روش مالی جدید برای خرید ملک معرفی شد

تکرار تجربه لیزینگ خودرو در بازار مسکن؟

یکی از خبرهای مهم دیروز در حوزه مسکن خبری است که معاون بانک مرکزی در خصوص ایجاد لیزینگ در بازار مسکن  اعلام کرد. حجم مالی و اعتباری لیزینگی که محمد پور ای آن خبر می دهد، حول و حوش ۴۰هزار میلیارد تومان است که با توجه به نیازهای بازار مسکن ایران به هیچ وجه عدد قابل توجهی نیست.

کد خبر: ۲۴۱۰۴۹

تاریخ: ۰۱ اسفند ۱۴۰۳ - ۱۸:۵۱

گروه اقتصادی _زهرا سلیمانی: یکی از خبرهای مهم دیروز در حوزه مسکن خبری است که معاون بانک مرکزی در خصوص ایجاد لیزینگ در بازار مسکن  اعلام کرد. حجم مالی و اعتباری لیزینگی که محمد پور ای آن خبر می دهد، حول و حوش ۴۰هزار میلیارد تومان است که با توجه به نیازهای بازار مسکن ایران به هیچ وجه عدد قابل توجهی نیست.
محمدپور معاون تنظیم‌گری و نظارتی بانک مرکزی همچنین با اشاره به راه‌اندازی لیزینگ مسکن اظهار داشت: مسکن امروز مهمترین نیاز کالایی مردم کشورمان است و ما هم در بانک مرکزی در این باره دغدغه داریم و لیزینگ می‌تواند به تامین مالی بخش مسکن کمک کند از این رو به دنبال این هستیم که به سمت لیزینک مسکن برویم و در دستورالعمل لیزینگ این موضوع دیده می‌شود.
وی تاکید کرد: البته باید اندازه صنعت لیزینگ باید بزرگ شود و با 40 همت اندازه صنعت لیزیگ نمی‌توان انتظار پشتیبانی از مسکن را داشت و اساسا عددی در بازار مسکن محسوب نمی‌شود بنابراین تاکید به توسعه صنعت لیزینگ داریم.
معاون تنظیم‌گری و نظارتی بانک مرکزی درباره سود تامین مالی لیزینگ گفت: نرخ سود رسمی بانک‌ها در نظر گرفته می‌شود و البته فاصله نرخی بین تسهیلات بانکی و نرخ سود لیزینگ در دستورالعمل وجود دارد که همان را ملاک قرار می‌دهیم.
پرسشی که این اظهارات در ذهن ایجاد می کند، ساز و کار استفاده از روش تامین مالی لیزینگ برای ساماندهی به بازار مسکن است. آیا قرار است تجربه های  خودروها در بازار مسکن تجریه شود؟ آیا ۴۰هزار میلیاردتومانی که  معاون بانک مرکزی اعلام کرده برای این منظور تخصیص داده شده برای رفع نیازهای مالی مردم به مسکن کافی است؟ متقاضیان چگونه می توانند برای خانه دار شدت از روش لیزینگ استفاده کنند؟  چند درصد قیمت واحدهای مسکونی در قالب تسهیلات لیزینگ پرداخت می شود.؟ این پرسش ها و دامنه وسیعی از ابهامات دیگر پس از انتشار خبر لیزینگ مسکن در افکار عمومی ایرانیان موج می زنند. کارشناسان اما چندان خوش بینانه به لیزینگ مسکن و روش های تامین مالی نامتعارف نگاه نمی کنند.

مجید گودرزی تحلیلگر بازار مسکن در گفتگو با تجارت درباره ایده دایر کردن قانونی روش تامین مالی لیزینگ در بازار مسکن می‌گوید:"در دنیا راه های مختلفی برای تأمین مالی پروژه های مسکن وجود دارد که متقاضیان با استفاده از آنها برای بهره مندی از از این منابع استفاده می کنند. در ایران اما این روش های تامین مالی بسیار محدود و غیرکاربردی هستند. در ایران مشارکت در ساخت،  وام بانکی و استقراض از نزدیکان ، تنها روش های تامین مالی هستند. در دنیا راه های دیگری هم وجود دارد که اجاره به شرط تملیک و لیزینگ از جمله آنها محسوب می شود. از سوی دیگر در ایران تورم به صورت افسارگسیخته بسیار بالاست، این تورم بالا، هر نوع قرارداد مشارکتی و تامین مالی را با بن بست مواجه می سازد. در واقع تورم در بلندمدت فروشندگان را ورشکسته کرده و انها را با مشکل مواجه می سازد."
گودرزی در ادامه درباره اظهارات معاون بانک مرکزی در خصوص راه اندازی لیزینگ مسکن‌می‌گوید:" دولت ابتدا باید بتواند این بازار را به ثبات برساند تا بعد بتوان از ابزارهای مالی مختلف استفاده کرد.در حال حاضر رفتن به سمت این نوع قراردادها ممکن نیست، چرا که بسیاری از تعاونی های مسکن که در گذشته اقدام به پیش فروش مسکن کرده بودند، به دلیل بالا رفتن هزینه های ساخت نتوانستند به وظایف خود عمل کرده، تکالیف خود را انجام دهند. لذا خلف وعده کرده و مرتکب جرم شدند. امروز هم‌مشخصا مجلس باید قانون بهای تمام شده را تصویب کنند. در واقع ابتدا سقفی برای قیمت گذاری تعیین شود و بعد به دنبال ابزارهای لازم برای تأمین مالی باز گردیم. "
او یاداور می شود:"در حال حاضر چون سقف قیمت ها باز است و قیمت گذاری ها رها شده است. بازار مسکن ما هم قفل شده است. مردم ایران قادر به خرید مسکن نیستند و فروشندگان هم نمی توانند مسکنی را فروخته و واحدی مسکنونی دیگری بخرند. تا زمانی که روند قیمت گذاری از دست  خریدار و فروشنده و در ‌ل ذینفعان خارج نشود و مانند بسیاری از سیستم های نوین و دیجیتال به روز نشود، نمی توان گام بلندی برای بهبود شاخص های مسکن برداشت. مثلا در بحث کرایه تاکسی قبلا درگیری های بسیاری میان مردم و رانندگان تاکسی اتفاق می افتاد، اما با اپلیکیشن های جدید حوزه حمل و نقل قیمت گذاری از دست رانندگان و مردم خارج شده و اختلاف نظری در این مسیر شکل نمی گیرد.
این کارشناس بازار مسکن ادامه می دهد:"وظیفه ذاتی دولت آن است که اقدام به تنظیم گری قیمت مسکن کند و بازار قفل شده مسکن که باعث شده همه ذینفعان در آن ضرر کنند و حتی سرمایه گذاران ایرانی با خبر ورشکسته مواجه شوند رها کنند. ایده لیزینگ‌مسکن در ایران هم به سرنوشت لیزینگ خودرو مواجه می شود. مگر اینکه موفق شویم تورم مسکن را در حد معقولی نکه داریم که هم فروشندگان و هم خریداران نگرانی کمتری از تحولات آتی داشته باشند."
گودرزی در پاسخ به پرسش تجارت درباره شکل و ساز و کار لیزینگ مسکن و مکانیسمی که مردم از طریق ان می توانند از این روش مالی بهره مند شوند می گوید:" افراد متقاضی که از نقدینگی کافی برای خرید مسکن برخوردار نیستند می توانند به شرکت های لیزینگ مسکن مراجعه کنند و بعد این شرکت های لیزینگ، تامین مالی معامله را انجام داده و بعد با سود از متقاضیان در قالب اقساط دریافت می کنند. در بازار خودرو همین اتفاق رخ داد.لیزینگ ها ی خودرو  درصدی را به عنوان سود تعیین و از مردم دریافت می کردند، اما مساله این است که سرعت رشد نرخ مسکن در ایران از سرعت تورم و هر نرخ دیگری بالاتر است. در یک چنینَ وضعیتی ارزش وام پرداختی اگر در بلند مدت ارزش خود را از دست  دهد، فاقد اهمیت اقتصادی شده و مشارکت در آن بی معنا می شود."
او می گوید: "موضوع مهم بعدی، نحوه محاسبه اقساط این روش تامین مالی است. اگر قسط های ۳۰ و ۴۰میلیون تومانی لحاظ شود دهک های محروم و متوسط نمی توانند آنرا پرداخت کرده و از خرید خانه منصرف می شوند. امروز هم اقساط بالای نظام بانکی با بی اعتنایی از سوی مردم مواجه شده و عقیم می شود. دولت باید ابتدا قیمت گذاری را از دسترس مردم و سوداگران خارج کتد و یک ساز و کار قانونی برای آن تدارک ببیند، سیستمی خارج از ذینفعان قیمت گداری را بر اساس سود سازنده و مواد و مصالح به کارگرفته و نهایتا بر اساس قیمت تمام شده این قیمت گذاری انجام شود‌ در حال حاضر قیمت گذاری مسکن یله و رها شده است و باعث شده مردم نتوانند استفاده لازم را از روش های تامین مالی داشته باشند."

راه حل نهایی تامین مالی مسکن ملی
بعد از حدس و گمان های زیاد و طرح هایی که یکی بعد از دیگری از آستین مسئولان بیرون می آید، بلاخره مرکز پژوهش های مجلس در گزارشی به اصلی ترین موانع تامین مالی مسکن ملی اشاره کرد و خاطرنشان ساخت که هنوز هم بهترین روش برای تامین مالی این صنعت، نه لیزینگ و تسهیلات با سود و اقساط بالا بلکه توسعه بازار اوراق رهنی مسکن است.
در تمام کشورهای دنیا از اوراق رهنی مسکن استفاده می شود تا بخش عظیمی از مردم خانه دار شوند. تسهیلات بانکی بلندمدت به متقاضیان کمک می کند تا بدون فشار مضاعف بتوانند سرپناهی برای خود تامین کنند.
متاسفانه در کشور ما، تسهیلات بانکی مسکن به درستی پرداخت نمی شود. مثلا سال هاست که نرخ تسهیلات ثابت مانده و با توجه به تورم آپدیت نمی شود. از سوی دیگر، بانک ها هم نمی توانند ریسک نقدشوندگی و تغییرات نرخ بهره را بپذیرند. با توجه به تمام این شرایط، انتشار اوراق رهنی مسکن و خارج ساختن دارایی مربوطه یعنی مانده تسهیلات مسکن از ترازنامه بانک ها، از مهم ترین راهکارهایی است که می توان برای حل این معضل در نظر گرفت.
در صورتی که اوراق رهنی مسکن منتشر شوند، هم ظرفیت تامین مالی بانک ها بالا می رود و هم به ابزاری برای مدیریت ریسک تقدینگی و نرخ بهره بانکی تبدیل می شود. علاوه بر این، باعث می شود که بانک ها انگیزه خوبی برای تامین مالی بلندمدت حوزه مسکن داشته باشند.
در حال حاضر بیشتر طرح های مسکن سازی دولتی با توجه به تسهیلات بانکی و آورده های متقاضیان برنامه ریزی می شود و هیچگاه به شکل جدی در خصوص اوراق رهنی مسکن، تصمیم گیری نشده است. منابعی که در حال حاضر برای تامین مالی مسکن در نظر گرفته شده، محدود و ناقص هستند