بررسی معاملات بازار نشان می‌دهد؛

خواب زمستانی بازار مسکن

آخرین آمار مربوط به بهار امسال که از سوی بانک مرکزی ارایه شده از رشد ۵۱ درصدی هزینه ساخت مسکن در مقایسه با سال ۱۴۰۰ حکایت دارد. بر این اساس برخی برآوردها نشان می‌دهد متوسط قیمت ساخت هر متر خانه (بدون احتساب قیمت زمین) به ۸.۳ میلیون تومان رسیده است.

کد خبر: ۲۱۸۷۸۳

تاریخ: ۱۱ دی ۱۴۰۱ - ۱۴:۳۸

گروه راه و مسکن: آمارها از تورم ۵۱ درصدی ساخت و ساز مسکن در بهار امسال حکایت دارد و برآوردها نشان می‌دهد بدون احتساب قیمت زمین، هزینه ساخت به متری ۸.۳ میلیون تومان رسیده است؛ با این حال سازندگان می‌گویند که با نوسانات نرخ ارز در ماههای اخیر آمارهای جدید متفاوت خواهد بود و این مساله می‌تواند دامن ساخت و ساز در هر دو بخش دولتی و خصوصی را بگیرد. تورم عمومی و رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی، هزینه‌های ساخت مسکن را افزایش داده است. آخرین آمار مربوط به بهار امسال که از سوی بانک مرکزی ارایه شده از رشد ۵۱ درصدی هزینه ساخت مسکن در مقایسه با سال ۱۴۰۰ حکایت دارد. بر این اساس برخی برآوردها نشان می‌دهد متوسط قیمت ساخت هر متر خانه (بدون احتساب قیمت زمین) به ۸.۳ میلیون تومان رسیده است.
اگرچه تورم ۵۱ درصدی ساخت‌وساز به تنهایی می‌تواند فعالیهای ساختمانی را دچار اختلال کند، سازندگان مسکن، عوامل رکودزای دیگر مثل عوارض ساختمانی، هزینه دستگاههای خدمات رسان، رشد نرخ دستمزد، افزایش احتمالی و سنگین هزینه تامین اجتماعی کارگران را از دیگر مشکلات حوزه تولید مسکن می‌دانند. به تازگی رییس سازمان نظام مهندسی هم از پایین بودن تعرفه دستمزد مهندسان گلایه کرده و بنابراین ممکن است نرخ خدمات مهندسی که هم‌اکنون کمتر از یک درصد است بالا برود. مجموع عوامل فوق سه عارضه منفی را در بازار مسکن ایجاد کرده که شامل رشد هزینه‌های تولید، افت توان متقاضیان مصرفی و رکود معاملات است؛ اولین عارضه به ساخت و ساز لطمه می‌زند. تیراژ تولید مسکن در شهر تهران طی بهار سال جاری با سقوط تاریخی به ۶۲۰۰ واحد رسیده که نسبت به ۱۰ هزار و ۷۰۰ واحد بهار پارسال افت ۴۲ درصدی را نشان می‌دهد.
طی ماه های گذشته افزایش بی رویه قیمت دلار موجب شد تا بازار مسکن در رکود قرارگیرد و خریداران و فروشندگان را در بلاتکلیفی کامل قرار داده است. افزایش قیمت مسکن موجب کاهش خرید و فروش در این بازار سرمایه شده است با توجه به اینکه بازار مسکن مدت‌ها پیش دچار رکود تورمی شده بود. با رشد قیمت ارز بازار مسکن در کما رفتالبته بازارهای موازی بازار مسکن هم از حالت رقابت خارج شدند. افزایش قیمت‌ها باعث شده تا فروشندگان از معاملات غیر قطعی خودداری کنند و در انتظار رشد قیمت‌ها بمانند در واقع با افزایش نرخ ارز انتظارات در بازار مسکن تغییر کرد و در این مدت کوتاه تعداد معاملات واحدهای مسکونی کاسته شده است و مالکان ترجیح می‌دهند تا با خریداران واقعی معامله کنند.
بنا به گفته کارشناسان تعداد معاملات املاک به شدت کاهش پیدا کرده است و هرچند که شرایط تورمی و کاهش قدرت خرید مردم باعث شده تا این بازار به یکباره در رکود برود. بررسی‌های موجود در سایت‌های خرید و فروش مسکن نشان از توقف دارد با وجود این بی تحرکی در بازار مسکن تهران و اصفهان شهرهای گرانی هستند که ملک فروش نمی‌رود با توجه به اینکه خریداران امید داشتند که وضع بازار مسکن نسبت به سال گذشته بهتر شود اما روز به روز این امیدواری کم و کم‌تر شده است با توجه به اینکه وزیر جدید صحبت‌هایی از افزایش تولید و متناسب سازی عرضه و تقاضا را بیان کرده است باید منتظر ماند تا نابه سامانی‌ها تمام شود البته از سوی دیگر نرخ ارز هم باید در نظر گرفته شود چرا که نرخ ارز تأثیر مستقیم بر بازار مسکن داشته است با این حال منتظر این هستیم تا ببینیم ساخت یک میلیون مسکن انجام می‌شود تا روزنه امیدی در این بازار حکم فرما شود.
حوزه مسکن یک حوزه عرضه و تقاضا است یعنی باید تولید باشد که ارزانی به همراه باشد تا وقتی که یک طرفه زنجیره یعنی تولید کار نکند این زنجیره با مشکل رو به رو خواهد بود زمانی که در بازار مسکن تقاضا باشد، تولید نباشد، قطعاً بازیگر اصلی افزایش قیمت و تورم می‌شود. ازاین رو در ماه‌های آینده معاملات صورت نگرفته و آمارهایی که مور ارزیابی دقیق نبوده اند باز هم شاهد افزایش قیمت خواهیم بود.عضو هیأت مدیره کانون انبوه‌سازان گفت: تبعات رکود و تورم در حوزه مسکن، تولید و تقاضا در این بخش را نامتناسب کرده و قیمت مسکن به نحو عجیبی افزایش یافته و این روند تا زمانی که تولید افزایش نداشته باشد وضعیت قیمت‌ها بحرانی‌تر خواهد شد. در نهایت باید سرمایه گذاری در این بخش انجام شود تا این مشکل مسکن برطرف شود چرا که بدون سرمایه گذاری تولیدی ایجاد نخواهد شد.
به دنبال نوسانات نرخ ارز این تصور ایجاد شد که مسکن دولتی تحت عنوان نهضت ملی مسکن تحت تاثیر تغییر قیمت نهاده‌های ساختمانی قرار گیرد. در این خصوص روز گذشته مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران به ایسنا گفت که تغییری در قیمت نهضت مسکن ایجاد نمی‌شود؛ چرا که قراردادها از قبل منعقد شده است.
در قراردادهای حوزه پیمانی نهضت ملی مسکن، شاخصهای تعدیل بر اساس دفترچه فهرست بها لحاظ می‌شود. این تعدیل‌ها هر سه ماه یک بار باید توسط سازمان مدیریت و برنامه اعلام شود که طی یک سال اخیر معمولا با تاخیر اعلام می‌شود. متناسب با پیشرفت فیزیکی کار، شاخصهای تعدیل اعمال می‌شود. وقتی پروژه شروع به فعالیت می‌کند، پیمانکار متناسب با پیشرفت فیزیکی به کارفرما گزارش می‌دهد.
قیمت بر اساس نرخ نهاده‌های ساختمانی در زمان شروع تعیین می‌شود اما اگر بعد از هر مرحله نرخ مصالح دچار تغییر شد در محاسبات تعدیل جدید لحاظ خواهد شد. مثلا در جریان افزایش اخیر قیمت یونولیت اگر پروژه از مرحله سقف (نصب یونولیت) عبور کرده باشد نرخ یونولیت بر اساس قیمت سابق لحاظ می‌شود اما اگر هنوز سقف نزده باشد، با قیمت جدید محاسبه خواهد شد.
فرشید پورحاجت، عضو هیات مدیره کانون انبوه‌سازان در گفتگو با ایسنا، اظهار داشت: قیمت ارز، از بازیگران اصلی پروژه نهضت ملی مسکن محسوب می‌شود. البته پایین بودن توان متقاضیان و نبود منابع بانکی لازم هم از دیگر مشکلات است. وی افزود: بسیاری از متقاضیان واحدهای نهضت ملی مسکن بعد از واریز ۴۰ میلیون تومان آورده اولیه، توان پرداخت آورده‌های بعدی را ندارند. این باعث ریزش متقاضیان و متعاقبا کندی فعالیتهای ساختمانی می‌شود. بنابراین باید از طریق افزایش سقف تسهیلات، منابع جبران شود که آن هم مسائل خود را دارد و ممکن است متقاضیان توان پرداخت اقساط را نداشته باشند. عضو هیات مدیره کانون انبوه‌سازان درباره افزایش حدود ۵۱ درصدی هزینه ساخت یادآور شد: این آمار مربوط به بهار امسال و دلار حدود ۳۲ هزار تومان است. اگر آمار جدید ارایه شود اعداد و ارقام متفاوت خواهد بود. تورم فقط دامن پروژه‌های نهضت ملی را نمی‌گیرد بلکه مربوط به ساخت و ساز بخش خصوصی هم می‌شود.