مسعود فراهانی کارشناس اقتصاد مسکن در گفت‌و‌گو با «تجارت» پیشنهاد داد:

احتکار مسکن باید جرم‌انگاری شود

فراهانی معتقد است، زاویه دید اکثر رسانه ها و مسئولان حول محور بحث مالکیت مسکن در ایران است در حالیکه لازم است موضوع مستاجران در تیررس تحلیل ها و بررسی های دقیق قرار گیرد تا از بطن آن سیاست گذاری های معقول تری به نفع این قشر و این طبقه تدارک دیده شود.

کد خبر: ۲۳۹۹۴۷

تاریخ: ۱۵ دی ۱۴۰۳ - ۱۵:۳۴

گروه اقتصادی-زهرا سلیمانی:«فقر مطلق در میان مستاجران ایرانی افزایش یافته است.»این عبارتی است که این روزها و پس از انتشار گزارش وزارت کار، به کرات در فضای عمومی و محافل اقتصادی مطرح می شود. در شرایطی  که طی سالهای اخیر میزان افزایش دستمزدها، هرگز تناسبی با نرخ تورم در جامعه  نداشته و پایین تر از نرخ نوسانات بازارها بوده، گروهی که بیشترین ضربات اقتصادی و معیشتی را متحمل شده اند حداقل بگیران و مستاجران هستند. طیف هایی که  مثال آنها مانند فرد پیاده ای است که هر اندازه هم که بدود و جان بکند باز هم قادر نیست به خودروی سریع گرانی ها و تورم برسد. اینگونه است که بر اساس اعلام کارشناسان و متخصصان، بیماری فقر در پیکره خانوارهای کم درآمد و مستاجران رسوخ کرده و آنها را از درون ضعیف و نحیف ساخته است. به گونه ای که بر اساس اعلام مسعود فراهانی کارشناس مسکن ، میزان غذای مصرفی و کالری دریافتی مستاجران، هر سال به نسبت سال قبل کاهش معنا داری پیدا کرده است. برای ارزیابی چرایی بروز و چگونگی برون رفت از این  مشکلات و ناهنجاری ها، تجارت باب گفتگویی را با مسعود فراهانی تحلیلگر حوزه مسکن مرکز پژوهشهای مجلس، باز کرده تا با تکیه بر داده های مستند و آماری مرکز پژوشها تصویری نوری به ابعاد پنهان این بحث تابانده شود. فراهانی معتقد است، زاویه دید اکثر رسانه ها و مسئولان حول محور بحث مالکیت مسکن در ایران است در حالیکه لازم است موضوع مستاجران در تیررس تحلیل ها و بررسی های دقیق قرار گیرد تا از بطن آن سیاست گذاری های معقول تری به نفع این قشر و این طبقه تدارک دیده شود.

موضوع فقر خانوارهای مستاجر این روزها ابعاد و زوایای وسیع تری پیدا کرده و آمارهای نگران کننده ای در این زمینه ارائه می شود. اما راهبردهای دولت و نظام تصمیم سازی های اقتصادی در مواجهه با این شرایط چندان کاربردی نیست. به نظر شما برای مقابله با این معضل ریشه دار چه باید کرد؟

خوب بحث را کمی انتقادی آغاز کنیم. ما یک معضل جدی در ایران در بخش مسکن داریم و آن اینکه اصالت به مالکیت داده می شود و برخی تصور می کنند بهبود بخش مسکن به این معناست که همه ایرانی ها خانه دار شوند. این رویکرد همچنان که درست است و در بلندمدت، نابرابری را  کاهش می دهد، نادرست نیز هست، چرا که باعث می شود تا بخش استیجاری جامعه ایرانی، رها شوند. باید در نظر داشته باشیم که مالکیت خوب است اما مساله اصلی سکونت فعلی خانواده هاست. موضوعی بعدی آن است که شاخص انتظار مالکیت ، شاخصی است که در ادبیات اقتصاد جهانی زیاد استفاده نمی شود و به صورت ژورنالیستی وارد ادبیات اقتصادی کشورمان شد. اصل ماجرا این است که درآمد خانواده های مستاجر نسبت به تورم در بخش مسکن تناسب اندکی دارد. این یک گپ تاریخی است. یعنی طی 25 سال است که این گپ به صورت پیش رونده ای در حال افزایش است.

برای پر کردن این گپ تاریخی دولت چه باید بکند؟ چطور می توان فشار فزاینده اجاره بها به دهک های محروم را پایان داد؟

ما باید روی درآمد خانواده ها مانور دهیم و بگوئیم خانوارهای مستاجر که بخش اعظم آنها دارای درآمد ناکافی و کارگران کم درآمد هستند، مشکلات دستمزدی و درامدی دارند. دولت باید اقدامی کند تا درآمد این خانواده ها افزایش چشمگیری پیدا کند. وقتی درآمد بیشتر شود پس انداز خانواده ها بیشتر می شود، با افزایش پس اندازها هم احتمال خانه دار شدن خانوارها بیشتر می شود. اما اگر مدام روی مسکن دار شدن خانواده ها مانور دهیم این حوزه های مهم مغفول می ماند. از سوی دیگر دولت اگر می خواهد اقدامی کند، باید انعطاف بانکها را بیشتر کند. یعنی تسهیلات بانکی که در همه جهان مرسوم است را بیشتر کند. در جهان وقتی کشورها می خواهند نرخ مالک نسبی خانوارها را بیشتر کنند، نظام بانکی را به سمت حمایت از کم درآمدها سوق می دهند. یعنی وام های یارانه دار می دهند. منظور این است که مثلا وام 20یا 30ساله ای می دهند که حداقل 90درصد قیمت مسکن را پوشش داده و اقساط آن با درآمد خانوارها تناسب دارد.  بنابراین در وهله نخست باید حداقل دستمزدها در ایران باید افزایش یابد و در وهله بعدی ، دولت سیستم بانکی را مناسب با وضعیت معیشتی خانواده های کم درآمد تنظیم کند.  با مورد توجه قرار دادن همه ضرورت ها، دستمزدها باید افزایش یابد.وقتی درباره افزایش دستمزدها صحت می کنیم همه نیازهای اقتصادی خانواده باید مد نظر باشد.  توجه داشته باشید که مشکل خانوارها فقط مسکن نیست، داده ها نشان می دهد، خانواده های مستاجر کمتر غذا می خورند، کمتر مسافرت می روند، خدمات اموزشی کمتری استفاده می کنند و...

یعنی با این دو گزاره در نظام تصمیم سازی های اقتصادی بحران مسکن رفع می شود؟

بخش مهمی از آن بله، اقدامی که دولت می تواند بکند آن است که به جای اینکه به سمت رویکردهای چالش برانگیر  عرضه  زمین برود ، باید نظام بانکی را به سمت افزایش وام مسکن سوق دهد تا عملا بخش از مشکل خانواده های کم درآمد اینگونه حل شود.

مساله این است که سیستم بانکی ایران خودش در حوزه مسکن دینفع است و دامنه وسیعی از سرمایه گذاری ها را در این بخش انجام داده است. آیا این سیستم بانکی حاضر می شود وارد پروسه تامین مسکن دهک های محروم شده و به خود زیان برساند؟

باید موضوع را ریشه ای تر نگاه کرد. اینکه بانک ها وارد فضای بنگاه داری شده اند، معضل اساسی است که من هم آنرا قبول دارم. اما همه آن نیست؛ بانک ها تسهیلاتی که باسد به مردم ارائه کنند را خودشان استفاده می کنند. اما توجه داشته باشد که فقط بانک ها ذینفع نیستند. ما افراد حقیقی داریم که بخشبی از موجودی مسکن ایران را احتکار کرده اند. بین 50 تا 100هزار واحد مسکونی ایرانی در اختیار بانک ها است. بخش زیادی از موجودی مسکن احتکار شده ما در اختیار اشخاص حقیقی است. ما در یک نظام مسکنی قرار داریم که احتکار در آن به رسمیت شناخته شده است.
در این سیستم حتی دولت هم احتکار کننده زمین و مسکن است. بر اساس اظهارات اخیر آقای قالیباف 1میلیون و 800هزار هکتار  زمین توسط دولت احتکار شده که 300هزار هکتار آن می تواند مشکل زمین دهک های محروم را حل کند.
این موضوع چالش برانگیز است چون راهبردها را تغییر می دهد.زمینی که ما درباره احتکار آن صحبت می کنیم با مسکن متفاوت است. بین زمین و عرضه مسکن گپ زمانی 10ساله ای وجود دارد. حتی اگر همین امروز هم دولت زمین های لازم را اعطا کند، 10سال زمان می برد تا منجر به تامین مسکن شود. آنها زمین قابل توسعه هستند و حتی زمین دارای زیرساخت نیستند. اما زمین هایی که من درباره آن صحبت می کنم، بین 1تا 3ماه می تواند عرضه مسکنی که من و شما فردا وارد آن شویم را افزایش دهد. عرضه زمین اما ماجرای متفاوتی دارد.

اما نمی توان انکار کرده که بخش قابل توجهی از قیمت مسکن در ایران مرتبط با زمین است. اگر سیستم بتواند دهک ها محروم و متوسط فاقد خانه را زمین دار کند، آیا تا حدبالایی مشکلات حل نمی شود؟

ببخشید که من پاسخ های چالشی می دهم، اما مطالعات مختلفی درباره این موضوع وجود دارد که  مساله را روشن می کند. وقتی شما یک شهر دارید با یک محدوده مشخص، اگر تراکم دهید، یا زمین به شهر الحاق کنید، به هر حال قیمت داخل شهر بالا می رود. فرض کنید خانه من آخرین خانه شهر است با یک قیمت مشخص،  به محض اینکه شهر به اندازه یک کیلومتر افزایش پیدا کند، قیمت خانه من بالا می رود چرا که مطلوبیت مکان زندگی من بیشتر شده است. بنابراین هر مدل الحاق زمین بر خلاف اینکه برخی تصور می کنند با افزایش عرضه قیمت را کاهش می دهد، باعث گرانتر شدن  مسکن می شود. چرا که همه دعوا بر سر  مطلوبیت زمین است. وقتی زمین جدید الحاق می شود بخش قبلی، مطلوبیت بالاتری پیدا می کنند و گرانتر می شوند.بنابراین عرضه زمین به معنای دسترسی خانوارها به مسکن نیست، یک گپ ده ساله دارد. برای همین منجر به کاهش قیمت زمین نشده، دسترسی خانوارها به مسکن را نیز کاهش نمی دهد. اگر به دنیای واقعی سیاست گذاری مسکن در ایران باز گردیم متوجه می شویم که خانواده های کم درآمد زمین ها را می گیرند، چون می دانند نه می توانند خانه را تکمیل کنند و نه جای مناسبی برای زندگی است. زمین را می فروشند و به داخل شهر باز می گردند. یعنی ما به چرخه ای از سوداگری هم دامن می زنیم.

بنابراین راهکار معقول بازگشت ملک های احتکار شده و بهبود سیستم بانکی برای خانه دار شدن خانوارها است؟

دقیقا، اصل اول سیاست گذاری مسکن و چکیده آن، استفاده بهینه از موجودی فعلی مسکن است. ما 28میلیون واحد مسکونی داریم، که باید از آن ساتفاده درستی کنیم. وقتی منا از این موجودی درست استفاده نمی کنیم چه اصراری است که واحدهای بیشتری اضافه کنیم به این نظم آشفته. مثالی برای شما بزنم تا بحث روشنتر شود. امروز دامنه وسیعی پروانه ساختمانی صادر می شود. نوسازی بافت های فرسوده هم وجود دارد. افراد اما می توانند بسازند و احتکار کنند. به همین سادگی؛ ایا وضع تغییری می کند؟ برای همین من طرفدار جرم انگاری احتکار مسکنم. من طرفدار آنم که دولت  افراد محتکران در حوزه مسکن را مجازات کند.یعنی از جریام مالیاتی و...خاجر کنیم و جرایم سنگینی علیه افراد صادر کنیم. اگر افرادی هستند که املاکی دارند که مردم می توانند از آنها استفاده کنندف اما این ملک ها را از چرخه استفاده خارج کرده اند باید جریمه شده و به لحاظ کیفری مجازات شوند.