«هادی حق‌شناس» اقتصاددان در گفتگو با «تجارت آنلاین» مطرح کرد:

بازار مسکن کشش افزایش قیمت دوباره ندارد

«هادی حق‌شناس»، اقتصاددان با بیان اینکه تا زمانی که قدرت خرید مردم ترمیم نشود انتظار خانه دار شدن مردم دور از ذهن خواهد بود، معتقد است:« افت قدرت خریداران مسکن از عوارض کسری بودجه است، بنابراین دولت باید به منظور کنترل تورم و بهبود شاخص‌های پولی در وهله اول با رعایت انضباطات مالی، دخل و خرج خود را کنترل کند.»

کد خبر: ۲۲۹۴۵۴

تاریخ: ۰۶ آبان ۱۴۰۲ - ۱۱:۵۰

گروه راه و مسکن: اولین گزارش رسمی از بازار مسکن در سال جاری بالاخره بعد از 9 ماه سکوت از سوی مرکز آمار ایران منتشر شد. کلیت این گزارش خبر از افزایش 75 درصدی قیمت مسکن نسبت به مدت مشابه سال گذشته در تهران را دارد؛ همچنین این گزارش روایت می‌کند در عین حال که در سه ماه متوالی تورم نقطه به نقطه مسکن کاهشی بوده، ورود نقدینگی به بازار مسکن در شهریور امسال نیز افت داشته و معاملات حدود ۴۲ درصد کاهش پیدا کرده است. حال بر اساس این اطلاعات این پرسش مطرح است که به استناد آمارهای رسمی علت افزایش یک ساله قیمت مسکن و کاهش آن در سه ماه گذشته چه بوده‌است؟ چرا حجم نقدینگی ورودی به بازار مسکن نسبت به سال‌های پیش افت پیدا کرده‌است؟ چه آینده‌ای در انتظار بازار مسکن است؟ «هادی حق‌شناس»، اقتصاددان و تحلیلگر اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار روزنامه«تجارت» به این پرسش‌ها پاسخ داده است:

قیمت مسکن بیشتر از تورم عمومی افزایش یافت
هادی حق‌شناس به روزنامه «تجارت» گفته است:« افزایش قیمت مسکن تابع دو عامل مهم است. عامل اول تورم؛ وقتی اقتصادی طی یک سال بیش از ۴۰ درصد تورم را تجربه می‌کند طبیعی است که این تورم گریبان همه کالاها و خدمات را می‌گیرد و زمانی که عرضه کالایی در شرایط تورمی دچار اخلال و کمبود می‌شود، قیمت این کالا مانند مسکن بیش از تورم عمومی افزایش می‌یابد. اگر گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس و مرکز تحقیقات راه و شهرسازی را مبنا قرار دهیم که نیاز سالانه کشور را ساخت بیش از یک میلیون مسکن اعلام کرده، در یک سال گذشته عرضه مسکن متناسب با تقاضای بازار نبوده است و نه تنها طی یک سال گذشته یک میلیون مسکن در کشور تولید نشد بلکه در سه یا چهار سال گذشته نیز یک میلیون مسکن ساخته نشد.»

شکاف عمیق میان عرضه و تقاضای مسکن
این اقتصاددان معتقد است:« تولید مسکن در ایران فاصله معناداری با تقاضای جاری مسکن در کشور دارد. شکاف عمیق میان عرضه و تقاضای مسکن در کنار شاخص‌های پولی و رشد نقدینگی در دو سال گذشته از مرداد ۱۴۰۰ تا مرداد ماه سال جاری بیش از دو برابر شده است. نقدینگی از ۳ میلیون و ۷۰۰ هزار میلیارد به بیش از ۷ میلیون و ۲۰۰ در هزار میلیارد رسیده است. بنابراین رشد ۷۵ درصدی قیمت مسکن از شهریور سال گذشته تا سال جاری را می‌توان هم متاثر از تورم عمومی و هم کاهش عرضه و تولید مسکن دانست. تقاضای انباشت شده مسکن از سالیان گذشته همچنین تقاضای سال جاری آثار تورمی را در بازار مسکن به خصوص در بخش اجاره آن نشان داد و با انتشار گزارش مرکز آمار تورم ۷۵ درصدی مسکن طی یک سال به اثبات رسید.»

قدرت خریداران مسکن آب رفت
او با اشاره به کاهش قیمت مسکن طی سه ماه اخیر، می‌گوید:« تقریبا طی یک سال گذشته حجم نقدینگی در کشور حدود ۱۰ واحد درصد کاهش یافته است. اما اینکه امروز تعداد واحد کمتری در بازار مسکن معامله می‌شود و اندکی این بازار به ثبات رسیده به این دلیل نیست که نقدینگی کم شده بلکه قدرت خردید مردم در بازار مسکن کم شده است. میانگین قیمت مسکن در تهران متری ۸۰ میلیون تومان است به طوری که خرید یک واحد ۷۰ متری نیاز به حدود ۶ میلیارد تومان پول دارد. هیچ کارمندی طی ۳۰ سال خدمت، توان پس انداز این میزان پول را ندارد و یک کارمند و کارگر با فرض تورم ثابت و پس‌انداز نیمی از درآمد خود طی سی سال تنها می‌تواند نصف یک خانه ۶ میلیاردی را بخرد؛ بنابراین وقتی قدرت خرید مردم در بازار مسکن کاهش می‌یابد به تدریج تقاضا در بازار نیز کاهش و به تبع آن قیمت‌ها در بازار مسکن ثابت و رو به کاهش می‌رود. »

عوارض کسری بودجه بر بازار مسکن
این تحلیل‌گر بازار مسکن با اعتقاد به اینکه تا زمانی که قدرت خرید مردم ترمیم نشود انتظار خانه دار شدن مردم دور از ذهن خواهد بود، تصریح می‌کند: «شرایط بازارمسکن وقتی نرمال می‌شود که قدرت خریداران افزایش و شاخص‌های پولی درکشور کنترل و استانداری‌‌سازی شود؛ اکنون افت قدرت خریداران مسکن از عوارض کسری بودجه است. دولت باید برای بهبود شاخص‌های پولی در وهله اول دخل و خرج خود را کنترل کند و به اندازه دخلش خرج کند. حجم بودجه امسال نسب به سال گذشته بین ۳۰ تا ۴۰ درصد در بخش‌های مختلف افزایش یافته است، حال سوال این است که آیا درآمد دولت نیز به این مقدار افزایش یافته است؟ در حالی که گزارش چندماهه اول سال نشان می‌دهد به دلیل عدم تحقق درآمدهای نفتی دولت با کسری بودجه مواجه بوده اما دولت هر سال نسبت به سال قبل حجم بودجه خود را افزایش می‌دهد. عوارض این کسری بودجه را می‌توان در تورم و گرانی های امروز مشاهده کرد؛ بنابراین دولت به منظور کنترل تورم و بهبود قدرت خریداران مسکن باید انضباط پولی را حفظ کند که نتیجه انضباط مالی دولت طبیعتا تقویت قدرت خرید مردم است.»

دولت تسهیل‌گر باشد نه مداخله‌گر
حق‌شناس می‌گوید:« اشتباه رایج دولت‌ها در بازار مسکن همواره دخالت مستقیم آنان در تولید و عرضه مسکن است؛ پیمانکاری دولت در عرضه مسکن هیچگاه نتیجه مثبتی نداشته است؛ نمونه آن پروژه مسکن مهر بود که نه تنها بحران کمبود مسکن را حل نکرد بلکه ساخت ۲ میلیون مسکن طی ۲۰ سال زمان برد و همچنان تعدادی از آنان نیمه تمام است. بنابراین دولت فعلی باید برای بهبود آینده مسکن دست از پیمانکاری بردارد و ساز و کار ساخت مسکن را برای مردم و بخش خصوصی تسهیل کند. تاریخ گواه آن است که همواره مردم بهتر از دولت توان ساخت مسکن خود را دارند. دولت می‌تواند با ارزان سازی زمین و تسهیلات شرایط ساخت مسکن را برای مردم آسان کند. دولت باید مکانیزمی فراهم کند تا سه راس متشکل از بانک، سازنده مسکن و مصرف کننده واقعی بتوانند در یک محیط شفاف و تعریف شده ای باهم ارتباط گیرند.»

مسکن دیگر کشش افزایش قیمت دوباره ندارد
این اقتصاددان در پایان در پاسخ به اینکه آیا ترس خریداران از افزایش دوباره مسکن منطقی است؛ معتقد است:« بازار مسکن دیگر کشش افزایش قیمت دوباره ندارد چراکه قیمت ها تا جایی بالا می‌رود که خریداری برای آن وجود داشته باشد. با افزایش احتمالی قیمت مسکن دایره خریداران بیش از این محدودتر خواهد شد. بنابراین ترس خریداران برای افزایش دوباره قیمت مسکن منطقی نیست چراکه دیگر بازار کشش ندارد. اکنون ۸۰ درصد مردم ایران از قشر متوسط با درآمد بازنشستگی، کارمندی و کارگری هستند که میانگین دریافتی این ۳ گروه غالبا زیر ۲۰ میلیون تومان است، بنابراین این افراد شاید بتوانند نیمی از درآمد خود را برای خرید مسکن پس انداز کنند که با فرض ثبات قیمتی، همچنان توان خرید مسکن برای این افراد وجود ندارد چه برسد که مسکن از این وضع فعلی گران‌تر شود کمااینکه گرانی احتمالی موجب اخراج بیشتر مصرف کنندگان واقعی از بازار مسکن خواهد شد.