تاثیرپذیری معاملات ملک از بازارهای دارایی

دلار قیمت‌ها را در بازار مسکن گران می کند؟

پرسش مهم آن است که نوسانات اخیر بازار ارز با رشد ۴۰درصدی ماه های اخیر ، بازار طلا و سکه با رشد حدودا ۴۰درصدی ، بازار خودرو با رشد ۳۰تا ۶۰درصدی و نهایتا نوسانات بازار سرمایه چه تاثیری در بازار مسکن به عنوان یکی از بازارهای کلیدی و بازاری که دامنه وسیعی از دهک های محروم و کم برخوردار با آن مرتبط هستند، به جای می گذارد.

کد خبر: ۲۳۹۳۷۰

تاریخ: ۱۳ آذر ۱۴۰۳ - ۱۹:۱۵

گروه مسکن و انرژی-زهرا سلیمانی: در علم اقتصاد اصل مهمی وجود دارد که تحلیلگران با استفاده از آن تحولات سایر بازارها را پیش بینی می کنند. این اصل، اصل «همگرایی بازارها»است که ارتباط متقابل بازارها بر هم را مورد سنجش و پایش قرار می دهد. مبتني بر اين اصل، نوسان و فراز و نشیب یک بازار در بازه زمانی مشخص در سایر بازارها نمایان می‌شود. با یک چنین مفروضاتی، پرسش مهم آن است که نوسانات اخیر بازار ارز با رشد ۴۰درصدی ماه های اخیر ، بازار طلا و سکه با رشد حدودا ۴۰درصدی ، بازار خودرو با رشد ۳۰تا ۶۰درصدی و نهایتا نوسانات بازار سرمایه چه تاثیری در بازار مسکن به عنوان یکی از بازارهای کلیدی و بازاری که دامنه وسیعی از دهک های محروم و کم برخوردار با آن مرتبط هستند، به جای می گذارد.

به عبارت روشنتر امروز با بررسی تغییر و تحولاتی که در بازارهای مختلف جاری و ساری است، می توان تصویری از تحولات و سرنوشت بازار مسکن به دست آورد. تجارت برای آگاهی از کم و کیف موضوع سراغ گفتگو یک مدیر اجرایی و یک استاد دانشگاه و تحلیلگر بازار مسکن رفته تا ردپای تحولات سایر بازارها در بازار مسکن را جستجو کند. بیت اله ستاریان استاد دانشگاه تهران معتقد است که تحولات سایر بازارها از جمله گرانی خودرو طی 6ماه آینده در بازار مسکن نمود پیدا کرده و باعث افزایش قیمت مسکن و اجاره بها می شود. ستاریان در عین حال روی این نکته تاکید دارد که برای پشت سر گذاشتن رکود فعلی باید تحریم ها پشت سر گذاشته شود.

بیت اله ستاریان: گرانی خودرو و ارز طی 6ماه آینده در بازار مسکن نمایان می شود
بیت اله ستاریان استاد دانشگاه تهران و تحلیلگر بازار مسکن در خصوص نمود تحولات سایر بازارها در بازار مسکن به تجارت می گوید:« تفاوت هایی میان بازارهای موازی با بازار مسکن که بازارهای طلا،‌ارز و خودرو و بازار سهام را شامل می شود، وجود دارد. بازار مسکن عمدتا یک بازار بلندمدت و زمان بر است. اما ارز و سکه و خودرو بازارهای زودبازدهی و کوتاه مدتی محسوب می شوند. ورود فرد به بازار ارز و سود و زیان او سریع رخ می دهد اما در بازار مسکن اینگونه نیست. تحولات بازار مسکن زمان بر و بلندمدت است. نوع نوسانات بازارهای ارز و سکه با بازار مسکن فرق دارد. مثلا امروز ارز 2هزار تومان گران می شود، فردا هزار تومان ارزان می شود و... اما نوسانات بازار مسکن اینگونه نیست. اگر قرار باشد این بازارها را در طبیعت نظیرسازی کنیم، تحولات مبازار مسکن مانند تحولات یک درخت است اما تحولات مرتبط با ارز و سکه مانند زنبور و شاپرک است. رشد یک درخت زمان بر و بلندمدت است و شاید با چشمان مسلح قابل رویت نباشد اما تحرکات و حرکت زنبور سریع و پر شتاب و مستمر است.»
ستاریان ادامه می دهد:«زمانی که نرخ ارز و سکه و خودرو در باز زمانی 6ماهه و یکساله نمایان می شود در بازار مسکن خود را به شکل نوسانات بازار مسکن نمایان می کند. در واقع چکیده تحولات سایر بازارها در هر سال یا 2بار در یک سال هویدا می شود. وقتی مسکن در حال رکود است، سرمایه های خرد و نیمه خورد به سمت بازار ارز و طلا می روند و بعد با یک سود ویژه به بازار مسکن بازگشته و خود را نمایان می کند. رکود تورمی که امروز در بازار مسکن وجود دارد، خود به خود، بخشی از سرمایه ها را از بازار مسکن خارج کرده و در بازار ارز و طلا و حتی خودرو می ریزد و باعث افزایش قیمت خودرو و...می شود. وقتی که قیمت ها رد بازارهای موازی افزایش پیدا کرد و به نقطه ثباتی رسید دوباره در بازار مسکن بازگشته و رونق مسکن را سبب ساز می شود.» این استاد دانشگاه در پاسخ به پرسش تجارت در این خصوص که در شرایط فعلی که نرخ خودرو 30تا 60درصدی افزایش داشته و بازار سهام هم با نوسان همراه است، این گرانی ها چه شرایطی را در بازار مسکن به وجود می آورد؟ می گوید:« برای ردیابی اثرات این گرانی ها باید منتظر یک دوره 6ماهه تا 1ساله باشیم. بدون تردید نرخ مسکن بین 30تا 60درصد بالا می رود و. باید منتظر گرانی هایی از این دست باشیم. ضن اینکمه در بازار مسکن ایران پدده خاصی وجود دارد و آن اینکه در عین اینکه رکود وجود دارد و سرمایه جذب نشده اما تورم در بطن این بازار موجود است، اما بروز پیدا نمی کند. زمانی این تورم بروز پیدا می کند که سرمایه های مسکن که به دلیل رکود به سمت سایر بازاره8ا سوق پیدا کرده اند به نقطه اوج خود در بازارهای موازی برسند و دوباره به بازار مسکن باز گردند.»
ستاریان در مورد وضعغیت بازار مسکن طی یک سال اینده گفت:» بازار مسکن بدون تردید طی یک سال آینده با تورم و رکود توامان مواجه خواهد شد. یعنی قیمت ها بالاتر می رود اما معاملات قابل توجهی ثبت نمی شوند. خروج از این رکود در گروی حل مشکلات سیاسی و پایان یافتن تحریم هاست. در این صورت بازار به سمت رونق حرکت می کند.»

کوروش گودرزی: نرخ رشد سالیانه قیمت مسکن بین ۱۵ تا ۲۰ درصد است
در شرایطی که بیت اله ستاریان مسائل کلان را تحلیل کرده و موعد زمانی ۶ماه آینده را موعد آغاز تاثیرات تحولات اخیر اقتصادی بر بازار مسکن ارزیابی می کند، کیانوش گودرزی از منظر دیگری به بحث ورود کرده و ردپای تحولات سایر بازارها در بازار مسکن را بررسی می کند. رئیس اتحادیه مشاوران املاک میگوید: نوسانات بازار خودرو تا حدودی در قیمت‌های اعلامی فروشندگان مسکن تاثیر گذاشته اما به دلیل رکودی که در بازار ملک وجود دارد میزان رشد به اندازه خودرو نبوده است. ما همیشه در بازار مسکن دچار نوسانات خارج از این حوزه هستیم. به طور مثال هر زمان قیمت ارز، سکه یا حتی خودرو بالا یا پایین می‌رود بازار مسکن هم از آن تبعیت می‌کند. کیانوش گودرزی با اشاره به اینکه طی چند سال اخیر بخش مسکن در رکود کامل قرار گرفته و هنوز این شرایط حاکم است، می گوید: امید داشتیم که اگر ثباتی در حوزه تورم و بازارهای موازی ایجاد شود به تدریج معاملات مسکن نیز رونق بگیرد اما وقتی قیمت خودرو ۳۰ درصد بالا رفت در قیمت‌های اعلامی مسکن و اجاره نیز تاثیر گذاشت، البته این افزایش به میزان ۳۰ درصد نبود. از طرف دیگر رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی در ماه‌های اخیر هم باعث افزایش قیمت تمام شده مسکن شده است. مضافا این‌که ما اسیر هیجانات بازار ارز هم هستیم. اما به دلیل این‌که قیمت مسکن رشد سنگینی را در سال‌های گذشته تجربه کرده و چند قشر از خرید مسکن تقریبا حذف شده‌اند معاملات در رکود قرار گرفته است. این رکود اجازه نمی‌دهد که قیمت مسکن در کوتاه مدت به اندازه سایر بازارها رشد کند. این مقام صنفی در حوزه مسکن با بیان این‌که بازار مسکن به یک ثبات نسبی رسیده است میگوید: با وجود تاثیر متغیرهایی که ذکر کردم تورم مسکن تقریبا نصف تورم عمومی است. مثلا اگر تورم در محدوده ۳۳ درصد قرار دارد، نرخ رشد سالیانه قیمت مسکن بین ۱۵ تا ۲۰ درصد است. گودرزی درباره تحولات بازار اجاره معتقد است: بازار اجاره شرایط خاص خودش را دارد و به دلیل جاماندگی که طی سال‌های اخیر در این حوزه داشتیم روند تدریجی رشد را طی می‌کند. البته از خرداد به بعد نرخ‌ها رشد چندانی نداشته و با پایان تابستان که فصل جابه‌جایی به اتمام رسیده قیمت‌ها افزایشی نداشته است؛ چرا که عمده مستاجران در محل سکونت خود مستقر شده‌اند. در نیمه دوم سال نیز معمولا قیمت اجاره افزایش نمی‌یابد.