گزارش تجارت ازعملیاتی شدن روشی جدید برای خروج تدریجی بازار مسکن از رکود

بازاررهن ثانویه گره منابع مالی مسکن را باز می کند؟

احمدرضا صباغی

کد خبر: ۳۳۰۴۷

تاریخ: ۱۳ تير ۱۳۹۵ - ۱۴:۱۰

گروه راه ومسکن:یکی ازمهمترین بازارهای مرسوم درجهان که از طریق وثیقه های بانکی منابع مالی آن تامین می شود بازار رهن ثانویه است که قرار است برای خروج بخش مسکن از رکود در ایران به اجرا در بیاید.درحقیقت با توجه به اینکه راهکارهای مختلف برای خروج بخش مسکن ازرکود از افزایش تسهیلات بانکی گرفته تا فروش قسطی مسکن در کشورهیچ یک نتوانسته است نسخه ای شفابخش برای ایجاد رونق در بخش مسکن باشد به نظر می رسد عملیاتی کردن بازار رهن ثانویه بتواند تا حدودی در خروج تدریجی بازار مسکن از رکود مطلق موثر باشد.درحقیقت به تازگی ۳۰۰ میلیارد تومان اوراق مشارکت (رهن ثانویه) از سوی بانک مسکن منتشر شده و گفته می شود این اوراق قابلیت افزایش تا ۱۰ هزار میلیارد تومان را داردوبدین صورت که بانک به پشتوانه وثیقه‌های در اختیار خود اوراق بهاداری را منتشر می‌کند که معادل مبلغ طلب بانک بابت تسهیلات پرداخت شده است و این اوراق را در بورس به فروش می‌گذارد. انتشار اوراق رهنی که تحت‌عنوان MBS در دنیا شناخته می‌شود روشی است که از طریق آن بانک مسکن چندین هزار میلیاردتومان تسهیلاتی را که تحت‌عنوان وام به متقاضیان واگذار کرده و طی مدت زمان طولانی ۱۲ سال و با اقساط ماهیانه توسط مردم به بانک بازمی‌گرداند را با این روش، به دارایی امروز خود تبدیل می‌کند. در این روش بانک مسکن از طریق MBS درآمدهای آتی خود را از بازپرداخت اقساط ماهیانه توسط متقاضیان تنزیل می‌کند و اقساط توسط اشخاص، سازمان‌ها و ارگان هایی که اوراق را خریداری می‌کنند دریافت خواهد شد وبدین ترتیب بانک مسکن همواره خود را به روز خواهد کرد و دارایی هایش نیز در گردش مداوم خواهند بود.البته چندی پیش وزیر راه وشهرسازی از انتشار 300 میلیارد تومان اوراق رهنی بانک مسکن خبرداده بود وازرهن ثانویه به عنوان جدیدترین ابزار مالی در حوزه مسکن نام برده بود.البته استفاده از روش رهن ثانویه برای خارج کردن بخش مسکن از رکود مزایا ومعایبی دارد که به نظر می رسد مزایای این روش تامین منابع مالی بیشترازمعایب آن باشد. در رابطه با همین موضوع یک کارشناس امور بانکی، رهن ثانویه را در چالاکی نظام بانکی و کمک برای خروج از رکود مسکن، موثر دانست و گفت: با فروش اوراق رهن ثانویه مبالغی که قرار بود به صورت اقساط ظرف چند سال به بانک بازپرداخت شود، با درصدی کمتر اما نقدا در اختیار بانک قرار می‌گیرد.مرتضی دلخوش تاکید کرد: این عمل بانک ها نوعی تنزیل کردن اوراق بهادارخود جهت پرداخت تسهیلات و افزایش بهره وری و بهبود دارایی و نقدینگی آنها است ودر مقابل، اقساط پرداختی تسهیلات گیرندگان به خریداران اوراق رهن ثانویه تعلق می‌گیرد ولذا بانک به جای اینکه برای پرداخت تسهیلات جدید منتظر بازگشت اقساط تسهیلات گیرندگان قبلی بماند، می‌تواند منابع خود را فورا تجهیز کرده و به مشتریان جدید تسهیلات دهد.وی افزود: با توجه به اینکه در رهن ثانویه طلب بانک به خریدار اوراق منتقل می‌شود، مساله تضمین بازپرداخت اقساط از سوی وام گیرندگان اهمیت مضاعفی می‌یابد وبه همین منظور مقوله اعتبار سنجی مشتری، بیمه وام و وصول اقساط در این مدل حائز اهمیت فراوان است که بانکها از طریق ایجاد موسسات اعتبارسنجی و یا شرکتهای مربوط دراین زمینه میزان اعتبار افراد و شرکتها را بررسی کرده و به تناسب آن تسهیلات پرداخت می شود.دلخوش، مزیت اوراق رهن ثانویه را افزایش نقدینگی بانکها از طریق تبدیل دارایی ها (تسهیلات) به اوراق بهادار و درآمدهای آتی دانست و گفت: بانک‌ها از این طریق می توانند مبالغ فراوانی را به صورت نقد به دست آورند و حتی فروش تسهیلات با تخفیف نیز حجم بزرگی از پرداختهای نقدی را عاید بانک می کند.این کارشناس امور بانکی تصریح کرد: اگر بانکها بتوانند در بازار رهنی ثانویه موفق شوند و با اعتبار سنجی دقیق میزان ریسک این اوراق را کاهش دهند در پرداخت تسهیلات خصوصا در امر مسکن می توانند موفقیت خوبی حاصل کنند و از این طریق رونق اقتصادی خوبی در بخش مسکن یا به عبارتی در صنعت ساختمان و به تبع آن در بازار اشتغال به وجود آورند.به گفته دلخوش، این اقدامی نو در ایران محسوب می شود و در واقع نوعی تامین مالی از منابع راکد بانکها است که می تواند در جهت بهبود نظام بانکی و چالاکی آن تاثیر بسزای داشته باشد.بنابراین درشرایطی که بازار مسکن رکودی سنگین وبی سابقه را تجربه می کند به نظر می رسد عملیاتی شدن بازار رهن ثانویه درحوزه مسکن بتواند به عنوان یکی از ابزارهای مالی مهم در تامین نقدینگی لازم که در شرایط کنونی بازار مسکن از کمبود آن رنج می برد تاثیر قابل توجه ای داشته باشد هرچند نباید این انتظار را داشت که بازار مسکن با عملیاتی شدن بازاررهن ثانویه به یکباره از رکود خارج شود ورونق را درپیش بگیرد.