اتفاقات فروردین چه سرنوشتی برای بازار ملک رقم زد؟

سکته دلاری قیمت مسکن

دنیای اقتصاد-گروه مسکن و شهری : تورم «صفر» مسکن در ماه اول سال به سکته قیمت دلاری آپارتمان‌های پایتخت منجر شد. «دنیای‌اقتصاد» آبان سال گذشته در گزارشی مرتبط با «کارگردان جدید بازار مسکن» به اثر ریسک جنگ بر «تغییر رابطه دلار و مسکن» پرداخته بود.کارنامه فروردین معاملات مسکن تهران از تحقق آن تحلیل حکایت دارد؛ افزایش ۱۰ درصدی قیمت دلار به افزایش قیمت مسکن منجر نشد. در حال حاضر قیمت دلاری مسکن نسبت به قله سال گذشته –خرداد- ۲۴درصد کاهش پیدا کرده است که دو علت دارد؛ یکی در ۱۴۰۲ عمل کرد و دیگری امسال.

کد خبر: ۲۳۶۳۳۹

تاریخ: ۲۰ ارديبهشت ۱۴۰۳ - ۰۱:۳۱

مسیر نوسان قیمت مسکن در ماه فروردین از دلار جدا شد؛ این اتفاق مطابق پیش‌بینی های سال گذشته «دنیای‌اقتصاد»، تحت تاثیر یک کارگردان جدید بود؛ اوج گیری ریسک تنش نظامی.بررسی های «دنیای‌اقتصاد» از آنچه بر اساس داده های رسمی در اولین ماه از 1403 رخ داد، نشان می‌دهد، رشد «صفر» قیمت آپارتمان در تهران به لحاظ تغییر ماهانه از یک‌سو و رشد 10درصدی قیمت دلار در همین فاصله اسفند پارسال تا فروردین امسال از سوی دیگر باعث «سکته قیمت دلاری مسکن» شد.

هر مترمربع واحد مسکونی در پایان سال 1402 بر اساس ارزش دلاری رقمی معادل 1356 دلار قیمت داشت اما در حال حاضر این قیمت به 1230 دلار کاهش پیدا کرده است.

سطح فعلی قیمت دلاری مسکن در مقایسه با قله تاریخی خود یعنی «مترمربعی 1609 دلار در خرداد 1402» نیز 24‌درصد ریزش کرده است. «متر دلاری» یک دماسنج در بازار مسکن برای تشخیص «استعداد کاهش قیمت آپارتمان» یا سنجش «فاصله قیمت خانه در سطح متعارف» است که البته برای برآورد حباب قیمت نیز مورد استفاده قرار می‌گیرد.

در فاصله پایان بهار سال گذشته تا فروردین امسال، بخشی از ریزش 24 درصدی قیمت دلاری مسکن به دلیل «سریال کاهش قیمت اسمی آپارتمان در تهران از ابتدای تابستان تا پایان پاییز» رخ داد. اما در فروردین امسال، ظرف یک ماه، قیمت دلاری آپارتمان 10‌درصد سقوط کرد که این به‌خاطر «قطع رابطه دلار و مسکن» در این ماه بود. از سال 97 تاکنون، نبض قیمت مسکن از نوسان قیمت دلار اثرپذیر بود. از آنجا که جهش دلار در سال 97 به‌خاطر «انتظارات تورمی ناشی از بروز ریسک های اقتصادی و عمدتا غیراقتصادی» رخ داد و از آن سال تاکنون، همواره سایه ریسک ها روی انتظارات و به تبع در بازار دلار منعکس شده است، نتیجه نااطمینانی ها به آینده قیمت‌ها در این سال‌ها موجب شد «تقاضای سرمایه ای ملک برای حفاظت سرمایه خود در برابر تورم عمومی، فعال باشد و هیجان به خرج دهد».

از همین رو، طی این سال‌ها متناسب با جهش دلار، بازار مسکن نیز شاهد رشد قیمت‌ها بود به جز در مقاطعی از جمله سال 1400 که «خرید سرمایه ای دلار تحت‌تاثیر ریسک ریزش ناگهانی ناشی از احیای احتمالی برجام قرار گرفت»، سرمایه ها با قدرت بیشتر به سمت بازار ملک آمد. همچنین در مواقع رکود بورس نیز این شدت ورود تقاضای غیرمصرفی به بازار مسکن تشدید شد.

اما در ماه اول امسال، «بازیگردانی جدید» در بازار مسکن اتفاق افتاد.

تنش نظامی ناشی از حمله اسرائیل به سفارت ایران در سوریه و سپس تصمیم ایران برای حمله تنبیهی، «تصور عمومی بروز جنگ» را موجب شد. از آنجا که ریسک جنگ، تهدیدی برای دارایی های ملکی -ساختمان- محسوب می‌شود، تقاضای سرمایه ای ملکی از رشد قیمت دلار، تحریک نشد بلکه با احتیاط رفتار کرد. اثر «نبود تقاضای سرمایه ای در بازار مسکن فروردین» را می‌توان از «حجم بسیار پایین معاملات خرید آپارتمان در فروردین» که از فروردین سال گذشته نیز کمتر بود، مشاهده کرد. اقلیت خریدار خانه در فروردین امسال مطابق گزارشی که «دنیای‌اقتصاد» در پنجم اردیبهشت ماه درباره این بازار نوشت، «تقاضای مصرفی» بود که چون از ماه ها قبل تصمیم به خرید داشته و خریدش از جنس مصرفی بوده، ریسک نظامی تاثیر منفی بر آن نداشته است.

«دنیای‌اقتصاد» سال گذشته و در روز 12 آبان در گزارشی تحت عنوان جهت یابی تورم مسکن در همین صفحه، از «فاکتور جنگ» تحت عنوان کارگردان تازه وارد در این بازار نوشت و در آن گزارش، پیش‌بینی کرد، «رشد نرخ دلار تحت‌تاثیر این ریسک نمی‌تواند عامل افزایش قیمت مسکن شود». امروز از روی اولین کارنامه ماهانه معاملات مسکن 1403 مشخص شد، رابطه یا اثرپذیری قیمت آپارتمان از قیمت ارز تحت شرایطی که یکی از آنها می‌تواند ریسک جنگ باشد، قطع شود و این دو در مسیر غیر‌هم جهت نوسان کنند.

آخرین بازار در بازدهی

تابلوی بازدهی بازارها در فروردین 1403 با داده های مربوط به قیمت مسکن تکمیل شد.

ثبات قیمت مسکن در سطح 81 میلیون تومان در فروردین امسال -نسبت به اسفند سال گذشته- و تورم ماهانه بسیار نزدیک به «صفر» آن باعث شد بازار مسکن در بازدهی ماهانه آخر شود. میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در فروردین امسال تنها 0.2‌درصد نسبت به ماه قبل از آن افزایش یافت. این در حالی است که بازدهی بورس 0.6‌درصد شد و بازدهی دلار و طلا نیز به ترتیب نرخ‌های 10‌درصد و 15.7‌درصد را ثبت کردند. این «پایین ترین بازدهی» مسکن نیز علامت دیگر از «اثر معنادار ریسک تنش نظامی» روی رفتار تقاضای سرمایه ای در بازار ملک است.

در حال حاضر با توجه به اینکه سطح دلاری ارزش آپارتمان ها از سطح متعارف، حدود 100 دلار بالاتر است، این به معنای «احتمال بالا برای تداوم ثبات قیمت اسمی و کاهش قیمت واقعی در ماه های آینده» می‌تواند باشد.

این سناریو در شرایطی مطرح است که «ثبات نسبی قیمت دلار»، «نبود علائم از تنش و ریسک نظامی» و همچنین «سطح پایین قدرت خرید تقاضای سرمایه ای در مقایسه با سطح فعلی قیمت آپارتمان» به عنوان سه پارامتر جهت دهنده قیمت ملک به سمت کاهش فعال هستند. به این ترتیب چشم انداز بازار مسکن در ماه های آتی منوط به «حفظ وضعیت این پارامتر ها»، شبیه دو فصل تابستان و پاییز سال گذشته خواهد بود.

در مجموع آن دو فصل، میانگین قیمت آپارتمان در تهران بیش از 5‌درصد افت کرد.

در این میان، جمعی از صاحب نظران اقتصادی دارای دید و تحلیل نسبت به تحولات بازار مسکن، اخیرا در یک نظرسنجی واتس‌اپی، درباره «چشم انداز تورم مسکن» پیش‌بینی کردند، «نرخ رشد میانگین یکساله قیمت آپارتمان در تهران در سال 1403، کمتر از تورم عمومی یکساله باشد».

59‌درصد نظردهنده ها این سناریو را پیش‌بینی کردند و در عین حال 47‌درصد نیز همگام بودن تورم مسکن با تورم عمومی را برآورد کردند. این نگاه کارشناسی به بازار مسکن دلالت بر این دارد که در طول سال‌جاری حتی در صورت رشد احتمالی نرخ دلار، به دلیل ناتوانی نسبی قدرت خرید تقاضای سرمایه ای، احتمال رشد قیمت مسکن پایین است.