رشد حجمی معاملات مقدمه خروج مسکن از رکود

محمدرضا محمدی

کد خبر: ۲۷۴۷۴

تاریخ: ۱۳ بهمن ۱۳۹۴ - ۱۲:۰۲

با اجرای برجام فصل تازه ای در بازار مسکن آغاز شده است.
آمار و ارقام بانک مرکزی نشان می دهد که طی یک ماه گذشته حجم معاملات مسکن در تهران از رشد بسیارخوبی برخوردار بوده است. طبق آخرین آمار بانک مرکزی برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، در دی ماه سال 1394، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 16318 واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب به میزان 29.1 و 8.5 درصد افزایش نشان می‌دهد.
در آخرین آمار بانک مرکزی سه نکته مهم قابل توجه است : ابتدا رشد حجمی معاملات، دوم کاهش حداقلی قیمت واحدهای مسکونی و سوم تقاضای موثر در خرید واحدهای مسکونی کم متراژ. بر خلاف نظر برخی از کارشناسان، اجرای برجام اثرات مثبت کوتاه مدت و بلند مدت بر بازار مسکن ایران خواهد شد.
طبیعی است که نباید انتظار داشته باشیم بازار مسکن پس از اجرای برجام در دوره ای کوتاه رونق گیرد اما خروج از رکود یک انتظار طبیعی است.
طبق آمارمنتشرشده بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در دی ماه سال 1394 حاکی از آن است که واحدهای نوساز تا 5 سال ساخت با سهم 55.7 درصد بیشترین حجم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده‌اند.
رشد حدود 30 درصدی معاملات مسکن طی یک ماه گذشته یک اتفاق مبارک در بازار مسکن و نشان دهنده تاثیر مثبت اجرای برجام در دوره کوتاه مدت است.
اجرای برجام می تواند اثرات مختلفی بر بازار مسکن داشته باشد که یکی از آنها تاثیر روانی آن بر بازار است. گرچه نباید شاهد تاثیر توافق وین و اجرای برجام در کوتاه مدت باشیم اما بخشی از رکود حاکم بر بازار مسکن ناشی از جو روانی حاکم بر این بازار بوده است.
رکود بازار مسکن عوامل مختلفی داشته است که یکی از این عوامل بی ثباتی و متغیر بودن مولفه های اقتصادی است.
به دلیل سیال بودن سیاست های پولی و مالی و نامشخص بودن وضعیت دیپلماسی اقتصادی زمینه برای خرید و فروش فراهم نبود به همین دلیل پس از روشن شدن تکلیف دیپلماسی سیاسی و اقتصادی ناگاه  روی دیگر سکه خود را نشان داد و مردم با استقبال از خرید واحدهای مسکونی  زمینه را برای خروج از رکود فراهم کردند و ما شاهد رشد خرید واحدهای مسکونی در تهران بوده ایم.
طبق آمار و ارقام موجود می توان پیش بینی کرد که بازار مسکن  طی ماه های آینده روند رو به رشدی خواهد داشت و در بهمن ماه94 نیز با رشد حجمی معاملات مسکن به خصوص در کلان شهرهایی مانند تهران روبروخواهیم بود. در بازارمسکن تقاضای پنهان اما موثری وجود دارد که با محرکه های موجود مانند اجرای برجام و عقد قراردادهای اقتصادی با کشورهای آسیایی و اروپایی زمینه برای تغییر و تحول  آماده است. بازار مسکن  طی ماه های آینده وارد دور جدید فعالیت خود می شود. خروج آهسته رکود از بازار مسکن طی ماه های آینده نوید بخش ایجاد رونق در این بازار خواهد بود.
قیمت مسکن نیز تابعی از عرضه وتقاضاست اما با توجه به مازاد تولید ما شاهد افزایش قیمت طی چند ماه آینده نخواهیم بود. طبق آمار موجود در دی ماه سال 1394، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 38.0 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 1.9 و 3.1 درصد کاهش نشان می‌دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 22 (معادل 1.9 درصد) و بیشترین کاهش قیمت به منطقه 1 (معادال 10.4) درصد تعلق دارد.
بنابراین اگر روند تقاضا موثر در بازار مسکن رونق گیرد طبعا با کاهش عرضه روبرو می شویم و کاهش عرضه و افزایش تقاضا می تواند موجب افزایش قیمت واحدهای مسکونی شود.
ولی این افزایش قیمت در دراز مدت پایدار نخواهد بود چرا که با ورود شرکت های سرمایه گذاری خارجی و خارج شدن سرمایه ها از بانک ها امکان سرمایه گذاری در بخش مسکن نیز فراهم می شود و با ورود فناوری های نوین ساختمانی و کاهش مدت زمان ساخت احتمال کاهش هزینه ساخت و ساز نیز وجود دارد.
بنابراین پیش بینی می شود که ما در ماههای آینده با ثبات قیمتی روبرو باشیم  و از این بابت نگرانی  برای خرید واحدهای مسکونی وجود ندارد.
بی تردید با توجه به نوع تقاضا از سوی دهک های میانی جامعه استقبال از واحدهای مسکونی کم متراژ به مراتب بیشتر از دیگر واحدهاست. آمار و ارقام دی ماه 94 نشان می دهد که توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در دی ماه سال 1394، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای 60 تا 70 متر مربع معادل 16.4 درصد اختصاص داشته است.
واحدهای دارای زیربنای 50 تا 60 و 80 تا 70 متر مربع به ترتیب با سهم 15.3 و 13.2 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 متر مربع، 57.5 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.
بنابراین اگر تاثیرات اجرای برجام را به دو دوره کوتاه مدت و بلند مدت تقسیم کنیم در دوره کوتاه مدت  ما با افزایش رشد حجمی معاملات بدون افزایش قیمت روبرو می شویم و در همین دوره تقاضای موثر بیشتر برای خرید واحدهای مسکونی کم متراژ است اما در دوره بلند مدت نه تنها رکود از بازار خارج شده است بلکه زمینه ها برای رونق نیز فراهم است .
در دوره بلند مدت، اجرای برجام و عقد قراردادهای اقتصادی و سیاست های پولی و مالی و برنامه ریزی و مدیریت اقتصادی می تواند امکان سرمایه گذاری در بخش مسکن را برای سرمایه گذاران داخلی و خارجی فراهم کند.
در این صورت اگر روند رو به رشد حجمی معاملات طی ماه های آینده ادامه پیدا کند طبعا ما با کاهش عرضه  به خصوص برای واحدهای مسکونی کم متراژ روبرو می شویم و همین  نکته می تواند امکان افزایش قیمت  واحد های مسکونی را رقم بزند اما با مدیریت نقدینگی در بازار از سوی  تیم اقتصادی دولت امکان افزایش تورم حذف می شود و با دوره جدید ساخت و ساز  شاید بتوان شاهد برابری تقاضا و عرضه در بازار مسکن شویم؛ در این صورت انتظار تعادل در قیمت  واحدهای مسکونی نیز امری طبیعی است.