کارشناسان در گفت و گو با« تجارت آنلاین» تحلیل و بررسی کردند

ریشه‌های رکود تورمی بازار مسکن

«رکود بازار مسکن در نیمه دوم سال 1403 نیز ادامه خواهد داشت.» این عباراتی است که کیانوش گودرزی رییس اتحادیه مشاوران املاک کشور در نشست خبری تبیین و اطلاع رسانی قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول»، آنرا بیان کرده است.

کد خبر: ۲۳۸۹۷۶

تاریخ: ۲۹ مهر ۱۴۰۳ - ۲۰:۵۸

گروه مسکن و انرژی:«رکود بازار مسکن در نیمه دوم سال 1403 نیز ادامه خواهد داشت.» این عباراتی است که کیانوش گودرزی رییس اتحادیه مشاوران املاک کشور در نشست خبری تبیین و اطلاع رسانی قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول»، آنرا بیان کرده است. گودرزی در ادامه می گوید:« طی چند سال اخیر بازار مسکن در رکود کامل به سر می‌برد و رشد چندانی نداشته است. مسکن نتوانسته بازاری برای خودش فراهم کند و قشر آسیب پذیر جامعه از رده خرید مسکن تقریبا خارج شده اند.» پرسشی که با یک چنین داده هایی به ذهن خطور می کند آن است که ریشه رکود در بازار مسکن و نرخ های نجومی آن به کدامین عامل یا عواملی باز می گردد و چگونه می توان رونق را به این بازار باز گرداند؟

گروه مسکن و انرژی روزنامه «تجارت» طی روزها و هفته های اخیر با انتشار گزارش های میدانی و گفتگوهای تحلیلی با اساتید دانشگاه، تحلیلگران و کارشناسان تلاش کرده ابعاد و زوایای این چرایی را پاسخ دهد. تحلیل ها حاکی از آن است که ریشه اصلی بحران مسکن در ایران در وهله نخست به فقدان ساخت و ساز مناسب و تولید مسکن باز می گردد. وقتی نمودار تقاضای مسکن در ایران به دلیل افزایش جمعیت، ورود مهاجران و پنجره باز جمعیتی مدام بالا می رود اما مسکن به اندازه کافی تولید نمی شود، طبیعی است که واحدهای موجود با گرانی مواجه شوند. پازل بحران مسکن اما یک جای خالی بسیار مهم دارد که در رسانه ها کمتر به آن پرداخته شده است. ورود برخی موسسات، دستگاه ها و نهادهای اقتصادی و مالی مانند بانک ها به بازار مسکن، رکود و گرانی را در این بازار عمیق تر کرده است. از اواخر دهه 80 و اوایل دهه 90 بود که زیان ده بودن بانک ها در ایران بازخوردهای بسیاری پیدا کرد. بانک ها برای مقابله با این زیان انباشته، راهبردهایی را تدارک دیدند. یکی از این راهبردها، ورود بانک ها به بخش های سوداگرانه اقتصادی از جمله بازار مسکن بود. در واقع سیستم بانکی کشور به یک بازیگر بزرگ در حوزه بنگاه داری و ملاکی بدل شد. با توجه به توانایی بالای بانک ها، ورود این ساختارها به بازار مسکن، این بخش را با نوسانات مستمری مواجه کرد. رویکرد سوداگرانه بانک ها باعث شد قیمت ملک، زمین و مسکن به صورت مستمر در دالان افزایشی قرار گرفته و از دسترس اقشار محروم و متوسط خارج شود. تازه ترین آمار از عملکرد نظام بانکی نشان میدهد سهم ۱۷ بانک از پرداخت تسهیلات نهضت ملی مسکن همچنان صفر است. این آمار مربوط به تسهیلات پرداختی در تسهیلات خودمالکی، نهضت ملی مسکن، مسکن شهری، مسکن روستایی، ودیعه مسکن و حوادث غیرمترقبه می باشد.
هرچند آماربانک مرکزی درباره عملکرد ۲۶ بانک دولتی و خصوصی در حوزه مسکن است ولی نکته اینجاست که عملکرد بانک سرمایه در تمام بخش ها صفر بوده است. در واقع بانک های کشور نه تنها سهم خود را در اجرا پروژه های عمومی حوزه مسکن ادا نکرده اند، بلکه با سوداگری و خرید ملک در حوزه مسکن در آتش رکود تورمی در این بازار دمیده اند.
تجارت در گفتگو با کارشناسان تلاش می کند ابعاد ماهوی این بحث را روی میز ارزیابی های تحلیلی قرار دهد.

بانک ها به جای سوداگری وظایف خود را انجام دهند

تورج سرباز عضو هیات مدیره اتحادیه املاک تهران در گفتگو با تجارت درباره چرایی بروز رکود در بازار مسکن ایران می گوید:« راهبردهای که در ایران برای حل بحران مسکن مطرح می شود اغلب ارتباطی با واقعیت های فرهنگی و اجتماعی ایران ندارند. مثلا طرح ساخت مسکن 25متری عملا ارتباطی با روحیه فرهنگی و اجتماعی ایرانیان ندارد. برای حل بحران مسکن معتقدم، ابتدا باید دامنه نظارت های حاکمیتی افزایش یابد. در همه جای دنیا یک چنین نظارت هایی وجود دارد. مثلا می توان برای هر منطقه ای در تهران سقف قیمتی تعیین کرد. با توجه به نوسانات بازار مسکن و اینکه رشد قیمت ها بی حد و حصر است، لازم است از قدرت حاکمیت برای حفاظت از منافع مردم استفاده شود. وقتی قیمت ملک و مسکن افزایش می یابد قیمت اجاره بها هم بالا رفته و بر اساس اصل همگرایی بازارها نرخ دامنه وسیعی از اقلام در بازارهای مختلف هم افزایش می یابد. از سوی دیگر، مصوبات تقنینی با موضوع مسکن باید از ضمانت اجرایی هم برخوردار باشند. اگر برای عبور از چراغ قرمز جریمه تدارک دیده نشود، قانون چراغ قرمز معنایی نخواهد داشت.»
سرباز در بیان دیگر ریشه های تورم و رکود توامان در بازار مسکن ادامه می دهد:« تکلیف قراردادهای وکالتی مسکن هم باید روشن شود. یک فرد یا گروه به صورت صوری چند بار خرید و فروش می کند و با این رویکرد باعث نوسان می شود. هرچند نمیتوان قانون خرید و فروش وکالتی که در قانون مدنی وجود دارد را ملغی کرد، اما می توان برای این نوع داد و ستدهای سوداگرانه، مالیات های سنگین قرار داد تا این افراد و جریانات بازار مسکن را به هم نریزند. عامل مهم بعدی در بروز مشکلات مسکن، بانک ها هستند. بسیاری از بانک های کشور از دلالان حرفه ای و سوداگر برخوردار هستند. این بانک ها به دلیل سرمایه گذاری هایی که کرده اند، باعث گرانی مسکن می شوند. دلالانی که با این بانک ها در ارتباط هستند باید شناسایی شده و با آنها برخورد صورت گیرد. به خصوص طی یک سال اخیر نرخ مسکن افزایش بی حد و حصری داشته که ریشه اصلی آن بانک ها هستند. اما مردم ایران در مواجهه با ثروت های کلان بانک ها بی دفاع و بی پناه مانده اند.»
عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران در پایان خاطرنشان می کند:« بانک ها به جای دلالی در بازار مسکن باید نقدینگی لازم مردم برای خرید مسکن را تامین کنند. در کشورهای همسایه و حاشیه خلیج فارس، بین 70 تا 80 درصد ارزش کلی ملک در قالب وام در اختیار متقاضی خرید مسکن قرار می گیرد. در ایران هم باید این الگو اجرایی شود. اما بانک ها نه تنها وظایف خود را انجام نمی دهند، بلکه به سوداگری در بازار مسکن روی آورده اند. از سوی دیگر، طرح های مسکن دولت هم طی سالهای اخیر کمکی به بهبود وضعیت مسکن نکرده. پروژه هایی مانند مسکن مهر ، بدون زیرساختهای تجاری، آموزشی، امنیتی و انتظامی و... هیچ کمکی به خانه دار شدن مردم نمی کند. خانه که فقط یک چهاردیواری نیست، خانه با محله و هویت منطقه ای و فرهنگی آن و زیرساختهایش معنا پیدا می کند.»

بانک های به جای تامین سرمایه طرح های مسکن، سوداگری می کنند

اما کیلومترها دورتر از کلانشهر تهران در مشهد هم معضلاتی یکسان با پایتخت به چشم می خورد. حسین رستمی رییس اتحادیه املاک شهر مشهد در گفتگو با تجارت درباره رکود در بازار مسکن می گوید:« موضع رکود تورمی در بازار مسکن موضوع جدیدی نیست و سالهاست که این بازار با این معضل روبه روست. ریشه اصلی مشکلات مسکن در نظام عرضه و تقاضاست. ما در تولید ضعیف عمل کرده ایم که باید آسیب شناسی شود. باید دید سرمایه گذاران حوزه مسکن که قبلا این بخش برایش جذابیت داشته چرا از این بازار خارج شده؟ چه بر سر انبوه سازان کشور آمده و چرا طیف های مردمی دیگر در ساخت و ساز مسکن مشارکتی ندارند؟یکی از دلایل این مشکل، سیاست گذاری های اشتباه کلان کشور بوده است. ما برنامه بلندمدتی برای حوزه مسکن نداریم.»
او در ادامه می گوید:« یکی از آسیب های دیگر بخش مسکن، ادغام وزارت خانه های مسکن با حوزه راه و شهرسازی است. حوزه مسکن بسیار تخصصی است . حتی یک وزارتخانه اختصاصی هم قادر به رتق و فتق امور مسکن نیست، چه برسد به اینکه دو حوزه کلان با هم ادغام شوند، طبیعی است که معضلات یکی کی از راه می رسند. این مشکلات در راس هرم مسکن باعث شده در کف بازار هم مشکلاتی ایجاد شود. اینگونه است که یک واحد مسکونی 50سال ساخت به قیمتی واگذار می شود که در سایر کشورها مسکن تازه ساخت با امکانات متعدد این قیمت را ندارد. این به دلیل مسائل کلان، ادغام وزارتخانه ها و نهایتا فقدان تعادل در عرضه و تقاضاست.»
رستمی با اشاره به نقش نهادهای مالی، بانک ها و برخی موسسات در دلالی مسکن یادآور می شود:« این موضوع تها مختص بانکها نیست و بسیاری از ادارات و سازمان ها در سوداگری مسکن ورود کرده اند. البته بانک ها در این زمینه پیش رو هستند. بسیاری از ادارات بودجه خود را صرف خرید ملک و زمین و مسکن می کنند تا سودهای بالا کسب کنند. بانک به جای اینکه کارقرض الحسنه انجام دهد، تسهیلات مسکن دهد و نقدینگی مورد نیاز بنگاه های اقتصادی را تامین کند، خودش بنگاه دار و ملک دار شده و بودجه بانک را به خرید، زمین و مسکن و حتی دلار و سکه اختصاص می دهد. تعدادی از بانک ها حتی از افراد انبوه ساز و کارتل های صنعتی مسکن، بیشتر ملک و زمین و آپارتمان دارند.. وقتی وارد بانک می شوید، برای شما فایل های ویژه مسکن را باز می کنند!»
رییس اتحادیه مشاوران املاک مشهد، با اشاره به اینکه این روند سوداگری بانک ها باعث نوسان در بازار مسکن می شود، می گوید:« وقتی یک طرف خرید ملک و آپارتمان و زمین یک شهروند معمولی باشد و طرف دیگر یک بانک قدر قدرت با نقدینگی نا محدود، طبیعی است که ملک و آپارتمان نصیب مردم نمی شود. در واقع سهم مصرف کننده را در اختیار گرفته و احتمکار می کند تا با سود بالا در آینده بفروشد. این روند باید پایان پیدا کند تا زمانی که بانک ها در نقش دلال مسکن و ملک حضور داشته باشند، شاهد بهبودی در حوزه مسکن نخواهیم بود.»
رستمی آخرین معضل جدی در بازار مسکن را ورود اتباع خارجی می داند و می گوید :« برخی از این افراد حاضرند چند برابر قیمت واقعی ملک، پول بپردازند، طبیعی است که این روند باعث گرانی در بازار خرید و فروش و اجاره بها می شود. دولت باید برای این بخش هم برنامه داشته باشد.»