گزارش «تجارت» از شفاف نبودن قوانين پيش خريد خانه

پيش فروش مسكن در انتظار قانون مندي

پيش خريد مسكن موضوعي است كه سابقه‌اي طولاني در بازار دارد به طوريكه بسياري از مردم كشورمان از همين راه صاحبخانه مي شوند.

کد خبر: ۱۷۱۸۰

تاریخ: ۲۲ تير ۱۳۹۴ - ۰۹:۳۵

روزنامه تجارت- احمدرضا صباغي؛ در واقع پيش فروش مسكن از يك طرف سبب مي‌شود تا مشترياني  كه توان مالي لازم را براي خريد خانه به صورت يكجا ونقدي را ندارند با پرداخت پول در مراحل ساخت يك ساختمان در چند نوبت به تدريج صاحب مسكن شوند و ازطرف ديگر سازندگان هم مي‌توانند با نقدينگي كه متقاضيان طي چند مرحله به آنها پرداخت مي‌كنند به ساخت وساز بپردازند.
اما موضوع پيش فروش مسكن به‌اين سادگي هم نيست كه به آن اشاره شد واين مقوله در سالهاي گذشته با مشكلات فراواني روبرو بوده است به طوريكه‌اين مشكلات گاهي اوقات براي سازندگان موانعي را‌ايجاد كرده وگاهي اوقات هم ضررهاي مالي جدي وجبران ناپذيري را براي متقاضيان بوجود آورده است. يكي از مهم ترين  معضلات پيش خريد خانه فروش يك واحد مسكوني به طور همزمان به چندين نفر از سوي يك سازنده است به طوريكه بعضي از سودجويان در مراحل مختلف ساخت ساختمان از فونداسيون گرفته تا ديوار چيني ونازك كاري يك واحد مسكوني را همزمان به چند نفر مي‌فروشند وپس ازاخذ نقدينگي لازم از آنها متواري مي‌شوند.
از ديگرمشكلات مهم پيش خريد مسكن شفاف نبودن سازندگان در مصالح به كاررفته در ساختمان در حال ساخت است. در حقيقت مشتريان يك واحد مسكوني را به شرط به كار بردن مصالح‌ايده ال ومناسب از سازندگان پيش خريد مي‌كنند ولي در بسياري از موارد مشاهده شده است كه سازندگان ويا پيمانكاران به قول‌هاي خود مبني بر به كار بردن مصالح ساختماني مناسب در ساختمان در حال ساخت پايبند نبوده اند.البته نبايد همه مشكلات پيش فروش مسكن را به گردن سازندگان انداخت ودربعضي از موارد هم ديده شده است كه متقاضيان به وعده‌هاي خود عمل نكرده اند ونتوانستند كه نقدينگي لازم ومقررشده را درمراحل مختلف ساخت ساختمان به سازنده بپردازند.هرچند جاي خالي يك قانون تدوين شده وجامع در موضوع پيش فروش مسكن احساس مي‌شود ولي به نظر مي‌رسد كه در معاملات مسكن وبه خصوص پيش خريد بايدشفافيت لازم وجود داشته باشد.
در واقع عدم شفافيت ونبود اعتماد لازم بين خريدار وسازنده يا پيش فروشنده سبب شده است تاموضوع بسياري از دادگاه‌هاي حقوقي كشور در سالهاي اخير بحث پيش فروش مسكن باشد.اما چندي پيش بود كه وزير راه وشهرسازي خبراز افتتاح حساب اماني پيش فروش به منظور برطرف كردن بسياري از مشكلات موضوع پيش فروش مسكن داد. براساس طرح حساب اماني پيش فروش مسكن كه عباس آخوندي آن را مطرح كرد متقاضيان پيش فروش خانه در سراسر كشور پول‌هاي خود را در حسابي كه بانك براي آنها باز كرده است واريز مي‌كنند و بانك‌اين پولها را براساس پيشرفت ساختمان طي مراحل مختلف به انبوه ساز ويا سازنده پرداخت مي‌كند. در واقع طرح حساب امانی پیش فروش مسكن سبب می‌شود که سازندگان با پیشرفت تدر يجي ساختمان كه با نظارت كلي وتاييد بانك همراه است نقدينگي لازم را دریافت کنند واين موضوع به نوعي موجب مي‌شود كه سازندگان يا پيش فروشندگان دقت بيشتري در دخل وخرج خود براي ساخت ساختمان داشته باشند.البته طرح حساب اماني پيش فروش خانه مورد انتقاد بسياري از سازندگان وانبوه سازان قرار گرفته است به طوري كه تا پيش از‌اين طرح سازنده بدون هيچ گونه حساب وكتابي ازمتقاضيان پول دريافت مي‌كرد وهيچ الزامي‌هم به منظور پيشرفت كار ساختمان منطبق  برپولي كه از متقاضيان گرفته بود نداشت.
هرچند محمود حقيقيت طلب كارشناس حوزه مسكن درباره اجراي طرح حساب اماني پيش فروش مسكن در كشور به صما مي‌گويد: در این طرح تاکید شده است که  پیش‌فروشنده  می‌تواند در مرحله خاک و جواز و... اقدام به پیش فروش کند واین در حالی است که قانون مدنی چنین عقدی را به رسمیت نمی‌شناسد.
وي مي‌افزايد: اساسا به نفع پیش‌فروشنده‌ها  نیست که پول یا چک یا ثمن خود را نزد بانک بگذارند زيرا مکانیزم بانک به این صورت است که کارشناسان آنها به پروژه‌های ساختمانی سرکشی کرده و سپس صحت ادعای پیش فروشنده را بررسی می‌کنند و در نهایت اجازه برداشت پول را صادر می‌کنند و این درحالی است که عملیاتی شدن این امر امکان پذیر نیست واین مکانیزم هزینه زیادی برای بانک دارد.حقیقت طلب  به یکی دیگر از مشکلات بارز این طرح اشاره مي‌كند و مي‌گويد: دراين طرح  نسبت به ثبت قراردادهای پیش فروش مسکن در دفترخانه‌ها تاکید شده است و  این در حالی است که تنظیم اسناد عادی وظیفه دفاتر اسناد رسمی نیست و با وظایف صنفی آنها منافات دارد.
اين كارشناس مسكن ترفند بعضی از بساز و بفروش‌ها در مراحل پیش فروش ساختمان را از جمله دیگر موانع تحقق ایده وزیر راه و شهرسازی مي‌داند ومي‌افزايد: در بعضي از موارد پیش‌فروشنده واحدهای خریداری شده را تا مرحله سفت‌کاری پیش می‌برد و برای اینکه چک‌ها را وصول کند بعضي واحدهای دیگر را تا مرحله نازک‌کاری پیش می‌برد و سایر واحدها را در همان مراحل نیمه تمام رها می‌کند و با این ترفند سیستم  بانک نمی‌تواند پیش فروشنده را مورد مواخذه قرار دهد و همين امر موجب مي‌شود تا راه‌های فرار برای بساز و بفروش‌ها بازماند.
بنابراين اجراي طرح حساب اماني پيش فروش مسكن ممكن است نقش دولت را در معامله‌هاي مسكن از جمله پيش خريد در سراسر كشور پررنگ  كند و سبب  شود تا علاوه برسازماندهي شدن پيش فروش مسكن‌،نقدينگي بسياري از متقاضيان نزد بانك محفوظ بماند ولي از طرف ديگراجراي‌اين طرح هم داراي مشكلاتي است كه به آن اشاره شد و برطرف كردن‌اين مشكلات نيازمند فكر وانديشه‌اي عميق است.