در گفتگوی «تجارت آنلاین» با «فرهاد بیضایی» کارشناس بازار مسکن بررسی شد؛

ریشه‌های بحران مسکن در ایران

ریشه بحرانی شدن بازار مسکن را باید در دهه هشتاد همزمان با عدم عرضه زمین‌های شهری برای ساخت مسکن، اجبار شهرداری‌ها برای استقلال مالی از طریق تراکم فروشی و تاسیس بانک‌های خصوصی و ورود آنها به این بازار جستجو کرد.

کد خبر: ۲۲۷۰۸۶

تاریخ: ۰۴ شهريور ۱۴۰۲ - ۱۴:۲۸

گروه راه و مسکن: در سال‌های اخیر، خرید و حتی اجاره مسکن برای بسیاری از اقشار جامعه به معضلی سخت تبدیل شده است؛ «فرهاد بیضایی» کارشناس مسکن معتقد است:«ریشه بحرانی شدن بازار مسکن را باید در دهه هشتاد همزمان با عدم عرضه زمین‌های شهری برای ساخت مسکن، اجبار شهرداری‌ها برای استقلال مالی از طریق تراکم فروشی و تاسیس بانک‌های خصوصی و ورود آنها به این بازار جستجو کرد.» یه گزارش «تجارت آنلاین» روند رو به رشد جمعیت کشور در چند دهه اخیر و جا به جایی‌های گسترده آن و سیاست‌هایی که در پی رشد و توسعه کشور اتخاذ شد، مشکلاتی در زمینه مسکن به وجود آورد که از آن با عنوان بحران مسکن یاد می‌شود. در این میان، گروهی که نظرات آنها عملا بر سیاست‌های مسکن تاثیر‌گذار بوده، ریشه این بحران را در ناتوانایی برای ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضا می‌دانند و به زمینه‌های تولید بیشتر مسکن اعتقاد دارند، اما گروهی دیگر بحران اصلی را فراتر از این موضوع و زاییده درک نادرست از ماهیت سکونت دانسته و به دنبال ارایه راه حل های دیگر هستند. حال این سوال مطرح می‌شود که چرا کار مسکن به اینجا کشیده شد و آیا می‌توان انتظار داشت چالش مسکن با طرح‌های حمایتی دولتی و مالیات ستانی حل ‌شود؟

مسکن از چه زمانی بحرانی شد؟
در همین زمینه «فرهاد بیضایی »- کارشناس مسکن با بیان اینکه مسئله مسکن تقریبا از قبل انقلاب در دهه 40 و 50 همزمان با افزایش نرخ جمعیت و مهاجرت به شهرها دچار چالش بود، معتقد است: « بعد از انقلاب برای حل این مسئله هدف گذاری نسبتا مناسبی شکل گرفت و با ایجاد قانون زمین شهری امکان عرضه زمین شهری برای ساخت مسکن توسط مردم عملیاتی و اجرایی شد و این سیاست تا ابتدای دهه هفتاد ادامه داشت و بدلیل عرضه زمین‌های شهری نرخ رشد تولید مسکن از نرخ رشد خانوار هم پیشی گرفت و باعث شد که شاخص مسکن تا ابتدا دهه هشتاد هم وضعیت مناسبی داشته باشد.» بیضایی در گفتگوی اختصاصی با خبرنگار روزنامه «تجارت» گفته است: «در دهه هشتاد همزمان با عدم عرضه زمین‌های شهری و تاسیس بانک‌های خصوصی و ورود آنها شاخص دسترسی خانوار به مسکن روز به روز افزایش پیدا کرد مسئله اجاره تبدیل به یک معضل برای خانواده ها شد.» به گفته این کارشناس، از ابتدا دهه هشتاد با ورود بانکها به بازار مسکن تقاضای سرمایهای در این بازار رشد کرد و برای اولین بار در طول تاریخ باعث شد که سهم تقاضای سرمایه ای از تقاضا مصرفی پیشی گیرد و طبق آمار طرح اول جامع مسکن، سهم تقاضای سرمایه‌ای مسکن در این دوره به بیش از 50 درصد بازار رسید و سهم تقاضای مصرفی 48 درصد بازار را به خود اختصاص داد. او می‌گوید:« سرمایه شدن مسکن، کمبود زمین و همچنین اجبار شهرداری‌ها برای استقلال مالی از طریق تراکم فروشی باعث شد که مسئله مسکن تبدیل به یک بحران جدی در حوزه اقتصادی و اجتماعی کشور شود.»

شکست طرح‌های حمایتی دولت در بازار مسکن
بیضایی با بیان اینکه عمده طرح‌های حمایتی دولت‌ها در بازار مسکن محکوم به شکست بودند، می‌گوید:«هرچند دولت ها در مقاطع مختلف سعی بر این داشتند که با طرح هایی مثل اجاره به شرط تملیک، طرح مسکن مهر یا طرح مسکن ملی تقاضای مصرفی بازار مسکن را پوشش دهند اما این طرح‌ها به دلیل جانمایی نامناسب خیلی در کنترل بازار موفق نبود.» او می‌گوید:«در دهه 60 و ابتدا دهه 70 با اجرای قانون زمین شهری، بسیاری از شهر توسعه پیدا کرد اما در طرح‌هایی مثل مسکن مهر یا ملی که عمدتا در زمین‌های خارج از محدوده شهری ساخته شدند مورد استقبال تقاضای مصرفی مسکن قرار نگرفت و اثرگذاری مناسبی در کنترل قیمت مسکن نداشت.»
بیضایی با اشاره به کارکرد طرح های حمایتی در حل بحران بازار مسکن می‌گوید: « از آنجایی که سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن تاثیرگذار است، دولت باید یک بازنگری جدی در حوضه سیاست‌های توسعه شهری و جایگزینی برای مفهوم توسعه شهری به جای سیاست‌های حمایتی مسکن یا زمین‌های نود و نه ساله داشته باشد.» او با اشاره طرح‌های حمایتی مبتنی بر تامین زمین 99 ساله و قراردادهای سه جانبه بین پیمانکار، بانک و دولت می‌گوید:«تراکم‌سازی و ساخت مسکن‌های بی‌کیفیت همانند مسکن مهر پرند و پردیس که بلندمرتبه‌های فاقد امکانات رفاهی شهری در دل کوه و بیابان ساخته شده نه تنها بحران مسکن را حل نکرده بلکه موجب کاهش سطح کیفیت سکونت نیز شده است.»

کنترل تقاضای سرمایه‌ای مسکن از مسیر بیراهه
بیضایی در پاسخ به این پرسش که آیا مساله سرمایه‌ای شدن مسکن از طریق مالیات بر عایدی سرمایه یا مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی قابل حل است، پاسخ داد:«دولت باید یک نگاه واقعی و جامع به بحث سرمایه شدن مسکن داشته باشد؛ دولت نمی تواند در کنار اینکه بدنبال کنترل بازار مسکن از طریق مالیات بر عایدی سرمایه یا مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی باشد از عامل اصلی سرمایه شدن مسکن که بانک‌ها هستند غافل باشد.» به گفته این کارشناس بازار مسکن، بانک مرکزی در سال گذشته با صدور مصوبه‌ای مجوز ورود بانکها به ساخت و ساز مسکن را داد از طرفی شورای پول و اعتبار و وزارت اقتصاد به بانک ها اجازه دادند که وارد مولدسازی املاک شوند. این سیطره ورود بانکها به حوزه املاک و مستغلات افزایش داده و سهم املاک و مستغلات که به عنوان دارایی سمی بانک‌ها شناخته می‌شوند در تراز نامه بانک ها رو به افزایش است و این یک چالش جدی درآینده است. او معتقد است:« اکنون حجم دارایی سمی بانکها افزایش پیدا کرده و از آنجایی که امکان نقدشوندگی پایینی دارد خود عامل افزایش قیمتها در بازار مسکن شده و شرایط کنترل این بازار را سخت تر کرده‌است.»

لزوم کنترل بانک‌ها و شهرداری‌ها در بازار مسکن
این کارشناس بازار مسکن تاکید دارد:« اگر دولت به دنبال کنترل تقاضا سرمایه ای در بازار مسکن است در کنار بحث‌های مالیاتی یا شفافیت اطلاعاتی که می‌خواهد در بازار مسکن انجام دهد باید بانک‌ها را به عنوان بازیگر‌های بزرگ در بازار املاک و مستغلات که نگاه سرمایه‌ای در این بازار به راه انداختند را کنترل کند. بیضایی با بیان اینکه با باز گذاشتن دست بانکها، دولت به مقصود خود نخواهد رسید، می‌افزاید:« دولت می‌تواند علاوه بر مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر دارایی را هم عملیاتی کند تا از طریق این دو مالیات، منابع تامین مالی پایدار برای شهرداری‌ها را به وجود آورد، البته به شرط اینکه دست شهرداری‌ها از تراکم فروشی، شهر فروشی و تغییر کاربری کوتاه کند.»