گزارش تجارت از آسیب‌های اداره دستوری بازار مسکن؛

قانون اجاره‌بها برای مستاجران سرپناه نشد

یکی از اقشاری در کشاکش نوسانات اقتصادی و تورم مستمر بالای 40درصدی، کشور آسیب های فزاینده ای را متحمل شده اند، مستاجران هستند که همواره با کابوس افزایش اجاره بها مواجه اند.

کد خبر: ۲۳۸۸۴۹

تاریخ: ۱۱ مهر ۱۴۰۳ - ۱۷:۵۵

گروه مسکن و انرژی: «قانون ساماندهی بازار زمین و اجاره مسکن ابلاغ شد. » این خبری است که هرچند از 25اردیبهشت ماه 1403 روی خروجی سایت وزارت راه و شهرسازی قرار گرفته اما هنوز ابهامات بسایری درباره نحوه اجرای آن وجود دارد. قانونی که تلاش می کند با استفاده از مشوق های مالیاتی و...، زمینه ای را ایجاد کند که صاحبخانه ها برخوردهای منصفانه تری با مستاجران داشته باشند.
یکی از اقشاری در کشاکش نوسانات اقتصادی و تورم مستمر بالای 40درصدی، کشور آسیب های فزاینده ای را متحمل شده اند، مستاجران هستند که همواره با کابوس افزایش اجاره بها مواجه اند. بر اساس آخرین آمارهای منتشر شده در سال ۱۴۰2، بیش از ۵۵ درصد از خانوار‌های شهری و بیش از ۲۵ درصد از خانوار‌های روستایی در ایران مستاجرند. ضمن اینکه اجاره مسکن در سبد هزینه های خانوارها عددی بین 30 تا 60درصد درآمد را تشکیل می دهد. علی رغم این فشار فزاینده اما هر سال به صورتی غیر متعارف بر حجم اجاره مسکن در تهران، کلانشهرها و سایر شهرهای کشور افزوده می شود. بر اساس اعلام مشاوران املاک مناطق مرکزی تهران در گفتگو با تجارت هزینه اجاره یک واحد 27متری در خیابان ولی عصر تهران در مهرماه 1403، ودیعه 200میلیونی و اجاره 15میلیونی است، این رقم برای یک واحد 60متری در خیابان یوسف آباد به 950میلیون تومان رهن کامل می رسد. دولت برای مقابله با این وضعیت 25اردیبهشت ماه 1403 قانون ساماندهی بازار زمین و اجاره مسکن را ابلاغ کرد. قانونی که سقف 25درصدی را برای افزایش اجاره بها تعیین کرده و تلاش می کند با تخصیص برخی مشوق ها، موجرها را به برخورد منصفانه تر با مستاجر ترغیب کند. پرسشی که پس از ابلاغ این قانون برای افکار عمومی ایجاد شده آن است که آیا این قانون قابلیت اجرایی شدن را دارد یا نه؟ ضمانت اجرایی این قانون چیست و چگونه می توان از حقوق مستاجران در برابر سودجویی ها و سوداگری ها دفاع کرد؟ بسیاری از کارشناسان معتقدند تعیین سقف افزایش اجاره بها، اساسا ضمانت اجرایی ندارد و دولت نیز نمی تواند آن را به موجران تحمیل کند. بازار مسکن هرگز تابع دستورات دولتی نبوده و مستقیماً از ساز و کار عرضه و تقاضا اثر می گیرد. بنابراین هر اقدامی که در این بازار انجام شود، باید به تولید مسکن بیشتر منتهی گردد.

مشوق برای کاهش فشار بر مستاجران
دولت در این قانون شرایط تشویقی را فراهم کرده تا موجران برای عدم افزایش اجاره تشویق شوند. مثلا طبق ماده 1 این قانون، از مشوق های مالیاتی برای موجرانی که قانون را رعایت کنند، نام برده شده است. در این ماده آمده که درآمد ناشی از اجاره برای سرپرست خانوار تا سقف میزان معافیت مالیات بر درآمد حقوق و درآمد ناشی از اجاره برای موجرینی که همزمان در واحد مسکونی دیگری مستأجر هستند تا سقف اجاره ای که می پردازند، مشمول صددرصد (۱۰۰) تخفیف می شود. همچنین میزان تخفیف مالیاتی موجران برای زمانی که قرارداد اجاره دو ساله و سه ساله ببندند به ترتیب 70 و 100 درصد است. اجاره واحد مسکونی به خانوارهای سه فرزند به بالا نیز مشمول تخفیف 100 درصدی خواهد بود. بر اساس ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها در شرایطی که تورم بالای 30درصد باشد نرخ رشد اجاره بها توسط وزارت راه و شهرسازی تعیین شود. نرخ اجاره بها بعد از جلسه شورای عالی مسکن تعیین و سقف اجاره مسکن ۲۵ درصد تعیین شد که بیشترین نرخ اجاره برای استان یزد با ۲۶ درصد و کمترین آن سیستان و بلوچستان با ۲۳ درصد است. قانون جدید موجران را مکلف کرده تا قرارداد اجاره را در سامانه ثبت معاملات املاک یا در سامانه الکترونیک ثبت اسناد ثبت کنند. در روزهای اخیر نیز سامانه خودنویس، امکان درج رایگان قراردادها را فراهم کرده است. با این حال، در صورتی که این ثبت (به منظور تخلف از قانون مانند دورزدن سقف اجاره بها) انجام نشود، تبصره 9 ماده 5 این قانون تصریح کرده که موجر مشمول تخفیف ها و معافیت‌های مالیاتی موضوع این قانون نمی شود. همچنین در صورت درج اطلاعات خلاف واقع در این سامانه ها، در هنگام دعواهای قضایی احتمالی، صرفاً قرارداد رسمی ملاک قرار خواهد گرفت.

استفاده از تجربه های جهانی
دکتر عباس اکبرپور فارغ التحصیل دانشگاه جرج واشنگتن و نایب رییس انجمن نظام مهندسی کشور در گفتگو با تجارت در خصوص راهکارهای حمایت از مستاجران در ایران و ابلاغ قانون جدید برای ساماندهی نرخ اجاره بها می گوید:«متاسفانه در ایران از تجربه های جهانی استفاده نمی شود. در بخش حمایت های قانونی، نه در بخش تسهیلات دهی، نه در امر بسترسازی و نه در سایر بخش های مرتبط با مسکن های اجاره ای. اتفاقا از جمله بخش هایی که دولت حتما باید در آن ورود کند، بخش حمایت از مستاجران است. در جهان برای این منظور دولت تسهیلات و بستر لازم را در اختیار انبوه سازان قرار می دهد تا اقدام به ساخت واحدهای انبوه برای مستاجران کنند. در این شهرک ها، از واحدهای 25تا 30متری گرفته تا واحدهای 3خوابه و 90 و 100متری وجود دارد. این واحدها با نظارت دولت در اختیار مستاجران قرار داده می شود.»
این تحلیلگر بازار مسکن یادآور می شود:« زوج های جوان، دانشجویان، زنان سرپرست خانوار و...در این واحدهای استیجاری زندگی می کنند. اتفاقا یکی از بخش هایی که نیازمند تخصیص یارانه و سوبسید است، بخش مسکن اجاره ای است. دولت می تواند بخشی از یارانه هنگفت انرژی را وارد فرایند حمایت از مستاجران کند. در بسیاری از کشورهای توسعه یافته، اساسا این دولت است که بخش قابل توجه یا همه هزینه اجاره واحد اجاره ای برخی اقشار کمتر برخوردار را به انبوه ساز پرداخت می کند. در واقع به فرد گفته می شود برو واحدی را با این شرایط پیدا کن و بعد این ساختارهای اجرایی هستند که بخشی از اجاره را پرداخت می کنند.»
به اعتقاد اکبرپور با توجه به اینکه دولت ها در ایران در شرایط فعلی امکان یک چنین حمایتی را ندارند، اما می توانند با بسترسازی مناسب کاری کنند که انبوه سازان و تولید کنندگان وارد پروسه ساخت مسکن های اجاره ای شوند. اکبرپور یادآور می شود:« در هیچ نقطه ای از دنیا، دولت وعده ساخت مسکن را نمی دهد. بازار مسکن بازاری متاثر از عرضه و تقاضاست. اگر بازار مسکن اجاره ای در ایران با افزایش مستمر قیمت ها روبه روست، چون تقاضا بالا رفته و عرضه مناسب صورت نگرفته است. از سوی دیگر ورود مهاجران غیر مجاز به کشور و بالا رفتن سن ازدواج هم باعث شده، تقاضای برای واحدهای کم متراژ اجاره ای افزایش یابد. از سوی دیگر رویکردهای سوداگرانه به بحث مسکن مشکل ساز شده است. برخی جریانات با رویکرد دلالی در حوزه مسکن اجاره ای و...ورود کرده اند در حالیکه در هیچ جای دنیا دولت اجاره نمی دهد، سوداگران بازار مهمی چون مسکن را گرو بگیرند..»

سیاست دستوری در اقتصاد پاسخگو نیست
رئیس سابق مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی از منظری متفاوت به این بحث ورود کرده و می گوید:« تا زمانی که مسکن یک کالای سرمایه ای با ریسک پایین باشد، این نقش برای این بازار محفوظ خواهد بود. »محمود فاطمی عقدا در صحبتهایی اعلام می کند که سیاست دستوری در اقتصاد پاسخگو نیست و بازار فقط از سیستم عرضه و تقاضا اثر می گیرد. در صورتی که یک کالا دچار کمبود شود، طبیعتاً افزایش قیمت و تلاطم در بازار رخ خواهد داد. وی تصریح می کند: بازار مسکن نیز از این قاعده مستثنی نیست و نمی توان آن را با دستور، تحت نظارت و کنترل درآورد. گرچه کارشناسان زیادی به دولت هشدار داده بودند که اقدام به موقع می تواند از بروز بحران مسکن در سال ۱۴۰۳ جلوگیری کند اما دولت دیر دست به کار شد و همین موضوع، کنترل بازار در سال جاری را سخت می کند.
این مقام مسئول یادآور می شود که دولت باید برنامه هایی که برای اجاره بها در سال جاری دارد را زودتر اعلام می کرد. حالا که در آستانه فصل جا به جایی قرار گرفته ایم، ورود دولت چندان موثر و کارساز نخواهد بود و بعید است به کنترل بازار منجر شود. محمود فاطمی عقدا در بخش دیگری از صحبت های خود اعلام کرد: در صورتی که دولت بخواهد بدون توجه به تورم بالای ۴۰ درصد، تصمیماتی در حوزه مسکن بگیرد، قطعا بازار واکنش منفی از خود نشان می دهد. بنابراین بهتر است که سیاستگذاران، نگاهی به واقعیت های این بازار داشته باشند و بر اساس آن، بازار اجاره را ساماندهی کنند. رئیس پیشین مرکز تحقیقات وزارت راه اعلام کرد که دولت می تواند با ساخت واحدهای استیجاری و حمایت از تولیدکنندگان بخش خصوصی، سیاست درستی برای بازار مسکن در پیش بگیرد. مثلا شهرداری ها می توانند پتانسیل خوبی برای ساخت و ساز مسکن داشته باشند اما متاسفانه تا به امروز، سیاست مدون و کارآمدی در این حوزه اتخاذ نشده است.