گارانتی ده ساله ساختمان های نوساز

محمدرضا محمدی

کد خبر: ۲۶۱۲۸

تاریخ: ۲۳ دی ۱۳۹۴ - ۰۶:۰۰

اصلاح مبحث دوم مقررات ملی ساختمان یک اتفاق مبارک در زمینه ساخت و ساز درایران به شمار می رود. اگر همه پیشنهادهای اصلاحی با مصوبه هیات وزیران اجرایی شود در سال های آینده شاهد افزایش کیفیت و کاهش تخلفات ساختمانی خواهیم بود.
وزیر راه و شهرسازی از جمله دولتمردانی است که با مطالعات دقیق و بومی سازی بسیاری از الگوهای ساخت و ساز کشورهای پیشرفته درصدد اصلاح وضع موجود و رسیدن به وضعیت موعودی است که همواره در سخنرانی های خود بدان اشاره می کند.

یکی از طرح های اصلاحی مبحث دوم مقررات ملی ساختمانی مربوط به تضمین خدمات کیفیت ساختمان یا همان گارانتی به مدت ده سال است. این طرح موجب اصلاح رفتار سازنده و اعتماد بیشتر خریدار در بازار مسکن خواهد شد. در وضعیت کنونی سازنده یا مالک پس از اخذ دریافت پروانه پایان کار یا همان بهره برداری در اصلاحیه جدید کار خود را تمام شده می داند و از آنجایی که پروانه بهره برداری متضمن ضمانت کیفیت نیست همواره میان مالک و خریدار به دلایل مختلف اختلاف وجود دارد. خریدار یا مصرف کننده حق دارد پس از خرید کالای گرانی مانند مسکن در صورت بروز حوادث ساختمانی ناشی از کیفیت نامناسب تکلیف خود را در این زمینه بداند.

گاه مشاهده شده است که خریدار پس از خرید یک واحد مسکونی نوساز در کمتر از چهار ماه با مشکل پوسیدگی لوله و اتصالات مواجه می شود. خریدار نمی تواند به هنگام خرید ازکیفیت همه اجزای ساختمان اطلاعات کافی و عینی به دست بیاورد اما گارانتی ده ساله یا تضمین خدمات پس از فروش گام مهمی برای تضمین کیفیت خواهد بود و سازنده می داند که باید تا ده سال به مشتری قانونا پاسخگو باشد. بنابراین اصلاح این طرح خود به خود موجب کاهش تخلف سازنده و بهبود کیفیت خواهد بود.

طبق این طرح شهرداری موظف است قبل از صدور پروانه بهره برداری یا پایان کار برگه تعهد ضمانت ده ساله ساختمان را از سازنده مطالبه کند و در صورتی که سازنده برگه تعهد ضمانت نداشته باشد پروانه بهره برداری صادر نخواهد شد. البته سازنده برای صدور ضمانت‌نامه بهره‌برداری و تضمین رفع اشکالات احتمالی حین مصرف ساختمان، می‌تواند از خدمات شرکت‌های بیمه کیفیت ساختمان استفاده کند.

در بازار جهان برای هر کالایی خدمات قبل از فروش، خدمات هم زمان با فروش و خدمات پس از فروش ارائه می شود و براستی اگر این طرح به عنوان خدمات پس از فروش با ضمانت اجرایی دقیق عملی شود می تواند اعتماد بیشتر خریدار یا مصرف کننده را به هنگام خرید بر انگیزد و او با میل و اعتماد بیشتری اقدام به خرید کند. از سوی دیگر وقتی سازنده برگه تعهد خدمات پس از فروش مسکن را به مدت ده سال امضا می کند در تمام مدت ساخت و ساز تلاش می کند تا تخلف آگاهانه ای از او سر نزند چرا که اثرات این تخلف تا ده سال به او بر می گردد و او باید پاسخگو باشد.

اصلاحیه مبحث دوم مقررات ملی ساختمان هنوز نهایی و به طور رسمی منتشر نشده است. شاید به این دلیل که با مشورت گروه های مختلف مهندسی احساس می شود که این طرح نیاز به بازنگری برای اجرای بهتر دارد. مثلا در طرح ضمانت ده ساله آیا سازنده باید تعهد تضمین کیفیت کند یا این که مالک نیز در این ضمانت نقش دارد. در صورت اجرایی شدن این طرح، سه پروانه طرح، پروانه ساخت و پروانه بهره برداری صادر می شود. طبعا به مالک یا سرمایه گذار پروانه ساخت داده نمی شود آیا سرمایه گذار با انتخاب شرکت سازنده تمام تکالیف ضمانتی از او سلب می شود؟

ناگفته نماند که تاسیس شرکت های تضمین مشخصات ساختمان از جمله پیشنهادهای طراحان اصلاحی مبحث دوم مقررات ملی ساختمان است که برای تضمین تعهدات مالکان و فروشندگان ساختمان نوساز راه اندازی می شود و می تواند طی مدت 10 سال ضمانت خدمات پس از فروش را در زمینه معماری، سازه، تاسیات مکانیکی و تاسیسات برقی بر عهده گیرد.

بی تردید تضمین خدمات ده ساله پس از فروش واحدهای مسکونی نوساز می تواند یک رویداد مهم در تاریخ ساخت و ساز کشور باشد. البته مقدمات و تمهیدات ساخت و ساز به گونه ای با بازرسی شرکت های کنترل طراحی فنی ساخت در طرح جدید طراحی شده است که میزان تخلف را به حداقل ممکن کاهش می دهد. همین طور اصلاح تعیین دستوری انتخاب مهندس از جانب نظام مهندسی باعث می شود تا ضمن واگذاری حق انتخاب مهندس به مالک یا سازنده ارتباط نزدیکتری میان سرمایه گذار، سازنده و مهندس ناظر برقرار شود. مهندس ناظر وظیفه دارد با حضور و نظارت مستمر بر روند ساخت و ساز زمینه را برای کاهش تخلفات ساختمانی و افزایش کیفیت فراهم کند.

از طرف دیگر شرکت های کنترل طراحی و بازرسی ساخت بر صحت کار سازنده و مهندس ناظر نظارت دارند بدین ترتیب امکان تخلف با توجه به نظارت و کنترل چند سویه در طراحی جدید مبحث دوم مقررات ملی ساختمان کاهش می یابد و تضمین پرداخت خسارت و خدمات پس از فروش نیز به دلیل رعایت مقررات ملی ساختمان از طرف سازنده با کمترین چالش روبرو می شود.

بنابراین باید انتظار داشته باشیم که در سال های آینده با اجرایی شدن مقررات جدید ساخت و ساز شاهد رشد کیفیت ساخت و کاهش تخلفات ساختمانی باشیم و طبعا این افزایش و کاهش در ایجاد اعتماد مردم به خرید و رونق بازار مسکن تاثیر می گذارد.

البته به تازگی رئیس ستاد اجرائی خط مشی سازمان نظام مهندسی ساختمان، طی نامه سرگشاده ای به عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی خواستار تجدیدنظر در متن اصلاحیه مبحث دوم شد و صراحتا گفت : متن پیشنهادی علاوه بر آنکه مشکلاتی برای مردم و ارگان‌های مختلف ایجاد می‏کند، هیچ‌گونه تأثیری در ارتقای کیفیت ساخت‌وساز ندارد و منافع بهره‏برداران را تأمین نمی‌کند. اما آیا براستی اصلاحیه متن مبحث دوم مقررات ملی ساختمان تاثیری در ارتقای کیفیت ساخت و ساز نخواهد داشت یا این که این طرح با نگاه غیر توسعه گرایانه برخی از نهادها و سازمان ها منافات دارد؟