آیا مسکن تا سال آینده گران می شود؟

محمدرضا محمدی

کد خبر: ۲۵۹۵۹

تاریخ: ۲۰ دی ۱۳۹۴ - ۰۶:۴۳

طبق آخرین گزارش بانک مرکزی در آذرماه سال 1394، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 38.8 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 0.6 درصد افزایش و 1.2 درصد کاهش نشان می‌دهد.
قیمت مسکن طی یک سال اخیر سیر نزولی داشته است و طبعا با توجه به شواهد و قراین موجود قیمت مسکن افزایش نمی یابد . برخی از کارشناسان با توجه به عدم تعادل میان تقاضا با عرضه در بازار مسکن این شبهه را به وجود آوردند که در دوران پسا تحریم ما با جهش قیمتی روبرو خواهیم بود و قیمت مسکن به یک باره سر به فلک خواهد کشید .

بی تردید در استراتژی قیمت گذاری مسکن عوامل مختلف داخلی و خارجی موثرند. مسکن بالذات نمی توان عامل افزایش یا کاهش باشد. آمارها نشان می دهد در آذرماه سال 1394 از میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 77.2 میلیون ریال به منطقه 1 و کمترین آن با 20.6 میلیون ریال به منطقه 18 تعلق داشته است.

عدم تناسب میان عرضه و تقاضا طبعا زمینه ها را برای افزایش قیمت فراهم می کند اما این عدم تناسب باید با افزایش تقاضا روبرو باشد و تا زمانی که بازار مسکن در رکود به سر می برد نمی توان انتظار افزایش قیمت داشت .

در حال حاضر در تهران هزاران واحد مسکونی خالی از سکونت وجود دارد و تا زمانی که بازار از تولید مازاد مسکن خالی نشود طبعا اتفاقی رخ نمی دهد و نمی توان شاهد افزایش قیمت بود. با توجه به رکود سه ساله و و کاهش حجم نقدینگی در بازار مسکن بسیاری از مالکان برای تامین منابع مالی ناگزیر قیمت مسکن را به کف آن رسانده اند تا بتوانند بخشی از سرمایه راکد مانده در این بازار را آزاد کنند.

افزایش قیمت مسکن باید با رشد ورونق توام باشد تا زمانی که بازار مسکن در رکود قرار دارد احتمال افزایش بسیار اندک است. بازار مسکن با نشانه های موجود طی ماه های آینده آرام آرام از رکود فراگیر خارج می شود اما این خارج شدن به معنای رونق بازار مسکن و احتمال افزایش قیمت نخواهد بود .

بسیاری از خریداران طی دو سال اخیر با توجه به تحولات سیاسی و دیپلماسی اقتصادی ایران منتظر گشایش چشمگیر در این بازار بوده اند اما با توجه به این که طی روزهای آینده مساله برجام نهایی می شود و بسیاری از معادلات اقتصادی ایران نیز برای مردم روشن شده است بنابراین نمی توان اتفاق مهمی در بازار مسکن را طی روزهای آینده شاهد باشیم .

در آذرماه سال 1394، تعداد معاملات آپارتما‌ن‌های مسکونی شهر تهران به 12 هزار و 638 واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل 4.8 درصد افزایش و نسبت به ماه مشابه سال قبل 2.8 درصد کاهش نشان می‌دهد. این کاهش و افزایش در بازار مسکن آن قدر چشمگیر و تاثیر گذار بر قیمت مسکن نیست و نمی توان با افزایش حداقلی حجم معاملات احتمال افزایش قیمت مسکن را پیش بینی کرد. در حال حاضر بسیاری از سازندگان به شیوه های مختلف مانند ارائه تسهیلات وام خرید مسکن یا تهاتر درصدند تا سرمایه های بلوکه شده در این بازار را آزاد کنند اما احتمال این که پس از آزاد شدن سرمایه، سازنده در شرایط فعلی با توجه به رکود اقتصادی ایران تمایل به سرمایه گذاری مجدد داشته باشد بسیار دور از انتظار است. طبعا وقتی بازار مسکن با سرمایه گذاری رونق نگیرد خرید و فروشی نخواهد بود و همه حباب های قیمت مانند سال 94 خالی می شود و نمی توان پیش بینی درستی از افزایش قیمت مسکن داشت.

شاید یکی از مهمترین عواملی که باعث افزایش قیمت مسکن تا نیمه دوم سال آینده نمی شود نبود نقدینگی در دست مردم است. با توجه به رکود بازار ایران و کمبود نقدینگی، قدرت خرید مردم طبق آمارهای متعدد در زمینه های گوناگون کاهش یافته است و طبعا مسکن به عنوان کالایی گرانبها سرمایه زیادی می خواهد. بنابراین تا زمانی که بازار ایران رونق نگیرد و حجم نقدینگی افزایش نیابد و قدرت خرید مردم بالا نرود امکان افزایش قیمت مسکن تا نیمه دوم سال آینده بسیار بعید است.

بی شک در دوران پسا برجام اگر سیاست های اقتصادی دولت با حضور سرمایه گذاران خارجی در جهت تعدیل وضعیت و پایداری رابطه منطقی میان تقاضا با عرضه باشد در آن صورت نیز با حجم زیاد سرمایه گذاری ما شاهد تورم و افزایش نخواهیم بود اما اگر دولت، تدبیر شایسته ای در مدیریت سرمایه های خارجی نداشته باشد احتمال افزایش نرخ تورم وجود دارد و در آن صورت مسکن نیز گران می شود. اما با انضباط مالی دولت تدبیر و امید طی دو سال ونیم اخیر شواهد نشان می دهد که برای سرمایه های خارجی نیز تدابیری اندیشیده شده تا این سرمایه ها نتواند تعادل بازار اقتصادی ایران را بر هم زند.

افزایش قیمت مسکن در صورتی رخ می دهد که بازار مسکن ابتدا از رکود خارج شود سپس این بازار رونق بگیرد و بعد از آن بازار مسکن با افزایش تقاضا و کاهش عرضه مواجه شود. فرایند خروج از رکود و رونق بازار مسکن و به هم خوردن تعادل عرضه با تقاضا در بازار مسکن حداقل نیاز به دو فصل دارد. برای این که با توجه به اجرایی شدن سیاست دولت برای خروج از رکود و ارائه تسهیلات خرید وام مسکن هنوز اتفاق مهمی در خروج از رکود روی نداده است بلکه افزایش رشد حجمی یک نشانه برای خروج است و برای این که رکود کاملا از این بازار رخت بربندد نیاز به زمان دارد. رکود حاکم طی چند سال آرام آرام بر این بازار نشست بنابراین نیابد انتظار خروج سریع داشته باشیم. طبعا تا زمانی که رکود از بازار مسکن خارج نشود رونق نیز در این بازار جریان نخواهد داشت.

تا زمان خروج کامل از رکود و ایجاد رشد و رونق در بازار مسکن حداقل چند فصل فاصله داریم؛ بنابراین قیمت مسکن تا نیمه دوم سال آینده افزایش نخواهد داشت .