اجاره بها؛ کابوس تابستانی مستاجران

گشت میدانی، آخرین راهبردی است که برای ساماندهی بازار اجاره در دستور کار متولیان حوزه مسکن قرار گرفته است؛ شناسایی خانه‌های خالی و برخورد با مشاوران املاک متخلف که سال‌های گذشته با وجود الزام قانونی مورد بی‌توجهی قرار گرفته بود، امسال قرار است اسم رمز کنترل عملی بازار اجاره باشد؛ آیا ضریب موفقیت این اقدامات به‌اندازه‌ای خواهد بود که گرهی از کار مستأجران باز کند؟

کد خبر: ۲۲۳۷۹۹

تاریخ: ۱۹ ارديبهشت ۱۴۰۲ - ۱۸:۰۰

بازار اجاره هیچ‌گاه از ترکش‌های نابسامانی بازار مسکن در امان نمانده است؛ اما در سال‌های اخیر، از یک‌سو با جهش‌های عجیب‌وغریب قیمت مسکن و از سوی دیگر به‌واسطه بی‌عملی متولیان امر در رسیدگی به درد بازار اجاره، مسیر نابسامانی‌های این حوزه به‌واسطه عدم‌تناسب با دخل‌وخرج مستأجران، به سمت بحران و معضل اجتماعی تغییر کرده است.

پافشاری بلندمدت روی گفتاردرمانی بازار اجاره به‌جای اصلاح ساختار و قاعده‌مند کردن آن، وضعیت را به‌جایی رسانده که امسال اقدام عملی و گشت میدانی به‌عنوان راهکار کنترل بازار اجاره در دستور کار قرار گرفته و در حاشیه این اقدامات قرار است برنامه‌های قبلی نیز برای اصلاح بازار ادامه پیدا کند.

سیر تا پیاز برنامه‌های اجاره‌ای

از سال۱۳۹۷ با رسیدن تورم مسکن به بازار اجاره، تدوین نخستین بسته ساماندهی بازار اجاره از سوی معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی آغاز شد؛ اما این بسته هرگز به پایان نرسید.

در ادامه، گفتاردرمانی بازار اجاره در سال۱۳۹۸ نیز ادامه پیدا کرد؛ اما با شیوع کرونا، دولت ناچار به حمایت جدی‌تر از مستأجران شد و در سال۱۳۹۹ از طریق پرداخت وام ودیعه مسکن و تعیین سقف قیمت برای افزایش نرخ اجاره تلاش کرد باری از روی دوش آنها بردارد.

با استمرار شیوع کرونا، این حمایت‌ها در سال‌های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ نیز با قدرت کمتری اجرایی شد؛ اما هرگز از پرداخت وام ودیعه و تعیین سقف قیمت اجاره فراتر نرفت؛ درحالی‌که درد اصلی بازار اجاره ایران، سنتی بودن و تبعیت چشم‌بسته از تورم مسکن بود و باید برای رفع ریشه‌ای این معضل، ضمن شفاف‌سازی حوزه مالکیت، تمهیدات عملی برای اصلاح مناسبات بازار و رفتار بازیگران آن، ازجمله مشاوران املاک اندیشیده می‌شد.

این کار، کم‌وبیش در سال گذشته با ارائه بسته‌های دولت و مجلس برای ساماندهی و کنترل بازار مسکن و اجاره آغاز شد؛ اما از یک‌سو به‌واسطه تناقض این برنامه‌ها با قانون مالکیت و عرف جامعه و از سوی دیگر به‌دلیل نابسامانی‌های اقتصاد کلان، هیچ‌کدام از این بسته‌ها تا امروز که در آستانه فصل جابه‌جایی مستأجران هستیم، اجرایی نشد.

مانور میدانی برای ساماندهی بازار اجاره

بخشی از بسته تدوین‌شده برای ساماندهی بازار اجاره در سال‌جاری، شامل گشت‌هایی است که از طریق اتحادیه اصناف و اتحادیه مشاوران املاک با پشتیبانی وزارت راه‌وشهرسازی اجرا می‌شود.

به‌نظر می‌رسد این موضوع که سیدجواد سادات‌فیرزنی، مشاور وزیر راه‌وشهرسازی در حوزه مسکن در رادیو اعلام کرده، شبیه گشت‌های تعزیراتی برای کنترل بازار کالاهای اساسی است؛ اما این‌بار به‌جای برخورد مصداقی با تخلف در یک معامله، بر عملکرد کلی بنگاه‌های ملکی و وضعیت مجوز صنفی آنها تمرکز دارد و به‌نوعی تلاش می‌کند تا ضمن رصد تخلفات معمول بنگاه‌ها، آنها را ساماندهی کند.

طبق اظهارات سادات‌فیرزنی، چندین اقدام فوری برای ساماندهی بازار مسکن شامل شناسایی خانه‌های خالی و عرضه آن به بازار مسکن و همچنین ساماندهی بنگاه‌های مشاور املاک فاقد مجوز در دستورکار است و گروه‌های ساماندهی با گشت و بازدید میدانی بنگاه‌های معاملات املاک فاقد مجوز را شناسایی می‌کنند که این کار با بهره‌مندی از ظرفیت بسیج اصناف و اتاق اصناف انجام می‌شود.

به‌روزرسانی قوانین اجاره

مشاور وزیر راه‌وشهرسازی در حوزه مسکن می‌گوید: یک طرح دوفوریتی درخصوص به‌روزرسانی قوانین در دستورکار نمایندگان مجلس قرار دارد و همزمان لایحه مالیات بر معاملات مکرر نیز در هیأت دولت آماده و به مجلس ارائه شده که نیاز است نمایندگان درخصوص این لایحه نیز همکاری لازم را با دولت داشته باشند.

او همچنین از اقدامات جدید درخصوص شناسایی خانه‌های خالی خبر می‌دهد و می‌افزاید: از۵۷۰هزار خانه خالی که اطلاعات‌شان در دسترس بود، برای نزدیک به ۳۰۰هزار خانه خالی برگه تشخیص صادر شده است.

ساماندهی آگهی‌ها و تشویق موجران

یکی از اقداماتی که از سال۱۳۹۷ در بازارهای مسکن، اجاره و حتی خودرو انجام شد و نتیجه مطلوبی به‌همراه نداشت، حذف قیمت از آگهی‌های اینترنتی این بازارها بود که فقط توانست جهش‌های عریان قیمت را ظاهرا مخفی کند.

حالا نیز، مشاور وزیر مسکن و شهرسازی در حوزه مسکن، یکی از اقدامات پیش‌رو برای ساماندهی بازار اجاره را ساماندهی سکوهای معاملات املاک برای اصالت بخشی به آگهی‌ها اعلام کرده که به‌زعم سیاستگذاران در کنترل بازار مؤثر خواهد بود. گرچه فعلا از جزئیات این اقدام وزارت راه‌وشهرسازی خبری در دست نیست؛ اما می‌توان پیش‌بینی کرد که اگر قرار به تکرار همان تجربه شکست‌خورده حذف قیمت از آگهی‌ها باشد، از هم‌اکنون باید از اثربخشی آن قطع امید کرد.

نکته دیگری که سادات‌فیرزنی در مورد برنامه‌های ساماندهی بازار اجاره مطرح کرده، به‌راه انداختن پویش صاحبخانه خوب و بنگاه معاملات امین و تشویق قراردادهای بلندمدت است.

طبق اظهارات، او برای قراردادهای بلندمدت ابزار تشویقی درنظر گرفته شده و براساس لایحه دولت، قرار است برای مالکانی که قراردادهای ۲ تا ۳ساله منعقد کنند و مبلغ رهن خانه را در بانک قرار بدهند، ضمن تعیین سود بانکی بالاتر، معافیت‌های مالیاتی نیز درنظر گرفته شود.

اما و اگرهای ساماندهی بازار اجاره

گشت حضوری در کوتاه‌مدت و البته در برخی موارد اثرات مثبت دارد اما هرگز نمی‌تواند جایگزین شفافیت حاصل از اجرای قوانینی نظیر الزام ثبت مالکیت و معاملات در سامانه ملی املاک و اسکان شود.

با توجه به اثر نظارت های صنفی در ساماندهی بنگاه‌های املاک، بهتر این است که گشت‌های حضوری فعلی بازار اجاره در خدمت اجرای قانون باشد. در مورد مشوقی که برای قراردادهای بلندمدت و الزام به سپرده‌گذاری مبلغ رهن در بانک تعیین شده، به نظر می‌رسد هدف برنامه‌ریز بیش از اینکه کمک به بازار اجاره باشد، به‌دنبال تجهیز منابع بانکی است و البته با توجه به تورم قابل‌توجه بازار اجاره و نرخ تبدیل ۳۶درصدی رهن به اجاره، شکست آن حتمی خواهد بود.

شهرداری وارد عمل می‌شود

در حاشیه برنامه‌ریزی‌های وزارت راه‌وشهرسازی برای ساماندهی بازار اجاره، جلساتی نیز بین این وزارتخانه با وزارت کشور و استانداری تهران برگزار شده است که هدف آن تصمیم‌گیری در مورد استفاده از ظرفیت شهرداری تهران برای ساماندهی مشاوران املاک بدون مجوز و ایجاد سازمان اجاره‌داری بوده است.

شهردار تهران می‌گوید: موضوعی که مطرح شده، ایجاد سازمان اجاره‌داری است که مقرر شده مسئولیت این کار به شهرداری تهران منتقل شود.

علیرضا زاکانی با اشاره به اینکه ۵۱درصد از تهرانی‌ها اجاره‌نشین هستند و برای رفع این مشکل برنامه‌ریزی‌هایی صورت گرفته است، می‌افزاید: در حال حاضر موضوع اجاره‌داری مورد اقبال مسئولان دولتی است و ما هم شانه از زیر بار خدمت خالی نخواهیم کرد و امیدواریم در سال‌جاری اتفاقات خوبی در حوزه اجاره‌داری رخ دهد.

همیشه پای بنگاه ها در میان است!

با نزدیک شدن به فصل جابه‌جایی، نقش مشاوران املاک به عنوان عامل دوم در التهابات بازار مسکن به تدریج پررنگ می‌شود. جوش دادن معامله به شرط کمیسیون بالاتر، دریافت شیرینی، در دست گرفتن قیمت منطقه و مقاومت در برابر کاهش نرخ‌ها از جمله تخلفات مرسوم برخی مشاوران املاک است و در این شرایط دولت برنامه‌ای را به منظور نظارت بر فعالیت مشاوران املاک غیرمجاز در دستور کار قرار داده است.

بر اساس آمار، اواخر سال گذشته رشد قیمت مسکن در تهران به ۶۶ درصد رسید. در سال جاری نیز بررسی‌های میدانی از نوسان نرخ‌های پیشنهادی آپارتمان در پایتخت حکایت دارد. اثرگذاری بازارهای موازی، تورم عمومی و قیمت تمام شده‌ ساخت در رشد قیمت مسکن موثر است؛ با این حال نقش واسطه‌های ملکی به عنوان عامل ثانویه ایجاد التهاب در بازار مسکن موجب نارضایتی طرفین معامله شده است.

مشاوران املاک طبیعتا باید دلالت‌کننده باشند و به آرامش بازار مسکن کمک کنند اما در ایران و به ویژه کلانشهر تهران سه عامل تضاد منافع، گره خوردن کمیسیون مشاوران به قیمت ملک و رقابت منفی در این صنف باعث شده تا بازوی آرامش‌بخش بازار مسکن به عامل آشفتگی تبدیل شود.

نسخه‌های شفابخش برای کاهش اثرات التهابی نقش مشاوران املاک در بازار مسکن نیز تا کنون نتایج مطلوبی نداشته است. مقرر شده بود که از مهرماه ۱۳۹۹ کمیسیون مشاوران املاک شهر تهران از ۰.۵ درصد به ۰.۲۵ درصد قیمت ملک که از هر طرف معامله اخذ می‌شود کاهش پیدا کند؛ با این حال به نظر می‌رسد هرچه این تعرفه کاهش یابد تلاش مشاوران برای افزایش قیمت مسکن بیشتر می‌شود.

جوش دادن معامله به شرط کمیسیون بالاتر از تعرفه، دریافت شیرینی، تظاهر به دلسوزی برای هردو طرف به منظور کسب منافع بیشتر از متعاملین، مقاومت در برابر قیمت‌های پایین، فروش آپارتمان با قیمت بالاتر از ارزش واقعی و دریافت ودیعه از جمله تخلفات مرسوم برخی بنگاه‌داران متخلف است. اگرچه اتحادیه املاک می‌گوید در سطح شهر تهران ۲۰۰ بازرس به فعالیت مشاوران نظارت می‌کند اما همواره خریداران و فروشندگان از نابسامانی بازار مسکن گلایه دارند.

در روزهای اخیر دولت، بسته‌ای را به منظور ساماندهی بازار اجاره، گشت‌های شناسایی خانه‌های خالی و شناسایی بنگاه‌های معاملات ملکی غیرمجاز تنظیم کرده است. در این رابطه سید جواد سادات ـ مشاور وزیر راه و شهرسازی گفته است: "در تلاشیم تا با همکاری دو سکوی معاملات املاک کشور اصالت آگهی‌ها را داشته باشیم و از درج قیمت‌گذاری‌های غیرواقعی جلوگیری کنیم."

وی هم‌چنین بیان کرد: "پویش صاحبخانه خوب و بنگاه معاملات امین را در دستور کار قرار داده‌ایم. برای قراردادهای بلندمدت ابزار تشویقی در نظر گرفته‌ایم و در لایحه‌ای که به مجلس داده‌ایم برای مالکانی که قراردادهای ۲ تا ۳ ساله منعقد کنند و مبلغ رهن خانه را در بانک قرار دهند معافیت‌های مالیاتی در نظر گرفتیم. مقرر است تا نرخ سود برای این متقاضیان افزایش یابد."

بعضی کارشناسان و نمایندگان مجلس از نقش مشاوران املاک در نوسانات بازار مسکن گلایه‌مند هستند. اقبال شاکری ـ عضو کمیسیون عمران مجلس می‌گوید: "تعداد املاکی‌ها از سوپرمارکتی‌ها بیشتر است. هیات مدیره اتحادیه املاک که خودشان بنگاه‌داری می‌کنند نمی‌توانند بنگاه‌داران را کنترل کنند. سوال ما این است که چه کسی بر بنگاههای معاملات ملکی نظارت می کند؟ ‌نمی گوییم کشوری اما محلی و منطقه‌ای قیمت‌ها را صوری افزایش می‌دهند. چه کسی باید این موارد را مدیریت کند؟"

در حال حاضر بازار خرید و فروش مسکن رونق چندانی ندارد اما فصل جابه‌جایی مستاجران کم‌کم آغاز می‌شود و گزارش‌هایی از برخی اقدامات مشاوران املاک به گوش می‌رسد. یکی از متقاضیان اجاره آپارتمان در غرب تهران گفت: "در یکی از محله‌های منطقه ۵ تهران مشاوران املاک با یکدیگر هماهنگ کرده‌اند و اجازه‌ی نرخ‌گذاری‌های پایین‌تر از عرف منطقه را نمی‌دهند."

فضای مجازی تعیین کننده قیمت‌ها

مهر هم در این رابطه نوشت:بررسی ها نشان می دهد که قیمت خانه هر چه نزدیک به فصل نقل و انتقالات می شود تغییر اساسی پیدا می کند و عمده قیمت ها در فضای مجازی تعیین می شود.

یکی از مشاورین املاک‌های شرق تهران به مهر گفت: در حال حاضر مردم فقط قیمت می‌گیرند که ببینند قیمت‌های مجازی با واقعیت چگونه است آیا تفاوتی دارد یا خیر؟

وی در ادامه بیان کرد: ما به مردم می گویم که فضای مجازی قیمت‌ها را تعیین نمی‌کند اما بازهم مردم برای قیمت گیری بعلاوه اینکه به مشاورین املاک مراجعه می‌کنند بلکه فضای مجازی نیز برایشان اهمیت بیشتری دارد.

بلاتکلیفی مستأجران

یک دیگر از مشاورین املاک درخصوص وضعیت مسکن به مهر گفت: درحال حاضر مشتری برای خانه نیست و همه قیمت می‌گیرند برای اینکه ببینند صاحبخانه چقدر قرار است اضافه کند و آیا برایشان می صرفد تا در آن واحد زندگی کنند یا نه.

وی در ادامه بیان کرد: با این اوصاف که صاحبخانه ها براساس نیازشان خانه را برای اجاره می‌گذارند معلوم نیست مستأجران چه وضعی پیدا خواهند کرد.

اجاره بها در شرق

محله | متراژ | سن بنا | رهن (قیمت‌ها به تومان می‌باشد) | اجاره (قیمت‌ها به تومان می‌باشد)
عارف | ۵۰ الی ۷۰ | ۸۳ الی ۹۶ | ۱۵۰ الی ۵۰۰ میلیون | ۳۰۰ هزار تومان الی ۳ میلیون
دلگشا | ۶۸ الی ۸۵ | ۸۰ الی ۹۹ | ۱۲۲۰ الی ۶۰۰ میلیون | ۲۰۰ هزار تومان الی ۸ میلیون
مینا | ۸۰ | ۸۰ الی ۹۹ | ۱۰۰ الی ۷۰۰ میلیون | ۱۰۰ هزار تومان الی ۸ میلیون
درودیان (جابری) | ۵۰ تا ۷۰ | ۸۰ الی ۹۳ | ۱۰۰ الی ۴۰۰ میلیون | ۲۰۰ هزار تومان الی ۶ میلیون
شکوفه | ۶۶ الی ۷۰ | ۸۳ الی ۹۰ | ۱۰۰ الی ۶۰۰ میلیون | ۳ الی ۷ میلیون

محله | متراژ | اجاره (قیمت‌ها به تومان می‌باشد) | رهن (قیمت‌ها به تومان می‌باشد)
استخر | ۶۰ | ۲ میلیون و ۵۰۰ الی ۶ میلیون | ۲۰۰ الی ۷۰۰ میلیون
نارمک | ۶۰ | ۱ میلیون و ۵۰۰ الی ۵ میلیون | ۴۲۰ الی ۶۰۰ میلیون
تهرانپارس شرقی | ۶۰ | ۱ الی ۷ میلیون | ۲۰۰ الی ۶۵۰ میلیون
تهرانپارس غربی | ۶۰ | ۱ الی ۸ میلیون | ۲۰۰ الی ۷۰۰ میلیون
خاک سفید | ۶۰ | ۱ الی ۵ میلیون | ۳۰۰ الی ۶۵۰ میلیون