رئيس اتحاديه مشاوران املاك تهران در گفتگو با تجارت تاكيد كرد:

«تبديل تداوم ركود مسكن به بحراني بي‌سابقه»

احمدرضا صباغي

کد خبر: ۳۲۸۴۷

تاریخ: ۰۷ تير ۱۳۹۵ - ۱۳:۳۶

با وارد شدن بازار مسكن به سومين سال ركود خود بسياري از قشرهاي مختلف مردم از فعالان و كارشناسان مسكن گرفته تا افراد عادي در انتظار هستند تا شاهد وقوع اتفاق‌هايي مثبت و سازنده در حوزه‌هاي مختلف بازار مسكن باشند.

اما به منظور بررسي همه جانبه بازار مسكن طي ساليان اخير به سراغ حسام عقبايي رئيس اتحاديه مشاوران املاك پايتخت رفته‌ايم تا در يك گفتگوي تفصيلي از زبان وي رخدادهاي اخير بازار مسكن را كه حال و روز خوشي را سپري نمي‌كند را بشنويم.

چه عاملي موجب شد تا بازار مسكن در كمتر از يك سال از رونقي بي‌سابقه وارد ركودي دامن‌گير و طولاني مدت شود؟

اگر به تاريخ 30 ساله بازار مسكن نگاه كنيم اين بازار طي هر 10 سال از اين  30سال با تغييراتي روبرو بوده است به طوري كه در سال 1376 شاهد رونق بازار بوديم و به دنبال آن 10 سال بعد 1386 با جهش قيمتي بازار مسكن مواجه شديم. البته درسال 1391 بازار مسكن با جهش قيمتي نامتعارفي روبرو شد كه همين موضوع علتي بزرگ براي استمرار ركود بخش مسكن طي سه سال  اخير به شمار مي‌رود. البته دلايل ايجاد ركود در هر دوره‌اي از بازار مسكن متفاوت بوده است.گاهي اوقات دلايل بروز ركود در بازار مسكن عمومي بوده است و گاهي اوقات هم مختص به يك شرايط زماني خاص بوده است به طور مثال اگر بازار مسكن در سال جاري يا سال آينده رونق بگيرد و پس از اين رونق مجدداً وارد ركود شود و دلايل ايجاد اين ركود قطعا با دلايل ايجاد ركود در سالهاي قبل از آن يكسان نخواهد بود اما ممكن است در ايجاد ركود هر دوره‌اي از بازار مسكن دلايل يكساني هم وجود داشته باشد و لذا آخرين ركودي كه بازار مسكن در آن گرفتار شده است و اين ركود از سال 1392 شكل اصلي خود را گرفت و تا به امروز ادامه دارد و در حال تبديل شدن به يك بحران بزرگ و بي‌سابقه است دلايل خاص خود را دارد. البته ركود كنوني بازار مسكن آن‌قدر سنگين است كه با ركود بازار مسكن در سال‌هاي قبل تفاوت دارد به طوري كه در سالهاي قبل همانطوري كه بازار مسكن ركود را طي مي‌كرد شاهد خيزش و رويش در اين بازار بوديم ولي در شرايط كنوني و ركود فعلي حتي شاهد نوسان قيمتي هم در بازار مسكن نيستيم. البته در دوره‌هاي قبل ركود مسكن نوسان ميزان معاملات مسكن وجود داشت ولي در ركود كنوني شاهد چنين اتفاقي نيستيم و در واقع آن موضوعي كه در مانيتورينگ بازار مسكن در چنين روزهايي مشاهده مي‌شود خط صاف ركود است اما دلايل ايجاد اين ركود سنگين را مي‌توان در عوامل زير جستجو كرد:

1- در سال 1391 رشد نامتعارف و حباب‌گونه قيمت مسكن كه برخلاف پيش‌بيني‌هاي كارشناسان و فعالان بازار مسكن اتفاق افتاد را مي‌توان از دلايل مهم براي ايجاد و تداوم اين ركود سنگين نام برد.

2- سياست‌هاي غلط پولي و بانكي كشور در زماني كه بازار مسكن رشد نامتعارف قيمتي را تجربه مي‌كرد موجب شد تا نه تنها اين بازار به تعادل نرسد بلكه پايداري قيمتي در بازار مسكن از بين رفت كه همين موضوع بي‌ثباتي بازار مسكن به لحاظ ميزان معاملات و حتي قيمت را هم رقم زد. در حقيقت سياست‌هاي غلط پولي و بانكي از سال 1391 به بعد موجب شد تا بانك‌ها به تقويت هلدينگ‌هاي ساختماني خود بپردازند و با جمع‌آوري نقدينگي از دست مردم با انگيزه توليد مسكن، ايجاد اشتغال را از بنگاههاي كوچك اقتصادي سلب كنند كه همين عامل در به ركود رفتن اقتصاد كشور به همراه مسكن بي‌تاثير نبوده است. در واقع با توجه به اينكه اقتصاد مسكن اقتصادي مقاوم است و زماني كه بازار مسكن وارد ركود مي‌شود به سختي مجدداً رونق مي‌گيرد و زماني كه در رونق است به سختي وارد ركود مي‌شود اجراي سياست‌هاي غلط پولي و بانكي در دوره مسكن تداوم ركود حاكم بر بازار مسكن را تشديد كرد هر چند بسياري از بازارهاي اقتصادي مانند ارز و طلا نسبت به هر اتفاق سياسي سريع واكنش نشان مي‌دهند كه بازار مسكن براي ايجاد تغيير و تحول نيازمند زمان است به طوري كه حدود 50 ماه طول مي‌كشد تا يك ساختمان به طور كامل ساخته شود و پس از آن 6 يا 7 ماه همزمان لازم است تا واحدهاي مسكوني اين ساختمان به فروش برسند و به همين دليل است كه اقتصاد مسكن خيلي دير به دير دچار تغيير و تحول مي‌شود. 3- از ديگر دلايل ايجاد و تداوم ركود كنوني در بازار مسكن رويكرد بانك‌ها به سياست تجاري‌گري و امور تجاري در حوزه مسكن است. در حقيقت بانك‌هاي عامل در حوزه مسكن كه اصلي‌ترين آنها بانك مسكن است به جاي اينكه سياست توسعه‌اي را در موزه مسكن در پيش بگيرند در آخرين اقدام خود براي راه‌اندازي فروش قسطي مسكن در كشور كارمزد 5 درصد را مطالبه كرده‌اند و اين عامل خودش دليلي مبتني بر رويكرد تجاري بانك مسكن است. 4- از دلايل ديگر در ايجاد و تداوم ركود كنوني بازار مسكن مي‌توان به قوانين و ضوابط شهرداري‌ها در صدور پروانه ساختماني در سراسر كشور اشاره كرد. در واقع قوانين و ضوابط شهرداري ما در نقاط مختلف كشور يكسان نيست و همين عامل موجب شده است تا شاهد يك نظام هماهنگ در حوزه شهرداري‌ها نباشيم و اين عدم هماهنگي انگيزه سرمايه‌گذاري را براي سرمايه‌گذاران مسكن در سراسر كشور از بين برده است كه همين موضوع موجب شده است تا شاهد كاهش 45 تا 60 درصدي صدور پروانه‌هاي ساختماني طي 2 سال گذشته در كشور باشيم و اين كاهش ميزان صدور پروانه‌‌هاي ساختماني پيامي روشن براي بازار مسكن دارد و اين پيام آن است كه توازن بين عرضه و تقاضا از بين رفته است و سياست‌هاي شهرداري‌ها بايد دستخوش تغيير شود. 5-از ديگر دلايل ايجاد ركود و تداوم آن در بازار مسكن بي‌توجهي  به به روز نبودن سياست‌هاي مالياتي است در حقيقت سياست‌هاي مالياتي بايد متناسب با فضاي اقتصادي كشور باشد يعني اگر كشور رونق اقتصادي دارد سياست‌هاي مالياتي بايد با زماني كه اقتصاد كشور در ركود است متفاوت باشد كه متاسفانه چنين اتفاقي طي چند سال اخير رخ نداده است. در واقع در 20 سال گذشته سياست‌هاي مالياتي ثابت بوده است كه قاعدتاً نسبت به زمان‌هاي رونق با ركود كشور اين سياست‌‌ها بايد تغيير مي‌كرد تا انگيزه لازم براي سرمايه‌گذار به منظور سرمايه‌گذاري از بين نرود. 6-تغيير مشي سياست‌هاي كلان اقتصاد مسكن در دولت‌هاي مختلف از ديگر دلايل ايجاد و تداوم ركودكنوني در بازار مسكن است به طور مثال دولت گذشته از مسكن مهر حمايت مي‌كرد ولي دولت يازدهم از مسكن اجتماعي حمايت مي‌كند و چه تضميني وجود دارد كه دولت بعدي از مسكن اجتماعي حمايت كند. 7- در حقيقت بايد چشم‌انداز مشخصي براي حوزه اقتصاد مسكن داشته باشيم. اجرايي نشدن اصل 44 قانون اساسي در حوزه مسكن عامل ديگري در ايجاد ركود و تداوم آن در بازار مسكن است و بايد در سال جاري كه از سوي مقام معظم رهبري به عنوان مثال «اقتصاد مقاومتي، اقدام و عمل» نامگذاري شده است به منظور خروج پخش مسكن از ركود اصل 44 قانون اساسي را در سراسر كشور اجرايي كرد. 8- اجراي قانون پيش‌فروش ساختمان در سال 1391 هم از ديگر مهمترين دلايل ايجاد و تداوم ركود در بازار مسكن است به طوري كه اين قانون با ايرادات فراوان در سال 1389 به تصويب رسيد و در سال 1391 به اجرا درآمد كه اجراي آن جز ركود سنگين مسكن هيچ ثمره خاصي نداشت.

آيا شما با افزايش ميزان تسهيلات بانكي در حوزه مسكن با بهره‌هاي بالاي20 درصد به منظور خروج بازار مسكن از ركود موافق هستيد؟

اينجانب با افزايش ميزان تسهيلات بانكي در حوزه مسكن موافق هستم و از زمان استقرار دولت يازدهم در برنامه‌هاي رسانه‌اي مختلف از افزايش ميزان وام بانكي در حوزه مسكن حمايت كرده‌ام تا وقوع اين اتفاق موجب ايجاد رونق در بازار مسكن شود. البته اقتصاد‌دانان بر اين باور هستند كه تزريق مستقيم نقدينگي به مردم موجب ايجاد تورم در بازار مسكن مي‌شود ولي بنده معتقد هستم در شرايط كنوني نه تنها تزريق نقدينگي به بازار مسكن تورم‌زا نيست بلكه قدرت خريد مردم را هم بالا مي‌برد و در شرايط كنوني بايد تحريك تقاضا در بازار مسكن ايجاد شود تا حجم معاملات بالا رود و واحدهاي مسكوني ساخته شده در كشور فروخته شوند تا انگيزه توليد مسكن براي انبوه سازان و سازندگان افزايش يابد و شاهد رونق گرفتن 1300 شغل وابسته به حوزه مسكن باشيم. البته اين فرصت را بايد به دولت داد تا با افزايش ميزان وام بانكي بازار مسكن را از ركود خارج كند كه قاعدتاً در شش ماه دوم سال جاري شاهد افزايش چشمگير حجم معاملات خواهيم بود و در سال آينده مجدداً رونق به بازار مسكن باز خواهد گشت. در مجموع اينجانب اثرگذاري تسهيلات بانكي به منظور خروج بازار مسكن از ركود را مثبت ارزيابي مي‌كنم اما در پرداخت وام مسكن به متقاضيان بايد 3 موضوع ميزان بازپرداخت، اقساط ماهيانه و مدت بازپرداخت وام بانكي براي قشرهاي متوسط و مستضعف جامعه بازنگري شود يعني زماني كه بازار مسكن كشور در ركودي سنگين به سر مي‌برد بايد از كشورهايي كه با خارج كردن اقتصاد خود از ركود و تبديل آن به رونق رشد و توسعه يافته‌اند الگو بگيريم. در حقيقت كشورهاي توسعه يافته براي رونق بازار مسكن خود به مردم وام‌هاي بانكي 90 ساله و يا 60 ساله با سود 3 درصد اعطا كردند تا آنها را براي سرمايه‌گذاري در حوزه مسكن ترغيب كنند. به طور مثال كشوري مانند اسپانيا 75 درصد از مبلغ خريد ملك را با مدت بازپرداخت 40 ساله به مردم خود وام بانكي مي‌دهد تا بازار مسكن اين كشور هميشه رونق داشته باشد. در واقع ميزان پرداخت، اقساط ماهيانه و مدت بازپرداخت تسهيلات بانكي در كشور ما نيازمند تجديدنظر جدي است كه براي انجام اين تجديد نظر ايجاد هماهنگي بين شوراي پول و اعتبار، دولت و مجلس شوراي اسلامي ضرورت دارد.

چه انتظاري از دولت به منظور پرداخت تسهيلات بانكي در حوزه مسكن داريد؟

متأسفانه دولت اولويت پرداخت وام بانكي را در كشور به جاي مسكن به خودرو داده است كه وقوع اين اتفاق در تداوم ركود اقتصاد كشور موثر مربوط است.در حقيقت اثرگذاري مسكن نسبت به خودرو بر روي حوزه‌‌هاي مختلف اقتصادي جامعه بيشتر است و بايد دولت به بخش مسكن به عنوان موتور محرك اقتصاد كشور نگاه كند تا بارونق گرفتن اين بخش اقتصاد كشور هم از ركود خارج شود.

با توجه به آغاز پرداخت وام‌هاي صندوق يكم به متقاضيان خريد مسكن آيا تزريق اين نوع تسهيلات بانكي به بازار مسكن مي‌تواند اين بخش را از ركود خارج كند؟

به عنوان يك فعال بازار مسكن پرداخت وام صندوق يكم به متقاضيان بخش مسكن را موثر مي‌دانم و اين نوع تسهيلات بانكي موجب خروج بازار مسكن از ركود خواهد شد. البته وام‌هاي صندوق يكم در رشد معاملات واحدهاي مسكوني كوچك وزير 70 متر مربع در كلانشهرهايي مانند پايتخت تأثير بيشتري خواهد داشت.

باتوجه به اينكه فصل اجاره در كشور آغاز شده است پيش‌بيني شما از ميزان اخذ اجاره مسكن در نقاط مختلف كشور و پايتخت چيست؟

در دنيا بازار اجاره تابع بازار مسكن است و از سال 1392 كه قيمت مسكن روند ثابتي را طي كرد و به احتمال زياد اين روند تا شهريور ماه سال جاري ادامه خواهد داشت قطعا نبايد در ميزان دريافت اجاره مسكن در نقاط مختلف كشور نسبت به سال گذشته تغييري رخ دهد و از نظر علمي و عرضي ميزان اجاره مسكن در كشور ديگر كشش افزايش ندارد و براساس همين موضوع اينجانب هم اعلام كردم كه قيمت اجاره مسكن در سال جاري نسبت به سال گذشته تغييري نخواهد داشت اما دو موضوع مهم در رابطه با ميزان اجاره مسكن در كشور وجود دارد: 1- تورم: بعضي از افراد تورم حاكم بر كشور را تاثيرگذار بر ميزان اجاره مسكن مي‌دانند و براين باورند كه ميزان اجاره مسكن بايد با افزايش ميزان تورم بالا برود.

2- سياست‌هاي پولي و بانكي: به طور مثال فرض كنيم فردي يك آپارتمان به قيمت 300 ميليون تومان در تهران دارد با توجه به اينكه قيمت متوسط هر متر مربع آپارتمان در پايتخت 4 ميليون تومان است و ميزان اجاره آن كمتر از يك ميليون تومان است اگر اين فرد 300 ميليون تومان خود را در بانك سپرده گذاري كند ماهي 6 يا 7 ميليون تومان سود كسب مي‌كند كه اين ميزان سود توقع فرد را براي دريافت ميزان بيشتر اجاره مسكن بالا مي‌برد كه اين موضوع منطقي نيست.

از طرفي بسياري از مالكان به اجاره مسكن به عنوان يك منبع درآمدي نگاه مي‌كنند و معتقد هستند كه با افزايش قيمت كالاهاي اساسي مردم مانند برنج، روغن و نان اجاره مسكن هم بايد گران شود. البته در شرايط كنوني بازار مسكن كه توازن بين عرضه و تقاضا وجود ندارد و متقاضي بيش از عرضه كننده است حداكثر ميزان افزايش اجاره مسكن در كلانشهرهاي كشور همچون پايتخت‌ حداكثر 10 درصد است ولي در ساير شهرهاي كوچك ميزان اجاره مسكن طبق اجاره مسكن سال گذشته محاسبه خواهد شد مگر مواردي كه كارشناسي قيمت اجاره ملك در سال 1394 صورت نگرفته باشد.

اتحاديه مشاوران املاك چه قوانين جديدي را در اساس نامه خود به منظور اخذ مجوز و خدمات لازم به مشاوران املاك تدوين كرده است؟

شغل مشاور املاك به عنوان يك شغل اثرگذار كشور كه داراي 12000 عضو در شهر تهران و 32000 واحد صنفي در استان تهران و 120000 عضو در كشور است يكي از بزرگترين اصناف كشور به شمار مي‌رود. در واقع اين صنف جمعيتي بالغ بر 600 هزار نفر را در خود مشغول به كار كرده است و با توجه به اينكه ايجاد يك شغل در كشور بين 160 تا 200 ميليون تومان براي دولت هزينه دارد شغل مشاور املاك مي‌تواند يك بازار اشتغال پايدار در كشور ايجاد كند و دولت بايد به اين موضوع توجه ويژه كند البته گام اساسي و كليدي ديگر اتحاديه مشاوران املاك پايتخت راه‌اندازي دانشگاه جامع علمي – كاربردي مشاوران املاك است كه هم‌اكنون با 2000 نفر دانشجو در حال فعاليت است. در حقيقت رويكرد دانشگاه علمي –كاربردي مشاوران املاك علمي شدن شغل مشاور املاك در كشور است در واقع اتحاديه مشاوران املاك كشور با توجه به گستردگي كه دارد مطالباتي هم از دولت، مجلس شوراي اسلامي و قوه قضائيه در راستاي تامين مطالبات عمومي مردم هم دارد.

از مجلس شوراي اسلامي و كميسيونهای عمران و قضايي درخصوص تدوين قوانين حوزه مسكن به منظور جلب نظر مردم براي سرمايه‌گذاري در بخش مسكن انتظار داريم و از طرفي ديگر يكي از مشكلاتي كه اتحاديه مشاوران املاك كشور با آن مواجه است ايراداتي است كه برقانون پيش‌فروش ساختمان مصوب سال 1389 و اجرا در سال 1391 وارد شده است كه به همين منظور از نمايندگان مجلس دهم مي‌خواهيم كه نسبت به اصلاح اين قانون اقدام كنند. از سوي ديگر از دولت مي‌خواهيم نسبت به اتصال مشاوران املاك از طريق سامانه جامع املاك و مستغلات یا همان كد رهگيري به اداره‌هاي مختلف آب، برق و گاز و حتي وزارت اقتصاد و امور دارايي اقدام كند واز قوه قضائيه مي‌خواهيم كه دو شغل سردفتري و مشاور املاك را مورد توجه ويژه‌اي قرار دهد تا مشاوران املاك با برقراري ارتباط مستقيم با سازمان ثبت اسناد و املاك كشور نسبت به تنظيم قراردادهاي مختلف اطلاعات لازم را از اين سازمان كسب كنند.

اگر صحبت خاصي داريد لطفا بيان فرمائيد؟

اخيراً ماده 52 الحاقي توسعه كشور كه در آن اعلام شده است كه معاملات مسكن در كشور بايد ثبت رسمي شود در مجلس شوراي اسلامي مطرح شده است.

قاعدتاً تصويب اين ماده هزينه‌هاي مضاعفي را براي مردم در پي خواهد داشت كه اينجانب از نمايندگان مجلس دهم و شوراي نگهبان مي‌خواهم نسبت به حذف ماده 52 الحاقي لايحه توسعه كشور اقدام كنند.