بازی نامتعارف بانک‌ها در زمین مسکن

کد خبر: ۲۲۱۴۵۸

تاریخ: ۱۱ اسفند ۱۴۰۱ - ۱۶:۳۹

کمال اطهاری

اقتصاددان

در حالت طبیعی وقتی قیمت دلار بالا می‌رود قیمت مسکن کاهش می‌یابد چون ارزش آن بر اساس ارز داخلی است. اما در تهران برخی بانک‌ها و موسسه های اقتصادی که در املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری کرده‌اند با معاملات صوری قیمت آپارتمان را بالا می‌برند. این موسسات برای املاک نوساز خود در شمال تهران نرخ‌های نجومی ۳۰۰ میلیون تومان در هر متر مربع تعیین می‌کنند؛ در حالی که متوسط قیمت همان منطقه متری ۱۱۱ میلیون و میانگین تهران ۵۵ میلیون تومان است. نوسانات قیمت در بازار مسکن از مسائل مربوط به اقتصاد کلان نشأت می‌گیرد. بنابراین در درون بخش مسکن نمی‌توان راهکاری برای حل مساله ارایه داد؛ مدیریت شهری هم با تغییر قوانین و تراکم‌فروشی به شهری شدن سرمایه روی آورده که آن هم ایجاد رانت است. بازار مسکن در ایران با معاملات صوری به بیماری هلندی مبتلا شده و این بخش نامولد دائما رشد می‌کند. برخی موسسات مالی و بانک‌ها ۵۰ درصد سرمایه‌شان را به املاک و مستغلات اختصاص داده‌اند. یکی از بانک‌ها ۸۰ درصد سرمایه خود را به بخش املاک آورده است. اینها به شکل صوری قیمت مسکن را بالا می‌برند؛ در حالی که معاملات مصرفی و واقعی پایین آمده است. بعضی موسسه ها و بانک‌ها از طریق معاملات صوری و افزایش قیمت املاک خود، شبه پول ایجاد می‌کنند؛ به این ترتیب نقدینگی با شبه پول بالا می‌رود و منجر به رشد قیمت در بازارهای موازی می‌شود. باید در تدوین برنامه هفتم توسعه، اصلاحات ساختاری در بخش مسکن ایجاد شود. شاید تا قبل از این‌که دچار شرایط موجود شویم می‌شد بازار مسکن را به نوعی کنترل کرد. مثلا در برنامه چهارم توسعه، طرح جامع مسکن را اجرا می‌کردیم. اما سیاست‌ها بر این مبنا قرار گرفت که بخش مسکن، موتور توسعه است؛ در حالی که امروزه جهانی شدن دانش، موتور توسعه است. مناطق آزاد به محلی برای معاملات ملک و واردات خودرو تبدیل شده‌اند برخی مناطق آزاد به جای این‌که سرمایه جذب کنند و تحقیق و توسعه انجام دهند به خرید و فروش املاک روی آورده‌اند و توزیع رانت می‌کنند. بخشی از نیروی کار تحصیل‌کرده می‌تواند در مناطق آزاد فعالیت کند اما این مناطق بستر اشتغال آنها را ایجاد نمی‌کند. رابطه دلار با قیمت مسکن را ببینید. در یک اقتصاد متعارف وقتی قیمت دلار بالا برود قیمت مسکن کاهش می‌یابد چون ارزش آن بر اساس ارز داخلی است. اما با معاملات صوری قیمت مسکن را بالا می‌برند. برای املاک نوساز خود در شمال تهران نرخ‌های نجومی ۳۰۰ میلیون تومان در هر متر مربع تعیین می‌کنند؛ در حالی که متوسط قیمت منطقه یک متری ۱۱۱ میلیون تومان و متوسط شهر تهران متری ۵۵ میلیون تومان است. افراد و موسساتی که در املاک و مستغلات شمال و غرب تهران سرمایه‌گذاری کرده‌اند جلوی اعمال مالیات بر خانه‌های خالی را گرفتند و دیدیم که این طرح به جایی نرسید. مطمئنا مالیات خانه‌های لوکس را هم با چالش مواجه خواهند کرد. حدود ۶۰ درصد معاملات در واحدهای مسکونی با سن بنای بیش از ۱۰ سال انجام می‌شود. پس سوال این است که قیمت مسکن برای چه در خانه‌های نوساز بالا می‌رود، آن هم وقتی متقاضی واقعی قدرت خرید ندارد؟ متقاضی مصرفی که در بازار مسکن حضور ندارد اما می‌بینیم که قیمت‌ها به شکل اسمی و صوری بالا می‌رود.