مسیر حرکتی بازارمسكن

بهروز ملکی

کد خبر: ۲۹۱۷

تاریخ: ۱۴ آبان ۱۳۹۳ - ۰۹:۲۹

بنا بر آمار علی رغم افزایش خرید و فروش در بازار امسال  نسبت به مدت مشابه سال گذشته، شاهد تحرک قیمتی در بازار نبودیم.میانگین قیمت مسکن در مناطق 22 گانه تهران طی 7 ماهه نخست سال جاری کم و بیش در حدود 4 میلیون 100 هزار تومان بوده است. می توان گفت که این میزان تغییر معناداری نسبت به مدت مشابه در سال گذشته نداشته است. بر این اساس می توان گفت که قیمت ها به غیر از یکی دو مورد فراز و فرود، تقریبا به همان میزان گذشته ثابت باقی مانده و تغییر آنچنانی نکرده است. »اما در مقابل حجم معاملات در این مدت نسبت به مدت سال قبل با افزایش تقریبا 20 تا 25 درصدی مواجه بوده و نسبت به گذشته افزایش پیدا داشته است. بر این اساس می توان گفت علی رغم افزایش خرید و فروش در بازار، تحرک قیمتی صورت نگرفته است.برای این تحرک دلایل مختلفی می تواند وجود داشته باشد.
اولین دلیل آن می تواند آن باشد که نرخ تورم عمومی در یکسال گذشته با کاهش مواجه بوده است؛ تورم عمومی یک شاخص بسیار تاثیر گذار در بازار مسکن است.مسئله دوم حجم بالای عرضه در واحدهای مسکونی است که ناشی از صدور پروانه های ساختمای طی دو سال گذشته بوده؛ پروانه هایی که الان به بازار عرضه شده اند. در این شرایط می توان گفت که وضعیت عرضه بسیار مناسب است یعنی به اصطلاح فایل های فروش پر شده اند.عامل سوم افزایش شدید قیمت مسکن و حبابی شدن آن در سال 91 است. پس از شکل گرفتن این حباب، با وقفه و کم کم تخلیه آن آغاز می شود که این اتفاق از فصل دوم سال 92 آغاز شد. با آنکه شاهد کاهش قیمت ها در بازار بودیم اما قیمت اسمی تقریبا ثابت ماند و به دلیل آن که در سایر حوزه ها تورم وجود داشت، قیمت حقیقی شروع به کاهش کرد.و دلیل آخر را می توان کاهش انتظارات تورمی عنوان کرد که بعد از انتخابات ریاست جمهوری در سال گذشته و حاکم شدن نوعی فضای اعتماد بر بازارها به وجود آمد. تمام این عوامل دست به دست هم دادند تا روند حرکتی بازار در 7 ماهه گذشته بدین صورت باشد.روند حرکتی بازار اجاره بها در سال جاری آرام است با آنکه شاهد رشدی تقریبا 10 درصدی نسبت به مدت مشابه سال قبل در این بازار بودیم اما به طور کلی می توان گفت نوعی ثبات بر بازار تا به امروز حاکم بوده است.فکر نمی کنم که در آینده با کمبود مسکن در حد یک معضل مواجه شویم. هرچند این را تایید می کنم که بازار طی دو دهه گذشته با دوره های رونق و رکودی مواجه بوده است اما کاهش صدور پروانه های ساختمانی غیر طبیعی نیست. زیرا با افزایش شدید صدور پروانه در سال های 91 و 92 انتظار آن می رفت که در سال 93 این تعداد با کاهش همراه باشد. پس به نظر من این روند غیر طبیعی نبوده و نباید نگران حجم عرضه و تقاضا در آینده باشیم.به نظر می رسد که قیمت ها به کف رسیدند و امکان کاهش بیشتر قیمت ها میسر نیست و عرضه کنندگان مسکن هم بیش از این قیمت هایشان را کاهش نخواهند داد. بر این اساس احتمالا در ماه های باقی مانده از سال 93 با ثبات نسبی در قیمت بازار مسکن مواجه خواهیم بود و در صورت افزایش قیمت هم روند این افزایش بسیار ملایم خواهد بود. در هر صورت باید گفت که رشد احتمالی قیمت مسکن در ادامه سال کمتر از تورم عمومی است.نگاه به گذشته ثابت می کند که کاهش معاملات در برخی از ماه های سال همچون فروردین و یا همین محرم و صفری که در آن قرار داریم از میزان حجم معاملات کاسته است. به همین دلیل می توان این انتظار را داشت که در این دو ماه تغییری در میزان حجم معاملات دیده نشود اما فکر می کنم که با سپری شدن این دو ماه در پاییز و ورود به زمستان، حجم معاملات بازار بیشتر خواهد شد و تعداد آن نیز نسبت به فصل پاییز افزایش یابد.نمی توان از الان روند حرکتی بازار در سال آینده را پیش بینی کرد اما با این حال به نظر می رسد که اگر اتفاق خاصی در حوزه بودجه، ارز، مالیات و دیگر موارد تاثیرگذار بر بازار نیافتد، در سال آینده احتمالا با رشد قیمت مسکن متناسب با تورم عمومی مواجه خواهیم بود و بازار از سال آینده شروع به خروج از رکود می کند. هرچند که می توان گفت امسال هم از نظر افزایش میزان معاملات اندکی این حرکت آغاز شده است. هرچند ساخت و ساز نسبت به سال گذشته کمتر بوده است اما با ادامه این روند سال آینده بازار بهتری نسبت به سال 93 خواهیم داشت.
* بهروز ملکی- کارشناس مسکن