عوامل موثر بر قیمت مسکن

مهدی پورمهر

کد خبر: ۲۲۵۹۰

تاریخ: ۲۸ آبان ۱۳۹۴ - ۰۵:۳۰

بنابر اصول و قواعد علم اقتصاد، عرضه و تقاضای موثر در بازار تعیین‌کننده قیمت یک کالا هستند که از متغیر قیمت به عنوان عامل جیره‌بندی کالا نیز تلقی می‌شود.
با عنایت به شرایط نامطمئن تصمیم‌گیری و بلوکه شدن نقدینگی در بخش‌های مختلف و رکود فعلی حاکم بر اقتصاد کشور، بالتبع دولتمردان و اقتصاددانان را بر آن داشته تا راهکارهایی بهینه (اثربخش و کم هزینه) برای عبور از شرایط گذار بیابند.
یکی از مهم‌ترین و موثرترین راهکارها، بهبود شرایط بازار مسکن و برگشت رونق به این بازار است. بدیهی است که بازار مسکن بزرگترین و اثرگذارترین بخش اقتصادی کشور (به لحاظ ارتباطات پیشین و پسین با سایر بخش‌های اقتصادی) محسوب می‌گردد و در صورت بروز شوک (مثبت یا منفی) در این بازار، کل اقتصاد تحت تاثیر قرار خواهد گرفت.
زمانی رونق در بازار مسکن ایجاد خواهد شد که رشد شاخص قیمت مسکن (بازدهی بازار مسکن) از رشد شاخص قیمت در کل اقتصاد (بازدهی در بازارهای موازی) بیشتر باشد، لذا در این حالت، منابع مالی به سمت این بازار روانه خواهد شد.
بنابراین برای بررسی وضعیت رونق یا رکود در بخش مسکن باید عوامل اثرگذار در تعیین شاخص قیمت در این بخش را مورد بررسی قرار داد، لذا این امر نیز از مطالعه مولفه‌های سمت عرضه و تقاضا در بخش مسکن حاصل خواهد شد.
عوامل سمت عرضه تاثیرگذار در قیمت مسکن
قیمت تمام شده در بخش مسکن همواره متاثر از دو عامل مهم قیمت زمین و قیمت ساخت که شامل مصالح و مجوزها و سایر امور، است. طبق مستندات و آمارهای موجود، بخش هزینه مربوط به تامین زمین، بیش از 60 درصد و هزینه بخش ساخت و ساز و تامین مصالح و ... نزدیک به 40 درصد قیمت تمام شده مسکن را به خود اختصاص می‌دهد.
بنابراین در تشریح عوامل سمت عرضه به موارد زیر می‌توان اشاره کرد:
1) قیمت زمین: تمایل زمین‌داران به فروش یا عدم فروش زمین که تعیین‌کننده قیمت زمین است و از شرایط روانی در اقتصاد ناشی می‌شود در تعیین قیمت مسکن سهم به سزایی دارد.
2) هزینه ساخت وساز: افزایش شاخص قیمت تولیدکننده و افزایش شاخص قیمت ریالی واردات که از رخدادهای بین‌المللی و نرخ ارز ناشی می‌شود، در تعیین هزینه ساخت و ساز مسکن تاثیرگذار است.
3) مالیات بر بخش مسکن: با عنایت به تدوین نظام مالیات در حوزه مسکن، این اقدام در عرضه و تسریع در فروش ملک و در نتیجه در کاهش قدرت چانه‌زنی مالک تاثیر به سزایی دارد.
4) سیاست‌های محرک: باعنایت به اینکه ساخت مسکن و عرضه نهایی آن زمان‌بر بوده و در کوتاه مدت بی‌کشش است بنابراین سیاست‌های محرک دولت در راستای ایجاد رونق در این بخش در کوتاه مدت و حتی میان مدت خودنمایی نمی‌کند، لذا این عامل می‌تواند در بلندمدت در بخش مسکن تاثیرگذار باشد.
عوامل سمت تقاضا تاثیرگذار در قیمت مسکن
1) نرخ شهرنشینی: این شاخص که به عنوان عامل جمعیتی از آن نام می‌برند، بارزترین و پایدارترین عامل در بخش تقاضای بالقوه محسوب می‌شود که در صورت افزایش توان خرید به تقاضای موثر تبدیل خواهند شد.
2) نرخ اجاره‌بها: با افزایش اجاره‌بها، انگیزه فروش مالکان کاهش یافته و ارزش ذهنی ملک در بازار مسکن افزایش می‌یابد، بنابراین این عامل اثرهمسو با قیمت مسکن دارد.
3) درآمد سرانه: این عامل نیز از طریق افزایش توان خرید، در تبدیل وضعیت متقاضیان بالقوه به متقاضاین بالافعل در مسکن تاثیرگذار است.
4) اعتبارات بانکی: تسهیلات و اعتبارات بانکی در بخش ساخت و عرضه مسکن همواره در اختیار سازندگان بوده و کاهش و افزایش چنددرصدی نرخ سود تسهیلات اثر قابل توجهی در قیمت تمام شده و عرضه مسکن ندارد، لذا در این صورت اگر به اثرگذاری این عامل از سمت تقاضا توجه کنیم، مشاهده می‌کنیم که افزایش اعتبارات بانکی و تسهیل و تسریع در پرداخت تسهیلات در افزایش تقاضای موثر در بخش مسکن قابل توجه بوده است.
5) مالیات بر بخش مسکن: اگر نظام مالیات بر مالکان مسکن را در نظر بگیریم، این عامل موجب عدم تمایل به واسطه‌گری و دلالی و بالتبع کاهش تقاضا در این بخش خواهد شد.
6) نرخ رشد نقدینگی: در صورت افزایش حجم نقدینگی در شرایط فعلی اقتصاد، این منابع مالی به دلیل ضعف سایر بازارهای دارایی از جمله بازار بورس، به سوی بخش مسکن و به صورت سوداگرانه سوق می‌یابند که موجب افزایش تقاضا خواهد شد.