«سهراب دل‌انگیزان» اقتصاددان در گفت‌وگو با «تجارت آنلاین» تشریح کرد:

مصائب بیماری هلندی برای بازار مسکن

سوداگری در بازار مسکن نتیجه سیستم ناقض مالیاتی در کشور بوده و دولت باید در مرحله اول برای آرامش و شفای بازار مسکن، بیماری هلندی را درمان و تورم اقتصادی را کنترل کند. آنچه می‌خوانید ماحصل گفت‌وگوی خبرنگار روزنامه «تجارت» با «سهراب دل‌انگیزان »- اقتصاددان است.

کد خبر: ۲۲۷۴۱۵

تاریخ: ۱۶ شهريور ۱۴۰۲ - ۰۰:۱۰

گروه راه و مسکن: به اعتقاد « سهراب دل‌انگیزان- اقتصاددان» ریشه بحران فعلی بازار مسکن، نشات گرفته از عناصر اجتماعی – فرهنگی و اقتصادی کشور، طی یک قرن گذشته است به گونه‌ای که بروز بیماری هلندی در اقتصاد کشور از طرق وابستگی بودجه دولت به منابع نفتی از زمان کشف آن و از طرفی نگاه فرهنگی به مقوله کسب اعتبار اجتماعی از طریق ملّاکی از دوران ارباب‌رعیتی تا به امروز، مسکن را به عنوان ارزشمندترین دارایی در ایران معرفی کرده است. او در گفت‌وگو با خبرنگار روزنامه «تجارت» به بحران‌آفرینی بانک‌ها در بازار مسکن و گرانی‌های اخیر اشاره دارد و می‌گوید: نظام بانکی ایران برای باز نماندن از تورم چاره‌ای جزء ورود به بازار مسکن نداشته و به نوعی خلق‌کننده فرایند دلالی در بازار مسکن شده‌است. این اقتصاددان معتقد است: سوداگری در بازار مسکن نتیجه سیستم ناقض مالیاتی در کشور بوده و دولت باید در مرحله اول برای آرامش و شفای بازار مسکن، بیماری هلندی را درمان و تورم اقتصادی را کنترل کند. آنچه می‌خوانید ماحصل گفت‌وگوی خبرنگار روزنامه «تجارت» با «سهراب دل‌انگیزان »- اقتصاددان است.

بازار خرید و فروش مسکن در چند سال گذشته تورم بی‌سابقه‌ای را پشت سر گذاشته و اکنون مردم دیگر نه تنها قدرتی برای خرید خانه ندارند، بلکه تامین هزینه‌های مربوط به اجاره‌بها نیز هر روز برای آنها سخت‌تر شده است. چرا بازار مسکن ایران به این بحران رسید؟
بخش عمده‌ای از این بحران از بروز بیماری هلندی در اقتصاد کشور است. ما در کشوری زندگی می‌کنیم که قاعده اقتصادی آن همزمان با کشف نفت در سال‌های 1286 و ورود درآمد نفتی به بودجه دولت بهم ریخت و همزمان با شکل‌گیری وزات‌خانه ‌ها نفت جزو منبع اصلی درآمد دولت شد. از طرفی در سالهای 1350 که در آمد نفتی خیلی زیاد شد و با این ظرفیت 50 ساله اقتصاد کشور وارد دوره‌ جدیدی از درآمدهای نفتی مازاد بر درامدهای مالیاتی شد به گونه‌ای که دولت‌ها چه قبل و چه بعد از انقلاب مثل دوره نهم و دهم دولت وجهه شیدایی دولت ها از درامد نفتی هویدا شد و پایه اقتصاد بر این درامد شکل گرفت. معضل این کسب درامد از منابع طبیعی کشور موجب بروز بیماری هلندی در اقتصاد کشور شد و کالاهای غیرقابل تجارت و تجملی را از جمله املاک و مستغلات را به افزایش قیمت سوق داد. بخش دوم بحران مسکن
نشات گرفته از عناصر فرهنگ ایران است. در سنت ایران ملک بخش قابل اتکایی برای جامعه بوده به گونه‌ای که از قدیم الایام و از دوره‌های ارباب و رعیتی، اعتبار اجتماعی افراد با ملک و مالکیت زمین و املاک تعریف می‌شده لذا همواره در دوره‌ ای که رعیت‌ها بعد از دوره مشروطه و با جریان‌های روشن فکری وارد طبقه متوسط می‌شوند نیز این تفکر ارزشمندسازی ملک و مالکیت وجود داشت و اکنون هم
در جریان است.

جذابیت مسکن به عنوان یک دارایی مالی در برابر پوشش تورم و اثرگذاری آن بر تقاضای مسکن در ایران از چه زمانی شکل گرفت؟
در سال‌های 1320 همزمان با روند ‌جریان طبقه‌سازی اجتماعی دیدگاه ارزشمندسازی ملک روز به روز پر رنگ تر شد و رعیتی که در قالب طبقه متوسط جامعه تشکیل شده بود نگاه اررزشمند به ملک را داشت و این دیدگاه همچنان توصیه و عناصر فرهنگی وابسته به این که ملک ارزش و اعتبار اجتماعی می آفریند وجود داشت از طرفی ملک در ایران علاوه بر خلق اعتبار اجتماعی برای مالک همواره به عنوان یک دارایی و سرمایه مستند است که هم می‌توان با اجاره و رهن آن کسب درامد کرد . همه این عناصر فرهنگی در کنار عناصر بیماری هلندی در اقتصاد دست به دست هم دادند که مسکن را به عنوان یک دارایی مالی در برابر پوشش تورم قرار دهد.

نظام بانکی ایران چه میزان در جذابیت مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای موثر است؟
نظام بانکی در ایران علاوه بر اینکه به شدت خلق کننده نقدینگی است خلق کننده فرایند‌های دلالی است. در حقیقت نظام بانکی در ایران در طول سال‌های متعدد برای اینکه از تورم باز نماند بخش قابل توجهی از سرمایه خود را به بازار املاک هدایت کرد و مبادلات سنگین ملکی انجام داد. بنابراین مسکن در ایران ناخودآگاه با سیستم اقتصادی و اجتماعی مواجه است که وابسته به ملک است، نظام بانکی که برای باز نماندن از تورم چاره ای جز ورود به بازار مسکن ندارد و وابسته به ملک است و از طرفی سیستم فرهنگی که مالکیت را ارزشمند می‌داند. تمام این عناصر اجتماعی و اقتصادی ملک را به عنوان ارزشمندترین دارایی در ایران معرفی می‌کند و باعث گرانی روز افزون آن شده است.

آیا مساله سرمایه‌ای شدن مسکن را می‌توان با طرح مالیات بر عایدی سرمایه و یا مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی حل کرد. این روش‌ها می‌توانند اثربخش باشند؟
بله. این روش اثربخش است اما نوع استفاده از آن متفاوت است. بیشتر کشورهای توسعه یافته نظام مالیاتی پر رنگی دارند اما روش دریافت آن متفاوت است. مالیات مبادلات مسکن در این کشورها نرخ بالایی دارد آنها بر مالیات از خانه های خالی یا عایدی سرمایه تکیه ندارند بلکه هر نوع مبادله مسکنی را نه فقط برای فروشنده بلکه برای خریدار هم مشمول مالیات‌های سنگینی قرار می‌دهند؛ دولت در این کشورها ارزش سرمایه‌ای هر مبادله ملکی را میان خریدار و فروشنده با اخذ مالیات سنگین تخلیه می‌کند بنابراین ورود بیش از اندازه با نگاه سرمایه‌داری در این بخش دیگر برای مردم به صرفه نیست. این در حالی است که در ایران روش مالیات ستانی به اینگونه نیست. مالیات بر عایدی سرمایه در شرایطی است که نظام پولی در کشور یک قاعده مندی مشخصی داشته باشد. متاسفانه دولت با ناترازی های موجود ادر بخش بودجه، سیستم بانکی، ناترازی در سرمایه‌گذاری خارجی و تجارت و ناترازی در سیستم دستمزدی کشور با قتصادی رو به روست که هر چقدر هم تراز مالیاتی را بالا ببرد از آن طرف بر نرخ تورم کشور تاثیر منفی دارد و مردم به ناچار برای حفظ ارزش پول خود به بازار ملک پناه می‌برند.

چاره چیست؟
قاعده آن است که دولت قبل از هر کاری، وضعیت خود را سامان دهی و بیماری هلندی تورم در کشور را چاره‌ اندیشی و درمان کند در واقع کنترل ناترازی دولت، کنترل ناترازی بانک‌ها و رسیدن به ارامش اقتصادی با کنترل تورم انتظار سوداگری در بخش مسکن کاهش می‌یابد و بازار بریا خرید و فروش و حتی اجاره به آرامش خواهد رسید.