دو سناریو خوشبینانه و بدبینانه قیمت مسکن چیست؟

۵ پیش‌بینی درباره قیمت مسکن در سال ۱۴۰۳

فعالان بازار مسکن با اشاره به شرایط رکودی بازار مسکن، اعتقاد دارند: دولت باید یک برنامه‌ریزی عاجل و سیاست‌ورزی مناسب برای سال ۱۴۰۳ در حوزه مسکن و ساختمان داشته باشد.

کد خبر: ۲۳۵۱۶۶

تاریخ: ۲۰ فروردين ۱۴۰۳ - ۱۶:۳۸

مریم فکری: حتما این برای اولین بار نخواهد بود که مسکن، دغدغه مهم خانواده‌های ایرانی باشد و البته آخرین سال هم نخواهد بود. در حال حاضر رشد نرخ تورم در کنار ریزش تولید مسکن در سال‌های اخیر، قیمت مسکن را به‌طور بی‌سابقه‌ای بالا برده است.

براساس گزارش تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در اسفندماه سال ۱۴۰۲ که توسط اداره بررسی‌ها وسیاست های اقتصادی بانک مرکزی منتشر شده، بازار مسکن دچار رکود تورمی رو به افزایش است. یعنی از یک‌سو آمار معاملات کاهش یافته و از سوی دیگر قیمت‌ها افزایش یافته است.

بر اساس این گزارش، در اسفندماه سال ۱۴۰۲، تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به ۶.۲ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل از آن به ترتیب ۰.۱ و ۴.۶ درصد کاهش نشان می‌دهد. همچنین در این ماه، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۸۱.۴ میلیون تومان بود که که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل از آن به ترتیب ۳.۸ و ۲۴.۸ درصد افزایش نشان می‌دهد.

در این شرایط و با وجود گذشته حدود ۲۰ روز از سال جدید، با توجه به این‌که بازار مسکن تازه کار خود را آغاز کرده، حال این سوال مطرح است که قیمت‌ها به چه سمتی می‌رود و آیا بازار از رکود خارج می‌شود؟

بازار مسکن را رکود فرا گرفته است

در همین خصوص ایرج رهبر، رییس کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن در گفت‌وگو با خبرگزاری خبرآنلاین درباره وضعیت بازار مسکن در سال ۱۴۰۳ گفت: بازار مسکن در حال حاضر در حالت رکود است و خیلی خرید و فروش و معامله انجام نمی‌شود.

وی افزود: البته ممکن است که امسال خرید و فروش تا حدی از رکود خارج شود که در این حالت، این احتمال وجود دارد که یک مقداری افزایش قیمت داشته باشیم.

رییس کانون سراسری انبوه‌سازان با اشاره به خبر ورود چینی‌ها به بازار مسکن از اردیبهشت‌ماه امسال و اثر آن روی قیمت مسکن نیز تصریح کرد: درباره چینی‌ها در حدود ۲ سال هست که صحبت می‌کنند، ولی هنوز عملیاتی نشده است.

رهبر متذکر شد: به نظر من تغییری در بازار مسکن حاصل نمی‌شود، چون تولید آن‌چنانی نخواهند داشت و در حدی است که الان انبوه‌سازان ما می‌سازند.

وی تاکید کرد: به اعتقاد من این اتفاق در کاهش قیمت مسکن اثری ندارد، چون ما کمبود مسکن خیلی زیاد داریم و فاصله عرضه و تقاضا زیاد است.

ترکش دلار ۶۰ هزار تومانی، بازار مسکن را فلج کرد

کیانوش گودرزی، رییس اتحادیه مشاوران املاک نیز در گفت‌وگو با خبرگزاری خبرآنلاین با اشاره به وضعیت بازار مسکن و اجاره در سال گذشته، اظهار داشت: بازار اجاره تا سال ۱۴۰۲ با شرایط سختی مواجه شد.

وی با اشاره به برنامه‌های انقباضی دولت برای کنترل بازار، افزود: با این حال، با توجه به تورم موجود، می‌توان گفت سال ۱۴۰۲ با همه سختی‌هایش تمام شد و مردم ساکن شدند، هر چند که از نظر طبقه ممکن است پایین‌تر آمده باشند یا از نظر کیفیت، مطلوب‌شان را پیدا نکرده باشند، اما با این حال شرایط به این شکل گذشت.

رییس اتحادیه مشاوران املاک تصریح کرد: اما در سال ۱۴۰۳ شرایط به سیاست‌های دولت برمی‌گردد که چه اتفاقاتی رقم می‌خورد که قیمت‌های ثابتی داشته باشیم و بتوانیم آرامشی را در حوزه مسکن مشاهده کنیم؛ از نظر بازارهای موازی مثل طلا و سکه و دلار و مصالح ساختمانی گرفته که ثبات قیمت‌ها باید وجود داشته باشد تا حقوق و دستمزد کارگر.

گودرزی عنوان کرد: همه این‌ها دست به دست هم می‌دهند و وضعیت قیمت‌ها در سال آینده را رقم می‌زنند. حالا اگر ثبات قیمتی داشته باشیم، می‌توانیم سال ۱۴۰۳ را به شرط آن‌که آمار و اطلاعات‌مان از جامعه و قشر آسیب‌پذیر کافی باشد، پشت سر بگذاریم.

وی درباره قیمت مسکن نیز گفت: در اسفندماه معمولا افزایش قیمت نداشتیم، اما تا چند وقت پیش ما مصاحبه می‌کردیم که فروشنده هست و حتی فروشنده حاضر است با توجه به رکود بازار، قیمت را پایین‌تر از حد عرف منطقه بفروشد، ولی یک‌دفعه دلار وقتی از ۵۰ هزار تومان به ۶۰ هزار تومان کشیده شد، همان فروشنده‌ها دست نگه داشتند و دیگر فروشنده نبودند و صبر کردند تا ببینند در سال آینده چه اتفاقی می‌افتد.

رییس اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این پرسش که قیمت‌ها در سال ۱۴۰۳ افزایشی است یا کاهشی؟ افزود: ما همه ساله یک تورمی را داریم. حتی اگر دولت بتواند تورم را مهار کند که البته به خیلی مسایل بستگی دارد، کار بزرگی انجام داده است.

گودرزی عنوان کرد: ما همیشه یک افزایش قیمتی را خواهیم داشت، اما امیدواریم در سال آینده با یک سیاست درست و آینده‌نگری در حوزه مسکن، شرایط متفاوت شود.

وی تصریح کرد: ببینید، به طور معمول هر ساله ۲۵ درصد نسبت به سال قبل اجاره‌ها افزایش پیدا می‌کند. تعیین این اعداد و ارقام کار بدی نیست، در همه جای دنیا هم این اتفاق می‌افتد، ولی در ایران بستر آن هنوز فراهم نبوده و ابزار لازم برای این کار مهیا نیست.

رییس اتحادیه مشاوران املاک متذکر شد: نکته این‌جاست که الان با سامانه خودنویسی که راه افتاده، دیگر رصد و نظارت و کنترلی در سطح جامعه باقی نمی‌ماند. یعنی متعاملین، چه مستاجر و چه موجر، خودشان با هر افزایش قیمتی می‌توانند قرارداد بنویسند. در واقع دولت با سامانه‌ای که ایجاد کرده، نظارت و کنترل از دست دولت خارج خواهد شد.

معاملات مسکن ۶۰ درصد ریخت

در همین حال داود بیگی‌نژاد، نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک در گفت‌وگو با خبرگزاری خبرآنلاین با اشاره به وضعیت بازار مسکن، می‌گوید: ما در سال گذشته در حدود ۵۰ درصد افزایش هزینه ساخت را داشتیم و متوسط قیمت فروش آپارتمان هم چیزی در حدود ۷۰ درصد افزایش داشته است.

وی افزود: در عین حال، مقدار ساختمان ساخته شده هم نسبت به سال ۱۴۰۱ کمتر از نیاز بازار بوده است. حجم معاملات و تعداد قراردادها نیز در حدود ۶۰ درصد کاهش داشته است.

نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تصریح کرد: این یک نمای کلی از بازار مسکن در سال ۱۴۰۲ است که همه این‌ها را کنار هم بگذاریم، متوجه می‌شویم که هم قدرت خرید افت شدید داشته و هم این‌که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن هم کاهشی بوده است.

بیگی‌نژاد متذکر شد: وقتی می‌گوییم تیراژ تعداد آپارتمان‌های ساخته شده کم است، به‌خاطر این است که میزان سرمایه‌گذاری در این بخش متاسفانه کاهشی بوده است.

وی ادامه داد: از طرفی هم تعداد معاملات خرید آپارتمان را که بررسی می‌کنیم، می‌بینیم ۶۰ درصد کاهش یافته که نشان می‌دهد قدرت خرید کمتر شده است.

نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک با پیش‌بینی وضعیت بازار مسکن در سال ۱۴۰۳، گفت: واقعیت این است که یک بخشی از قیمت مسکن به عرضه و تقاضا مربوط می‌شود، اما نهاده‌های ساختمانی و عوامل تولید مسکن، پارامترهایی است که قیمت آپارتمان را تعیین می‌کند.

بیگی‌نژاد افزود: در این میان، بالاخره چند رویداد مهم در سال ۱۴۰۳ پیش روی اقتصاد ایران و جهان است. در اقتصاد ایران، بالاخره کسانی که در مجلس رای آوردند، امسال در مجلس حضور پیدا می‌کنند و باید ببینیم چه مسیری را برای اهداف دولت در بخش مسکن ترسیم می‌کنند/

وی عنوان کرد: همچنین باید ببینیم بازارهای موازی با بخش مسکن چه مسیری را طی می‌کنند و چه کاهش یا جهشی را خواهند کرد که قطعا قیمت مسکن نیز از آن تاثیر می‌گیرد.

جهش شدید قیمت مسکن در راه است؟

فرشید پورحاجت، عضو کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن هم در گفت‌وگو با خبرگزاری خبرآنلاین درباره وضعیت بازار مسکن، اظهار داشت: در سال ۱۴۰۲، رکود و تورم به طور همزمان نقش‌آفرین حوزه اقتصاد و به طور خاص اقتصاد مسکن بودند و به نوعی می‌شود گفت یک رهاشدگی در این بازار را ما شاهد بودیم.

وی افزود: این در حالی است که بخش مسکن و ساختمان جزو وعده‌های رییس‌جمهور و دولت سیزدهم بود، اما در مقام اجرا آنچه را که مشاهده کردیم، این بود که نه در کنترل تورم و به طور خاص، کنترل نهاده‌های تولید، دولت توانست اثرگذاری خود را داشته باشد و نه در حوزه رفع رکود در بازار مسکن توفیق آن‌چنانی داشته باشد.

عضو کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن تصریح کرد: در عین حال، به نظر می‌رسد دولت تمایل آن‌چنانی هم برای رفع معضلات حوزه رکود صنعت ساختمان نداشته و شاید هم سیاست‌های انقباضی که دولت در این حوزه داشت، به نوعی تداوم رکود را در بازار مسکن رقم زد.

پورحاحت عنوان کرد: بر همین اساس، به نظر می‌رسد سال ۱۴۰۳ یکی از سال‌های بسیار پرتلاطم برای حوزه اقتصاد کشور باشد. از یک سمت بحث مالیات‌ها را داریم و از سوی دیگر، از همین ابتدای سال ۱۴۰۳، افزایش نرخ حقوق و دستمزد را شاهد هستیم که کف آن بالغ بر ۳۵ درصد است.

وی متذکر شد: همچنین شهرداری‌ها و شوراهای شهر، تعرفه‌هایی که می‌بایست بابت عوارض منتج به صدور پروانه ساختمان داشته باشند، کف آن را بالای ۴۰ درصد افزایش دادند و حتی در برخی مناطق، بالغ بر ۸۰، ۹۰ درصد افزایش را داشتیم. به تبع آن، سایر نهاده‌های تولید و دستگاه‌های خدمات‌رسان مثل سازمان نظام مهندسی، شرکت‌های توزیع آب، برق و گاز در سال جدید افزایش قیمت خواهند داشت.

این کارشناس بازار مسکن در ادامه گفت: بر این اساس، به نظر می‌رسد تورم در سال ۱۴۰۳مجددا در بازار مسکن نقش‌آفرین خواهد بود و افزایش قیمت مسکن دور از ذهن متصور نیست، اما در حوزه رکود هم به نظر می‌رسد شکاف عمیقی که امروز در حوزه حقوق و دستمزد و منابع درآمدی مردم وجود دارد، باز هم نقش خود را در حوزه مسکن و ساختمان خواهد داشت.

پورحاجت افزود: دولت باید یک برنامه‌ریزی عاجل و سیاست‌ورزی مناسبی برای سال ۱۴۰۳ در حوزه مسکن و ساختمان داشته باشد. دولت به طور شفاف باید تکلیف خود را مشخص کند که آیا این رکود به نفع اقتصاد مسکن است یا این‌که مصیبت‌های زیادی را برای حوزه مسکن و ساختمان کشور و نیز اقتصاد کشور به دنبال دارد.

وی تصریح کرد: باید بپذیریم گردش نقدینگی‌ای که در حوزه مسکن و ساختمان ایجاد می‌شود، چرخ تولید چند صد نوع فعالیت اقتصادی، صنفی، تولیدی، توزیعی و خدماتی را با خود به گردش در می‌آورد و رکود در این صنعت باعث می‌شود صنایع پسین و پیشین با چالش روبه‌رو شوند.

عضو کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن عنوان کرد: من اعتقاد دارم که دولت به عنوان سیاست‌گذار اصلی باید برنامه مشخصی را داشته باشد که ما بدانیم در سال ۱۴۰۳ با چه فرآیندی روبه‌رو هستیم.

پایان سال قیمت مسکن به چه اعدادی می‌رسد؟

همچنین سعید مسگری، اقتصاددان در یادداشتی در فضای مجازی درباره قیمت مسکن در سال جدید نوشت: سال گذشته که سال نسبتا باثباتی برای مسکن بود، قیمت مسکن ۲۴ درصد افزایش یافته است.

وی افزود: در سناریو خوشبینانه امسال هم همین حدود رشد خواهیم داشت. یعنی برای خرید یک آپارتمان ۷۰ متری در مناطق جنوبی تهران در پایان سال باید حدود یک میلیارد تومان بیشتر هزینه کرد.

این اقتصاددان با بیان این‌که سناریو بدبینانه (آغاز جهش) که بماند، تصریح کرد: مسکن همچنان دور و دست‌نیافتنی می‌شود.

مسگری متذکر شد: با توجه به قیمت بالای مسکن، هر درصد افزایش قیمت می‌تواند بودجه مورد نیاز برای خرید مسکن را افزایش قابل توجهی دهد.

وی عنوان کرد: اکنون تعلل در خرید مسکن می‌تواند بسیار گران تمام شود و منجر به دست‌نیافتنی شدن خانه شود.