گزارش «تجارت آنلاین» از شکاف عمیق درآمد و اقساط تسهیلات بانکی؛

قدرت سنجی وام ۱.۹ میلیاردی خرید مسکن

افت شدید قدرت خریداران در کنار رشد قابل ملاحظه بهای مسکن طی سالیان اخیر، شرایطی را رقم زده که دیگر دریافت تسهیلات خرید مسکن هم نمی‌تواند سهم قابل توجهی از بهای خرید مسکن را پوشش دهد؛ به طوری که اکنون با وام یک میلیارد و 920 میلیون تومانی خرید مسکن تنها می‌توان 23 مترمربع از یک واحد مسکونی در مناطق 22گانه تهران را خرید.

کد خبر: ۲۲۹۶۲۰

تاریخ: ۱۱ آبان ۱۴۰۲ - ۱۷:۳۵

گروه راه و مسکن: متوسط قیمت مسکن در تهران درحالی طبق آمار‌های رسمی به حدود متری 80 میلیون تومان رسیده که وام 960 میلیونی خرید مسکن تنها می‌تواند 14 درصد از قیمت یک خانه را پوشش می‌دهد؛ این در شرایطی است که تسهیلات مذکور تا یک میلیارد و 920 میلیون تومان افزایش پیدا کرده اما با این وام هم تنها می‌توان 23 متر خانه خریداری کرد.

افزایش مشروط وام خرید مسکن
بانک مسکن در هفته اخیر به منظور «حمایت از خانواده و جوانی جمعیت»، سقف وام از محل خرید اوراق تسهیلات مسکن برای زوجین دارای فرزند تا دو برابر افزایش داد. همچنین سقف تسهیلات خرید و تعمیر مسکن از محل اوراق ممتاز به‌ازای هر فرزند زیر 20 سال و حداکثر تا 4 فرزند افزایش یافت. به‌ازای یک فرزند زیر 20 سال سن 25 درصد، دو فرزند زیر 20 سال 50 درصد، سه فرزند زیر 20 سال 75 درصد و 4 فرزند زیر 20 سال سن 100 درصد به سقف تسهیلات خرید و تعمیر مسکن اضافه می‌شود. دوره بازپرداخت تسهیلات موضوع این دستورالعمل در تقسیط به‌روش ساده، به‌ازای هر فرزند زیر 20 سال سن، به‌میزان 2 سال (در مجموع برای 5 فرزند و حداکثر تا سقف 10 سال) قابل افزایش است.

قسط 37 میلیونی وام 1.9 میلیاردی خرید مسکن
بر اساس قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت، اعطای این تسهیلات مشروط به آن است که نرخ باروری شهرستان محل تولد پدر و فرزند بالاتر از 2.5 نباشد. با توجه به مهلت زمان اجرای قانون، اعطای تسهیلات موضوع این دستورالعمل حداکثر تا آبان ماه 1407 امکان‌پذیر خواهد بود. آنطور که بانک مسکن گزارش داده است؛ ابتدا متقاضی وام جدید مسکن که البته هنوز دستورالعمل‌های آن برای شعب بانک مسکن ابلاغ نشده، باید 380 میلیون تومان هزینه کند و به‌ازای هر فرزند و تا 5 فرزند 10 سال به دوره بازپرداخت اقساط وام افزوده می‌شود، یعنی بازپرداخت کنونی از 12 سال در روش ساده به 22 سال افزایش می‌یابد. در این روش اقساط ماهانه 37 میلیون تومان و جمع کل اقساط حدود 9 میلیارد و 780 میلیون تومان خواهد بود. البته روز گذشته بخشنامه پرداخت این وام میلیاردی خرید مسکن به شعب بانک مسکن ابلاغ شد و بازپرداخت این وام به روش ساده بوده و فعلا خبری از روش پلکانی نیست.

عامل بی مسکنی 60 درصد خانوارهای ایرانی
این در شرایطی است که صاحب‌نظران اقتصاد مسکن، سیاست افزایش سقف وام خرید مسکن بر اساس تعداد فرزندان را عملا سیاستی خنثی برای ترغیب و تشویق به فرزندآوری در شرایط فعلی کشور می‌دانند و معتقدند تا زمانی که شرایط درآمد خانوارها و وضعیت تورم در کشور به همین شکل باشد عملا سیاست افزایش وام بانکی برای خرید مسکن، سیاستی خنثی است. اکنون شاید بیش از 60 درصد خانوارهایی که تاکنون موفق به خرید مسکن نشده اند، به دلیل عدم‌کفایت حقوق و دستمزد ماهانه برای پرداخت اقساط وام بانکی و همچنین ناکافی بودن قدرت خرید با توجه به سطوح فعلی قیمت مسکن و سایر هزینه های زندگی عملا حتی در فکر خرید خانه هم نیستند و تنها به تامین اجاره بها و سایر هزینه های زندگی مانند خوراک و پوشاک بسنده می‌کنند.

اقساط وام مسکن در ‌استطاعت مالی مردم نیست
درواقع این گروه به دلیل عدم‌استطاعت مالی برای پرداخت اقساط وام بانکی خرید خانه، عملا بانک پذیر نیستند و پرداخت اقساط 37 میلیون تومانی و مجموع قسط که عددی حدود 9 میلیارد و 780 میلیون تومان برآورد شده برای جیب این خانوار دور از تصور باشد؛ بنابراین این سیاست برای این گروه عملا ناکارآمد است. هرچند گروه دیگری از خانوارها که شاید توانایی مالی برای پرداخت قسط دارند نیز به لحاظ مولفه های اجتماعی، فرهنگی و اقتصادی خانوار خود سبک زندگی خاص خود را دارند که در این سبک زندگی، اساسا خانوارها برای مبالغ 100 تومانی اضافه وام مسکن، اقدام به فرزندآوری نمی‌کنند. در واقع این مبالغ اندک نمی‌تواند انگیزه خوبی برای این خانوارها برای فرزند آوری باشد. چرا که بسیاری از خانوارها در شرایط فعلی به این موضوع واقف هستند که با اضافه شدن یک نفر به خانوار آنها خطر سقوط به زیرخط فقر برای آنها وجود دارد. بنابراین برای هر دو گروه از این خانوارها، چه آنهایی که توان پرداخت قسط ندارند و چه خانوارهای محدودی که درآمد آنها می‌تواند اقساط وام بانکی را پوشش دهد، این وام، کارآمد نخواهد بود و سیاستی خنثی است.

وام بانکی در اقتصاد نرمال موثر است
به اذعان صاحب‌نظران بازار مسکن؛ سیاست وام بانکی برای کشورهایی که در آنها سطح حقوق و دستمزد ماهانه خانوارها، با مبلغ اقساط تسهیلات خرید خانه همخوانی دارد، موثر و کارآمد است، بنابراین در وهله اول دولت اگر قصد ترغیب خانوارها به فرزند آوری و افزایش جمعیت از این طریق دارد، باید زمینه های رشد درآمد واقعی خانوارها را فراهم کند و تا زمانی که سطح درآمد مردم به حد قابل قبول نرسد، سیاست های وام بانکی اثربخش نخواهد بود. وام بانکی در شرایط اقتصادی نرمال، ابزار موثری برای تقویت قدرت خرید خانوارها در بخش مسکن است؛ چرا که اساسا هم در ایران و هم در سایر کشورهای دنیا افراد تنها با اتکا به پس انداز نمی‌توانند مسکن بخرند. اما یک شرط مهم در این زمینه آن است که درآمدهای آتی بتواند از پس اقساط وام بانکی برآید و وام هم پوشش مناسبی از هزینه خرید را تامین کند؛ دو عاملی که هم اکنون در وام های بانکی خرید خانه در کشور دیده نشده و تامین نمی‌شود.

بازار مسکن نیازمند سیاست‌های کنترلی
از طرفی تجربه دهه‌های گذشته نشان می‌دهد افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن به فاصله کوتاهی منجر به رشد قیمت مسکن شده و این پدیده ناشی از نبود سیاست‌های کنترلی در بازار مسکن است. در اغلب کشورهای توسعه یافته دولت برای کنترل قیمت مسکن از ابزار‌های سیاستی مانند مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر معاملات مکرر مسکن و مالیات بر خانه‌های خالی استفاده می‌کند. این ابزارها مانع از ایجاد فضای حبابی و تبدیل شدن مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای می‌شود. اما در خلاء این قوانین و سیاست‌ها در ایران، رشد سقف وام و یا حتی نرخ ارز و یا هر بهانه دیگری، رشد شدید قیمت مسکن را در پی دارد. بنابراین به نظر می‌رسد علاوه بر تمهیدات اعتباری برای بخش مسکن باید از ابزارهای کنترلی برای قیمت آن هم استفاده کرد به طوری که مسکن صرفا یک کالای مصرفی تلقی و از ثبات نسبی برخوردار شود.