در گفت‌وگوی«تجارت آنلاین» با یک کارشناس بررسی شد؛

نظام کاسب‎کارانه عامل گرانی تولید مسکن

درحالی مسئولان وزارت راه و شهرسازی به بهانه تعدیل نرخ تولید مسکن به دنبال اجرای طرح خروج سیمان و فولاد از بورس کالا هستند که « منصور غیبی»؛ کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است:« ریشه گرانی تولید مسکن در اقتصاد نامتعادل و کهنه کشور نهفته است با اصلاح نظام کاسب کارانه در اقتصاد و کنترل تورم انتظاری میان مردم می‌توان نرخ تولید مسکن را کنترل کرد.»

کد خبر: ۲۲۹۰۶۲

تاریخ: ۲۴ مهر ۱۴۰۲ - ۰۱:۲۳

گروه راه و مسکن: طی یک ماه اخیر موضوع خروج سیمان و فولاد از بورس کالا از سوی مسئولان وزارت راه و شهرسازی مطرح شده ؛ آنها معتقدند بالا بودن قیمت عرضه فولاد و سیمان در بورس کالا در ساخت و ساز واحدهای نهضت ملی مسکن تأثیر گذاشته است. پیش از عرضه سیمان در بورس کالا شاهد قیمت گذاری‌های دستوری از سوی دولت بودیم که این امر منجر به زیان ده شدن شرکت‌های تولیدکننده شده بود.

مقصر گرانی تولید مسکن؛ زمین یا فولاد بورسی؟
این در شرایطی است که بنابر آمار‌های بانک مرکزی، در دوره ۱۰ ساله ۱۳۹۱ تا ۱۴۰۰، میانگین نرخ رشد سالانه سرمایه‌گذرای در بخش ساختمان منفی ۵.۲ درصد بوده است. این در حالی است که در همین دوره، میانگین نرخ رشد سالانه تولید میلگرد در ایران مثبت ۶.۲ درصد بوده است. کارشناسان بر این باورند با وجود انکه ایران دهمین تولیدکننده بزرگ فولاد جهان، هشتمین تولیدکننده بزرگ فولاد سیمان دنیا و هجدهمین کشور پهناور دنیا است اما در ساخت مسکن مشکل دارد. کارشناسان براین باورند که ریشه بحران بخش مسکن در ایران به سهم بسیار بالای زمین از قیمت تمام‌شده مسکن بازمی‌گردد. بنا به آمار‌های وزارت راه و شهرسازی، سهم زمین در قیمت مسکن در ایران به ۶۰ درصد می‌رسد و در شهر تهران این عدد به ۷۰ درصد نیز می‌رسد. برای مقایسه، طبق محاسبات کتاب جامع-آماری تحیلی فولاد ایران، سهم فولاد در قیمت ساختمان در تمام ماه‌های سال ۱۴۰۱، بین ۱.۴ تا ۲.۱ درصد در نوسان بوده است. بازار زمین در ایران تنها بازار غیرتنظیم‌شده‌ای است بلکه تنها بازاری است که به صورت مستقیم و غیرمستقیم، هیچ مقرراتی بر آن حاکم نیست. حتی بازار خوراکی در ایران از طریق تنظیم بازاری، مقررات‌یابی می‌شود، اما در بازار مسکن هیچ‌گونه رگولاتوریِ قیمتی دیده نمی‌شود. این امر باعث دهه‌ها احتکار زمین و سفته‌بازی مبتنی بر زمین در ایران شده است. عجیب اینجاست که بعضاً به‌خاطر ایجاد ثبات در قیمت مسکن، نرخ فولاد و سیمان در کشور با بخشنامه‌های متعدد کنترل می‌شود، اما بر بازار زمین که بیشترین سهم را در قیمت مسکن دارد، هیچ مقرراتی حاکم نیست.

آسیب اقتصادی خروج فولاد و سیمان از بورس
در همین زمینه « منصور غیبی»؛ کارشناس اقتصاد مسکن به روزنامه «تجارت» گفته است: « خروج سیمان و فولاد از بورس کالا با بهانه کنترل قیمت تمام شده مسکن، کاملا غلط و یک فعل دو سر ضرر است؛ چراکه موجب ضرر سرمایه گذاران و سهامداران عمده این دو کالا می‌شود. قیمت تمام شده مسکن بر اساس سیمان و فولاد مصرفی 100 درصد یک ایتم نیست بنابراین گویا جریانی که به دنبال اجرای این تفکر هستند از میزان بالای آسیب اقتصادی آن و کارکرد ناچیز آن در کنترل قیمت مسکن بی‌خبرند.» غیبی می‌گوید:« خوشبختانه وزارت اقتصاد با انجام این کار مخالف است اما عجیب است که چرا همچنان مسئولان وزارت راه و شهرسازی و برخی نمایندگان بر خروج فولاد و بورس از بورس کالا اصرار دارند؟» به گفته این کارشناس اقتصادی، خروج فولاد و سیمان از بورس به بهانه کاهش قیمت تمام شده ساخت مسکن، جراحی اقتصادی تحمیل شده‌ای است که نه تنها سودی برای بازار مسکن دارد بلکه با خروج سرمایه‌های انباشت شده این دو کالا از بورس کال، تبعات مخربی برای اقتصاد کشور به همراه دارد.

مسکن مهر منابع ملی آیندگان را ‌بلعید
غیبی همچنین با اشاره به نرخ زمین در ایران که بزرگترین آیتم در قیمت ساخت مسکن دارد، می‌گوید:« زمین شهری در ایران دارای محدودیتی است که ما نمیتوانیم زمین ایران را به بهانه ساخت مسکن پهناور کنیم. زمین یک منابع طبیعی برای آیندگان است؛ ما نمیتوانیم به بهانه ساخت مسکن از اینده خرج کنیم و از منابع طبیعی موجود در طرح‌های زیرساخت مسکن و آپارتمان استفاده کنیم کما اینکه با اجرای طرح مسکن مهر به بهانه تنظیم عرضه و تقاضا و قیمت مسکن بخش زیادی از منابع ملی آیندگان بلعیده شد.» این کارشناس اقتصادی مسکن تصریح می‌کند: «محدودیت عرضه زمین شهری موجب عدم کنترل قیمت زمین شده است و به همین دلیل شهرهای بزرگ به تراکم سازی و ساخت برج های مرتفع روی آورده اند.»

زمین‌های احتکارشده دولتی و بانک‌ها آزاد شود
غیبی تاکید دارد:« دولت بجای خروج سیمان و فولاد از بورس برای کنترل قیمت مسکن، باید زمین‌های انباشت شده ارگان های دولتی و بانک‌ها را آزاد کند دقیقا همان کاری که دولت سیزدهم در ابتدای رویکار امدن بر انجام آن اصرار داشت اما طی دوسال شاید مقدار ناچیزی هم از آن ازاد نشد.» او می‌گوید:« دولت برای رفع بحران مسکن و همینطور کنترل قیمت زمین در ساخت مسکن، باید به جای ساخت و ساز در زمین هایی منابع ملی که همه فاقد زیرساخت و خدمات زیر بنایی و رو بنای است؛ زمین‌های احتکارشده توسط ارگان‌های دولتی و بانک‌ها آزاد کند از طرفی بانک ها با کوهی از انباشت املاک و زمین شهری رو به روست که طبق قانون مصوب برای کنترل قیمت مسکن باید این املاک را به بازار ارائه دهد.»

زمین رایگان هم مسکن را ارزان نمی‌کند
این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به راهکار کلیدی برای کنترل قیمت مسکن در ایران، می‌گوید:« مقصر 100 درصد گرانی تولید مسکن نه زمین است نه هزینه مصالح ساختمانی بلکه ساخت مسکن به ایتم های زنجیرواری چون، خدمات، متریال و مصالح، دستمزد و زمین و ... وصل است؛ در واقع ذات دلیل گرانی تولید مسکن در گرو حوزه داخلی آن نیست بلکه تاثیرات بیرونی چون تورم و نوسانات اقتصادی، نرخ این آیتم‌ها را متغییر و در نهایت منجر به گرانی تولید مسکن می‌شود.» غیبی با اشاره به پیشنهاد اخیر دولت برای اعطای زمین رایگان به برخی خانوار برای تولید مسکن، می‌گوید:« این موضوع هم تاثیر صد درصدی بر ارزانی مسکن ندارد چرا که تولید مسکن بر حسب پارامترهای گوناگونی است بنابراین آیا دولت حاضر است خدمات و مصالح را هم رایگان بدهد؟»

گرانی تولید مسکن ریشه در ذات اقتصادی کشور دارد
او با اعتقاد به اینکه گرانی تولید مسکن در ایران ریشه در ذات رفتار اقتصاد کشور دارد، تاکید دارد:« ریشه گرانی تولید مسکن در اقتصاد نامتعادل و کهنه کشور است؛ چراکه پارامترهای ساخت مسکن با کوچکترین تلنگر اقتصادی و سیاسی چون نوسانات ارزی، طلا و هیجانات سیاسی بر هم می‌ریزد و قیمت مسکن به این بهانه‌ها افزایش می‌یابد؛ بنابراین با اصلاح نظام کاسب کارانه در اقتصاد و کنترل تورم انتظاری میان مردم میتوان قیمت مسکن را کنترل کرد.» به گفته این کارشناس اقتصاد مسکن، با مدیریت نظام اقتصادی کشور، ایجاد فضای امن و متعادل اقتصادی و تعیین چشم انداز اقتصادی 5 الی 10 ساله و کنترل تورم می‌توان قیمت تولید مسکن در کشور را به تعادل رساند.