رکود بازار مسکن تا کی ادامه دارد؟

کد خبر: ۲۳۸۲۹۹

تاریخ: ۲۹ مرداد ۱۴۰۳ - ۲۳:۰۸

[ملیحه محمودخواه] دو سال می‌شود که بازار مسکن راکد شده است و بسیاری از سازندگان، معامله‌گران و حتی واسطه‌گران بیکار شده و به ناچار راهی بازار‌های دیگر شده‌اند. اثر نوسانات شش ساله‌ای که بر بازار مسکن حاکم شده از سال گذشته، شکل رکود به‌خود گرفته و در ماه‌های ابتدایی سال‌جاری نیز ادامه پیدا کرده است. اگر شروع این رکود را آغاز سال ۱۴۰۲ درنظر بگیریم و مقایسه‌ای با شرایط مشابه در چهار دهه گذشته داشته باشیم، می‌توان به این نتیجه رسید که رکود بازار مسکن ۵ تا ۷ فصل دیگر ادامه خواهد داشت. جالب توجه اینجاست که در یک سال اخیر، رکود باعث کاهش نرخ تورم مسکن شده، به‌نحوی که حالا تورم این شاخص، به کمتر از یک‌سوم تورم دیگر کالا‌ها رسیده است.

وضعیت فعلی بازار مسکن دو چهره دارد. یک چهره آن مثبت است و دستاوردی برای بازار محسوب می‌شود اما روی دیگر آن کاملاً منفی است و عواقب جبران‌ناپذیری برای بازار به همراه خواهد داشت.
چهره منفی آن به کاهش بازده سرمایه و انگیزه سازندگان مربوط می‌شود. این عامل در نهایت به رکود تولید مسکن و در درازمدت، گرانی قیمت‌ها منجر خواهد شد. روی مثبت این وضعیت نیز مربوط به قدرت خرید مسکن می‌شود. در این فاصله، مردم می‌توانند قدرت خرید خود را تقویت کرده و به سطح قیمت مسکن نزدیک کنند.
به‌طور کلی، رکود حاکم بر بازار، بیش از هرجای دیگری در تهران دیده می‌شود. در اردیبهشت و خردادماه سال گذشته، به‌ترتیب فقط ۴۳۵۹ و ۳۳۹۴ معامله مسکن در پایتخت انجام شده است. این عدد در اردیبهشت و خرداد امسال، گرچه با رشد نسبی همراه بود اما هنوز هم جالب توجه نیست و نشان از رکود عمیق می‌دهد.
این در حالی است که در خرداد سال ۱۴۰۱، تعداد معاملات مسکن ۱۳ هزار و ۸۷۴ فقره بود. به‌عبارت دیگر، در کمتر از یک سال، معاملات مسکن یک‌چهارم شده است. چنین اتفاقی کاملاً طبیعی است، چرا که میانگین قیمت مسکن در تهران به متری ۸۵ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان رسیده است و هیچ‌یک از متقاضیان واقعی مسکن، چنین پولی در اختیار ندارند.
اما نکته اینجاست که در خرداد امسال، بعد از گذشت ۷۸ ماه، بالاخره نرخ رشد قیمت سالانه مسکن  در تهران تک‌رقمی شد.
براساس آمار‌های موجود، نزدیک به ۱۱ هزار و ۷۵۰ مشاور املاک در بازار مسکن تهران فعالیت می‌کنند. بنابراین ۳۸۷۲ معامله‌ای که در خرداد امسال منعقد شد، اصلاً برای معیشت این تعداد مشاور املاک کافی نیست. با یک حساب سرانگشتی می‌توان متوجه شد که به ازای هر ۳ مشاور املاک، فقط یک معامله انجام می‌شود.

رکود ماندگار از دهه 90
برخی از کارشناسان می‌گویند که هنوز عرضه‌های قبلی مسکن فاقد تقاضا مانده و به همین دلیل، فعلاً رکود پابرجاست. بازار زمانی رونق پیدا می‌کند که تقاضای جدید در آن شکل بگیرد، علاوه بر این، عوامل دیگری همچون واحد‌های خالی از سکنه، هزینه‌های ساخت و ساز، مالیات خانه‌های خالی و لوکس، تورم عمومی، وضعیت بازار‌های موازی و…نیز بر رونق بازار مسکن مؤثر هستند.
فرهاد بیضایی، کارشناس حوزه مسکن، بر این اعتقاد است که بحث رکود بازار مسکن از اواسط دهه ۹۰ اتفاق افتاده است. او به «شهروند» توضیح می‌دهد که در سال‌هایی بحث افزایش قیمت مسکن مطرح بوده اما همچنان رکود در مسکن مسئله تثبیت‌شده‌ای در کشور به شمار آمده و راهکار اساسی از طرف دولت‌ها برای برون‌رفت از آن فراهم نشده است.
او به تمام شدن زمین‌های شهری به‌عنوان علت اصلی این رکود اشاره کرده و می‌گوید: «هم‌اکنون زمین لازم برای ساخت مسکن وجود ندارد به همین دلیل نرخ استهلاک بالا و در نتیجه آمار تخریب بالا رفته است. این موضوع سبب شده که سودآوری در بخش مسکن کم و سرمایه‌گذاری کاهش پیدا کند که نتیجه آن منتهی به رکود مسکن شده است.»
بیضایی با اشاره به اینکه میزان درخواست پروانه ساخت نشان از کاهش ساخت‌وساز در بازار مسکن دارد، ادامه می‌دهد: «‌در سال‌های نخست دهه ۹۰ تقاضا برای پروانه ساخت مسکن بین ۶۰۰ تا ۷۰۰ هزار واحد بود اما این آمار هم‌اکنون به ۳۰۰ هزار واحد کاهش پیدا کرده که این نشان از کاهش سودآوری، کاهش ارزش افزوده و کاهش سرمایه‌گذاری در این بازار دارد.»
این کارشناس حوزه مسکن بر این باور است که یکی از راه‌هایی که می‌تواند این بازار را از این شرایط خارج کند افزایش حجم زمین‌های بخش شهری است تا با عرضه زمین به سرمایه‌گذاران این بازار، رکود کاهش پیدا کند.
او با اشاره به اینکه دولت قبل اقداماتی انجام داد اما نتیجه‌ای در بر نداشت تأکید می‌کند که دولت قبل تلاش کرد زمین‌های دولتی را وارد ساخت‌وساز مسکن کند اما زمین‌های دولتی با کمبود منابع و سرمایه‌گذاری بخش خصوی روبه‌رو شدند و این اقدام نتوانست رکود مسکن را کاهش دهد.
فرهاد بیضایی با تأکید بر اینکه اگر دولت چهاردهم بخواهد از این بن‌بست خارج شود، باید تغییر رویکرد دهد، تصریح می‌کند: «دولت چهاردهم می‌تواند با تمرکز روی زمین‌های غیردولتی و واگذاری آنها به سرمایه‌گذاران این بازار را تکان داده و از این شرایط خارج کند.»
سوداگری در بازار مسکن آمار را به اشتباه می‌اندازد
اما این همه اتفاقی نیست که در بازار مسکن در حال رخ دادن است؛ سوداگری نیز در این بخش به معضلی تبدیل شده که به رکود در این بازار دامن می‌زند.
مسعود فراهانی، کارشناس مسکن دفتر اجتماعی مرکز پژوهش‌های مجلس، معتقد است که معاملات در بازار مسکن نباید مبنای رونق بازار درنظر گرفته شود چراکه خرید در بازار مسکن به دو بخش تقسیم می‌شود؛ یک وجه آن سوداگرانه و بخش دوم معاملات مسکن خریداولی‌ها است و این دو، ماهیت‌های جداگانه‌ای دارند.
او ادامه می‌دهد: «خرید‌های بخش سوداگرانه سبب رونق بازار مسکن نیست و سرمایه‌ای شدن مسکن پیام اجتماعی مثبتی در بر ندارد. اما اگر این بخش را جدا کنیم؛ درصورتی که آمار خریداولی‌ها افزایش پیدا کند، می‌توانیم به بحث رکود یا رونق بازار مسکن بپردازیم.»
فراهانی بر این باور است که هم‌اکنون آمار منتشرشده خام به شمار می‌رود و اطلاق واژه رکود در مورد این موضوع فقط از نظر مستغلاتی معنا پیدا می‌کند، اما از نظر اجتماعی معنایی ندارد.
این کارشناس مسکن ادامه می‌دهد:« حتی اگر از نظر مستغلاتی نگاه کنیم، نظام مسکنی وجود دارد که افراد می‌توانند خرید مسکن به‌صورت سرمایه‌گذاری انجام دهند. اما این موضوع چند مشکل با خود به همراه دارد.»
او در توضیح مشکلات این بخش می‌گوید: «اولاً مالیات خاصی به آنها اصابت نمی‌کند. چرا که مالیات بر معاملات است به جای آنکه بر ثروت مسکونی باشد. به این معنا که وقتی معامله انجام می‌شود باید مالیات پرداخت شود اما این مالیات کمابیش به‌خاطر دفترچه‌ای که ملاک مبنای مالیات است واقعی نیست «دفترچه معاملاتی از سوی سازمان امور مالیاتی منتشر می‌شود که در آن ارزش املاک معمولاً یک‌سوم ارزش واقعی است » وقتی کسی بر مبنای معاملات مالیات پرداخت کند عملاً مالیات خاصی پرداخت نمی‌کند برای همین خرید و نگه‌داشت ملک برایش صرفه اقتصادی دارد. چرا که تورم باعث افزایش قیمت ملک شده و در نهایت لزومی برای تغییر نوع سرمایه‌گذاری وجود ندارد برای همین همه کسانی که وارد بازار مسکن می‌شوند بدون آنکه هیچ ریسکی متوجه آنها شود از بازار مسکن به‌عنوان گاوصندوق استفاده می‌کند.»
فراهانی با اشاره به اینکه در واقع سرمایه‌گذاری در این بخش بدون پرداخت مالیات، بدون ریسک و بدون نگرانی است تقریباً بهشت سوداگران به شمار می‌رود، ادامه می‌دهد:« وقتی سوداگری در این بخش وجود دارد، لزومی ندارد حجم معاملات افزایش پیدا کند.»
او ادامه می‌دهد: «کاری که دولت می‌تواند در این بخش انجام دهد و محرک تغییر در خرید و فروش ملک شود این است که پایه مالیاتی جدید بر کل ثروت مسکونی تعریف کند و در کنار آن باید دفترچه مالیاتی املاک را به‌روز‌رسانی کند. هم‌اکنون ارزشی که این دفترچه برای املاک درنظر می‌گیرد با واقعیت
همراه نیست.»
این کارشناس مرکز پژوهش‌های مجلس خاطرنشان می‌کند:«قرار دادن پایه مالیاتی و به‌روز شدن این دفترچه باعث می‌شود که نگهداشتن املاک اضافی نزد سوداگران توجیهی نداشته باشد.»
او معتقد است هر کسی در هر بازار سرمایه که بخواهد کار کند نیاز به سواد دارد اما بازار مسکن نیاز به سواد اقتصادی ندارد و هر کسی هر ملکی در هر جایی بخرد، برنده است، برای همین نمی‌توان به آمار معاملاتی که از سوی سازمان‌های مختلف در مورد خرید و فروش ملک بیان می‌شود
اکتفا کرد.

نباید منتظر اتفاق خاصی در بازار بود
به‌گفته کارشناسان، در کوتاه‌مدت نمی‌توان توقع داشت که متغیر‌هایی مثل تورم، بازار‌های موازی، تسهیلات مسکن و توان متقاضیان تغییر خاصی داشته باشد. از سوی دیگر، هیچ‌کس نمی‌داند که تعداد دقیق واحد‌های خالی تهران چقدر است. براساس آخرین سرشماری که در سال ۹۵ انجام شد، نزدیک به ۵۰۰ هزار واحد خالی در تهران وجود دارد و تا زمانی که تکلیف این واحد‌های خالی مشخص نشود، نمی‌توان انتظار داشت که اتفاق خاصی در بازار مسکن رخ دهد.