر دهه ۸۰ به بالای ۶۰۰ هزار واحد هم رسیده بود، الان به ۲۰۰ هزار واحد کاهش یافته است. یعنی رکود شدید در تولید داریم. تعداد معاملات مسکونی نیز از ۱۲ هزار واحد در ماه (برای تهران) به ۳ هزار واحد کاهش یافته است. برای کل کشور هم تقریبا به همین شکل است. یعنی رکود شدید خرید و فروش. می دانیم که عکس العمل عرضه مسکن به تحولات بازار با تاخیر است یعنی حداقل ۲ سال زمان می برد تا تولید جدید وارد بازار شود. این را هم می دانیم که نزدیک ۵۰ درصد خانوارها مستاجر هستند و این نسبت در حال افزایش است.

می دانیم قدرت خرید خانوارها به شدت کاهش یافته و آنها ناچار یا به حاشیه شهرها و شهرهای اقماری و اسکان غیررسمی رانده شده اند یا چند خانوار در یک واحد ساکن شده اند! حالا فرض کنیم همین فردا تمام خانه های خالی به بازار عرضه شوند، تقاضای سرمایه ای هم نابود شود و همه دلالان هم به سزای اعمالشان برسند و حباب هم بترکد و اصلا قیمت خانه به نصف قیمت فعلی برسد! چه اتفاقی خواهد افتاد؟ با نصف شدن قیمت مسکن، تقاضاهای سرکوب شده به بازار برخواهد گشت. کسانیکه به شهرهای اقماری رفته اند، کسانیکه در اسکان غیررسمی هستند یا چند خانوار باهم زندگی میکنند، به بازار برمیگردند. تقاضا به شدت افزایش می یابد.

گفتیم تولید تا بخواهد عکس العملی نشان دهد، ۲ سال طول می کشد. پس تولید جدیدی هم نیست که مانع افزایش مجدد قیمت در اثر افزایش تقاضا نشود. بنابراین، مجددا قیمتها شروع به افزایش خواهد کرد. برای اینکه این اتفاق نیفتد، دو راه وجود دارد. راه اول این است که نگذاریم وضع مردم بهتر شود. یعنی همانطور که با کاهش ۵۰ درصدی قیمت، قدرت خرید مردم افزایش می یابد، تمام تلاش خود را بکنیم که رشد اقتصادی چنان منفی شود و سطح درآمد خانوارها کاهش یابد که حتی نتوانند نان بخرند چه رسد به فکر بهبود کیفیت مسکن. راه دوم این است که دست دلالان را ببوسید که با تقاضای سفته بازی، نمی گذارند تنور تولید مسکن از این بیشتر خاموش شود و ترغیبشان کنید که بیشتر هم بخرند بلکه اگر بهبود اقتصادی روی داد و رشد اقتصاد مثبت شد و حباب مسکن شما هم ترکید و قیمت نصف شد، اینان با ضرر ۵۰ درصدی مجبور شوند هرچه تقاضای سرمایه ای داشته اند را عرضه کنند و به این طریق جلوی افزایش بعدی قیمت را بگیرند و بشوند مصداق عدو شود سبب خیر.