«تجارت آنلاین» بررسی کرد

سناریوهای احتمالی مسکن در 3 ماهه پایانی 1402

در شش ماهه نخست امسال، بازدهی کلیه بازارها در مقایسه با سال قبل کاهشی بود و قیمت‌های امسال نتوانست رشد سال پیش را تجربه کند. حالا سوالی که وجود دارد این است که بازار مسکن در سه ماهه پایانی نیمه دوم امسال چه سمت و سویی پیدا می کند؟

کد خبر: ۲۳۰۷۴۴

تاریخ: ۲۲ آذر ۱۴۰۲ - ۲۳:۲۲

گروه راه و مسکن:‌ در شش ماهه نخست سال جاری بازار مسکن در رکود کامل بود. بازدهی بازارهای مالی و سرمایه‌ای در نیمه نخست امسال بسیار کم بود و حتی برخی از بازارها بازدهی منفی ثبت کردند. اما در این میان بازدهی مسکن بیشتر از همه بازارها بود. بازدهی سرمایه‌گذاری در بازار سهام در فاصله ابتدا تا نیمه ۱۴۰۲، رقم ۸ درصد و بازدهی دلار نیز نرخ ۳ درصد شد. در بازار سکه،بازدهی، منفی شد» به‌طوری‌ که قیمت سکه در شهریور ۱۰ درصد نسبت به ابتدای سال کاهش پیدا کرد. بازدهی مسکن نرخ ۱۵.۵ درصدی را ثبت کرد. سال گذشته نوسانات نرخ ارز تاثیر بالایی بر قیمت مسکن داشت و هر رشدی در بازار ارز، بلافاصله بر بازار مسکن اثر افزایشی می‌گذاشت. اما آیا امسال هم مسکن همپای دلار رشد می‌کند؟ طبق پیش‌بینی برخی از اقتصاددانان رصد کننده بخش مسکن، حتی اگر در ماه‌های آینده، تحت شرایطی بعید، نرخ دلار شبیه سال‌های قبل از ۱۴۰۲ شود و بار دیگر در مسیر شیب تند افزایشی قرار بگیرد، بسیار بعید خواهد بود، تورم مسکن دنباله‌رو تورم دلار شود. به بیان دیگر، به دلیل نبود قدرت خرید مسکن در سطح فعلی قیمت‌ها، بالاتر رفتن احتمالی قیمت پیشنهادی در شرایط رشد تند نرخ دلار، به خرید آپارتمان با قیمت خیلی بیشتر از نیمه اول امسال منجر نخواهد شد.

پیش‌بینی بازار مسکن در ماه‌های آینده
اما عضو هیات رئیسه اتحادیه مشاوران املاک ضمن پیش‌بینی بازار مسکن در ماه‌های آینده گفت: در سال‌های اخیر برخی واحدهای مسکونی ظاهرا برای فروش با چندین برابر نرخ متعارف آگهی می‌شد. با بررسی موضوع متوجه شدیم واحدهای مدنظر متعلق به بانک‌ها است که صرفا برای آلارم افزایش قیمت بود، نه برای فروختن. البته در دو سال اخیر که دولت بانک‌ها را از بنگاه‌داری منع کرده تا حدودی دست بانک‌ها از خرید و فروش ملک کوتاه شد. مهدی کرباسیان اظهار کرد: بررسی روند بازار مسکن در چهار دهه اخیر نشان می‌دهد که تحرکات بازارهای طلا و ارز بر بازار مسکن تاثیر زیادی دارد. اگر فردا قیمت دلار کاهش یابد قیمت مسکن نیز متعاقبا پایین می‌آید. اگر هم بیان شود که دلار روند رو به بالایی را طی می‌کند، فعالان بازار ملک به این نتیجه می رسند که قرار است بازار راه بیفتد و این اصلا خوب نیست. وی افزود: عامل دیگر به عدم تعادل بین عرضه و تقاضا بر می‌گردد. یکی از دلایل نوسان شدید بازار مسکن از سال ۱۳۹۷ به بعد کمبود ساخت و ساز است که من اعتقاد به ترک فعل دولت قبل دارم. عضو هیات رئیسه اتحادیه مشاوران املاک، احتکار مسکن را از دیگر عوامل به هم خوردن تناسب عرضه و تقاضا دانست و گفت: در حال حاضر تعداد قابل توجهی واحد مسکونی توسط بانک‌ها احتکار شده است. بانک‌ها اقدام به بنگاه‌داری می‌کنند که این مساله اثرات مخربی بر اقتصاد مسکن دارد. وی توضیح داد: در حال حاضر در شهر تهران چندین هزار آپارتمان در اختیار بانک‌ها است که اگر این واحدها را عرضه کنند بازار مسکن راه می‌افتد. این قیمت‌های نجومی و کذایی مسکن که بعضا در سایت‌ها مشاهده می شود مربوط به واحدهای متعلق به بانک‌ها است. اگر متعلق به شخص حقیقی و فروشنده واقعی باشد بالاخره آن فرد مجبور است با نرخ عرف منطقه واحد خود را بفروشد. اما می‌بینیم که آگهی برخی واحدهای مسکونی چندین برابر قیمت منطقه مدام تکرار می‌شود. وقتی قضیه را پرس‌وجو می‌کنیم متوجه می‌شویم واحد مدنظر متعلق به یکی از بانک‌ها است که آن را برای نفروختن آگهی کرده و صرفا قصد قیمت‌سازی دارد. البته در دو سال اخیر که دولت بانک‌ها را از بنگاه‌داری منع کرده تا حدودی دست بانک‌ها از بخش مسکن، ساخت و ساز و بخر و بفروشی کوتاه شد است.

در سایت‌های فروش مسکن قیمت‌سازی می‌شود
کرباسیان، قیمت‌سازی در سایت‌ها و پلتفرم‌های فروش ملک را از دیگر عوامل افزایش قیمت مسکن دانست و گفت: زمانی در سراسر کشور مشاوران املاک مبنای تعیین قیمت بودند. کسی که می‌خواست خانه‌ای بخرد یا بفروشد از مشاور املاک محله قیمت می‌گرفت. اما در حال حاضر به این صورت است که فروشنده به سایت نگاه می‌کند که عمدتا قیمت‌سازی شده است. بعد از روی قیمت‌سازی سایت‌ها نرخ درمی‌آورد و مقداری هم خودش اضافه می‌کند. زمانی در سراسر کشور مشاوران املاک مبنای تعیین قیمت بودند. کسی که می‌خواست خانه‌ای بخرد یا بفروشد از مشاور املاک محله قیمت می‌گرفت. اما در حال حاضر به این صورت است که فروشنده به سایت نگاه می‌کند که عمدتا قیمت‌سازی شده است. بعد از روی قیمت‌سازی سایت‌ها نرخ درمی‌آورد و مقداری هم خودش اضافه می‌کند. وی اظهار کرد: الان شرایط به گونه‌ای است که فروشنده به بنگاه قیمت می‌دهد و از بنگاه قیمت نمی‌خواهد. وقتی مشاور املاک، قیمت اعلامی فروشنده را به خریدار می‌گوید می‌شود مقصر تلاطمات بازار مسکن. بعد به ذهنشان می‌رسد که کمیسیون مشاوران املاک را کم کنند. نائب رئیس کمیسیون تخصصی مشاوران املاک اتاق اصناف ایران یادآور شد: ممکن است گفته شود که آگهی‌های درج شده در سایت‌ها توسط مشاوران املاک ارائه می‌شود. راه حل این است که اتحادیه املاک در این فرآیند مداخله کند. مثلا در فلان اپلیکیشن به اتحادیه دسترسی داده شود تا قیمت‌گذاری مسکن را متناسب با موقعیت، امکانات و دیگر مولفه‌ها انجام دهد. در واقع اتحادیه نرخ را تعیین کند و به متعاملین یا مشاوران املاک اجازه دهد با همان نرخ بر روی فایل مورد نظر کار کنند. کرباسیان خاطرنشان کرد: در ماه‌های اخیر وقتی ۱۰ هزار واحد مسکن مهر در شهر جدید پردیس به متقاضیان تحویل داده شد قیمت مسکن در پردیس و تهران کاهش پیدا کرد. آپارتمان ۳ میلیارد تومانی در پردیس به ۲ میلیارد تومان رسید. وی با بیان اینکه ریزش قیمت مسکن در تهران از پردیس آغاز شده است بیان کرد: پردیس حاشیه امن تهران است. بسیاری از افراد وقتی دیدند نمی‌توانند در تهران خانه بخرند در پردیس اقدام به خرید کردند. در سال‌های اخیر واحدهایی در پردیس آماده شده بود ولی به دلیل آنکه زیرساخت نداشت تحویل نمی‌شد. بنابراین کمبود عرضه در رشد قیمت مسکن اثرگذار است. خزانه‌دار اتحادیه مشاوران املاک گفت: مولفه سوم اثرگذار بر قیمت خانه، هزینه‌های ساخت است. بازار مسکن هم‌اکنون در رکود به سر می‌برد و خرید و فروش صورت نمی‌گیرد. در این شرایط ممکن است یک نفر به خاطر احتیاجش به پول، آپارتمان خود را زیر قیمت بفروشد. این نوع تخفیفات به اعتقاد من اسمش ارزانی مسکن نیست. اگر می‌خواهیم بازار مسکن در وضعیت کلی به ثبات برسد یا قیمت خانه کاهش پیدا کند باید علاوه بر بازارهای موازی، هزینه های ساخت مسکن را کنترل کنیم. وقتی دستمزد کارگر، نرخ نهاده‌های ساختمانی، قیمت زمین و عوارض افزایش می‌یابد نمی‌توان انتظار کاهش قیمت مسکن را داشت.