منصور غیبی در گفت و گو با "تجارت آنلاین" تشریح کرد؛

سراب برج سازی در بافت فرسوده

تجارت آنلاین: روز جمعه ( 28 مهر 96) رييس سازمان برنامه و بودجه كشور از ابلاغ قانون برج‌سازي در بافت‌هاي فرسوده از سوي رييس جمهوري به وزارت راه و شهرسازي خبر داد.

کد خبر: ۵۲۲۰۰

تاریخ: ۳۰ مهر ۱۳۹۶ - ۱۱:۴۰

سوگند السادات چاوشي:  روز جمعه ( 28 مهر 96) رييس سازمان برنامه و بودجه كشور از ابلاغ قانون برج‌سازي در بافت‌هاي فرسوده از سوي رييس جمهوري به وزارت راه و شهرسازي خبر داد. به گفته محمدباقر نوبخت، رييس‌جمهوري به دلايل مختلف براي نوسازي بافت‌هاي فرسوده اولويت‌ قائل شده‌اند. بخش‌هايي از شهرها نيازمند مرمت است که بايد بتوانيم اين بافت‌هاي فرسوده را قطعه قطعه بازسازي کنيم. شايد اين راهبرد به منابع مالي دولتي نياز نداشته باشد،‌ لذا سرمايه گذاران بخش خصوصي كه‌امادگي سرمايه‌‌گذاري دارند مي‌توانند در بافت‌هاي فرسوده، برج يا ساختمان‌هاي بلند مرتبه‌اي بسازند. شرايط اين دستورالعمل به اين صورت است كه پس از ساخت، نيمي‌از واحدها به سازنده و نيمي‌ديگر از واحدها به ساکنان تحويل داده مي‌شود، لذا با اين دستورالعمل شهر نوسازي خواهد شد، اما سوالي كه مطرح مي‌شود اين است كه آيا قانون برج‌سازي در بافت‌هاي فرسوده مي‌تواند مشکل مسکن اقشار کم‌درآمد را حل كند؟ در اين‌باره پيروز حناچي، معاون فني و عمراني شهرداري تهران مي‌گويد: مشکل مسکن کشور از جنس کالبدي نيست بلكه از جنس اقتصادي است. اشخاصي که به مسکن نياز دارند، يعني مسکن‌اولي‌ها قدرت خريد آن‌ها بسيار پايين آمده است. هم‌اكنون دو ميليون و ٧٠٠هزار واحد مسکوني خالي در کل کشور و ٥٠٠ هزار واحد مسكوني خالي در شهر تهران وجود دارد، قاعدتا اگر بحث عرضه و تقاضا مشكل اصلي بود، بايد اين ميزان واحدها به فروش مي‌رفت. اما واحدهاي مجوز‌ داده‌ شده، پاسخ‌گوي تقاضاي طبقه نيازمند مسکن نيست. اگر قرار است اجازه بلندمرتبه‌سازي در بافت فرسوده داده شود، بايد برنامه مسکن اجتماعي يا مسکن کم‌درآمدها را هم هدف قرار دهد، يعني کسي که سرمايه‌گذاري مي‌کند، بخشي از سرمايه خود را بايد براي اين هدف هزينه کند.

*نمي‌توان در تمام بافت‌هاي فرسوده افزايش تراکم بيشتر داد
بدون شك ابلاغيه رييس جمهور به وزارت راه و شهرسازي مبني بر برج‌سازي در بافت‌هاي فرسوده در راستاي نوسازي شهر است، اما به عقيده بسياري از كارشناسان اقتصاد مسكن، با توجه به بافت شهري تهران نمي‌توان در تمام بافت‌هاي فرسوده شهر افزايش تراکم بيشتر داد. به عبارت ساده تر در مرکز شهر تهران يعني در اطراف بازار و مناطقي که ثبت ملي شده‌اند، بلندمرتبه‌سازي ممکن نيست. اما در مناطق حاشيه‌اي تهران مانند منطقه‌هاي ١٧، ١٨ و ١٩ تمام ابعاد بلند مرتبه‌سازي در مطالعات در نظر گرفته شود مي‌توان الگوي ساخت را تغيير داد و به سمت بلندمرتبه‌سازي در اين مناطق حركت كرد، اما اجراي اين دستورالعمل دو شرط اصلي دارد. اول اينكه مطالعات بايد عميق، جدي و هماهنگ با طرح جامع تهران باشد و دوم اينكه مسير مراجع تصميم‌گير و تصويب‌کننده برنامه‌هاي ملي و محلي به‌درستي طي شود. به عنوان مثال اقتصاد بسياري از خانوارهايي كه در واحدهاي کم‌مساحت و بسيار آسيب‌پذير مناطق جنوبي شهر تهران زندگي مي‌كنند، به همان حياط کوچک اين خانه‌ها متصل است. بنابراين منظور از مطالعه اين است که همه‌ جوانب مد نظر قرار گيرد و در درجه اول جابه‌جايي انسان‌ها بايد با انتخاب شکل بگيرد و گرنه با اجبار افراد را نمي‌توان از جايي به جاي ديگر منتقل کرد.

*برج‌سازي دستوري!
براساس ابلاغيه رئيس‌جمهور، قرار است سرمايه‌گذاراني که مايل به مشارکت در ساخت ساختمان‌هاي بلندمرتبه در بافت فرسوده هستند، با صاحبان منازل فرسوده شريک شوند و پس از ساخت، نيمي‌از واحدها در اختيار سازنده قرار مي‌گيرد و نيمي‌ديگر به ساکنان واحدها داده مي‌شود. سوالي كه مطرح مي‌شود اين است كه آيا از اين الگو مي‌توان براي بازسازي بافت فرسوده يا به عبارتي حل معضل پديده بدمسكني استفاده کرد؟ كه در اين‌باره منصور غيبي كارشناس اقتصاد مسكن در گفت و گو با «تجارت» مي‌گويد: مساله‌اي كه حائز اهميت است، دستوري بودن اين ابلاغيه است، لذا بايد بررسي شود در پشت اين دستورالعمل چه حجمي‌از كار كارشناسي درخصوص معماري، ترافيك و بلندمرتبه‌سازي در اين بافت‌‌ها انجام شده است. به عبارت ساده‌تر به لحاظ شهرسازي با بلندمرتبه‌سازي تراكم جمعيت در يك محله چندين برابر مي‌شود، لذا چه تعريفي براي زيرساخت‌هاي حمايتي و پشتيباني از اينگونه پروژه‌ها وجود دارد؟ به‌عبارتي مشكلي كه در بحث مسكن مهر وجود داشت نبود مطالعات دقيق و كارشناسانه در رابطه با تراكم بالاي جمعيت بدون نگاه زيرساخت‌هاي حمايتي و پشتيباني بود، بنابراين نگراني كه درخصوص برج‌سازي در بافت‌هاي فرسوده شهري وجود دارد اين است كه سيستم فاضلاب در اين بافت‌ها به چه صورت است؟ چه ميزان فضاي سبز بايد ايجاد شود يا از نظر مدرسه سازي چگونه است؟ آيا به موضوع حمل و نقل عمومي‌براي تردد اين حجم از جمعيت در يك محله‌اي در شهر تهران توجه شده است؟

*چرايي نوسازي بافت فرسوده؟
اين كارشناس اقتصاد مسكن با بيان اينكه احياي بافت فرسوده مزاياي بسيار زيادي دارد به عبارتي شايد تنها 20 درصد از مزاياي بازسازي بافت فرسوده ايجاد مسكن باشد، تصريح مي‌كند: در اين خصوص كه دولت به دنبال نوسازي بافت فرسوده است شكي وجود ندارد، زيرا بافت‌ فرسوده معضلات اجتماعي بسيار زيادي به همراه دارد، اما سوال اين است كه آيا مطالعات دقيق، كافي و كارشناسانه درخصوص اجراي قانون بلندمرتبه‌سازي در بافت‌هاي فرسوده انجام شده است يا خير؟ لذا بايد مستنداتي ارائه شود كه چه كار كارشناسي در راستاي اين ابلاغيه انجام شده است كه دولتمردان به اين نتيجه رسيده‌اند با اجراي اين قانون مي‌توان بافت فرسوده شهري را با كمترين خسارت و هزينه‌اي نوسازي كرد، لذا نگراني كه در بعد مطالعاتي اين پروژه وجود دارد اين است كه دوباره مشكلات مسكن مهر كه پس از ساخت تازه مشكلات زيرساختي اين طرح مشخص شد،ايجاد نشود.

*مسکن سازي براي اقشار کم‌درآمد جامعه
اين كارشناس اقتصاد مسكن در پاسخ به اين سوال كه با توجه به ابلاغ قانون برج‌سازي در بافت فرسوده از سوي رئيس‌جمهور آيا مشکل مسکن اقشار کم‌درآمد جامعه حل مي‌شود؟ تصريح مي‌كند: برج‌سازي در بافت فرسوده هم باعث نوسازي بافت فرسوده مي‌شود و هم مشکل مسکن اقشار کم‌درآمد جامعه را حل مي‌كند و هم رونق بخش مسكن اشتغال مولد را به همراه دارد، اما بها و هزينه‌اي كه براي نوسازي بافت فرسوده داده مي‌شود چقدر است؟ آيا نظام بهره‌برداري نتيجه مطلوب را در آينده خواهد داشت؟ آيا مي‌توان تمام ساكنان بافت فرسوده را مجاب كرد كه واحدهاي مسكوني قديمي‌خود را به بخش خصوصي دهند و با انبوه‌سازان مشاركت كنند؟ به‌عبارتي بعد اقتصادي، فرهنگي و اجتماعي بايد در اين قانون مدنظر قرار گيرد.

*بلندمرتبه‌سازي در بافت‌هاي فرسوده‌امکان پذير است
غيبي درخصوص اين مطلب كه آيا امکان بلندمرتبه‌سازي در بافت‌هاي فرسوده وجود دارد؟ تاكيدمي‌كند: اگر ابلاغيه برج‌سازي در بافت فرسوده با مطالعات دقيق و كارشناسانه همراه بوده باشد بدين معنا است كه در بحث نوسازي بافت‌هاي فرسوده رشد چشمگيري پيدا كرده‌ايم كه‌اميدوارم به اين صورت باشد.
به طور كلي برج‌سازي در بافت‌هاي فرسوده‌امكان پذير است مگر اينكه به زير ساخت‌هاي حمايتي و پشتيباني از اين طرح توجه شده باشد به‌عبارتي تنها ساخت مسكن در يك محله براي ايجاد مسكن براي اقشار كم درآمد جامعه كافي نيست، بلكه بايد به ديگر زيرساخت‌ها از جمله چگونگي تردد ساكنان برج با وسايل نقليه عمومي‌يا ايجاد مدرسه براي ساكنان برج توجه شده باشد.
اين كارشناس اقتصاد مسكن مي‌گويد: لازم به ذكر است كه نمي‌توان در يك واحد 200 متري برج ساخت، لذا بايد ده‌ها واحد مسكوني با يكديگر مشاركت كنند تا در آن مساحت برج ساخته شود، بنابراين معتقدم ابتدا بايد يك منطقه به صورت پايلوت انتخاب شود و به عنوان نمونه حدود 30 بلوك كنار يكديگر انتخاب شده و در آن منطقه برج ساخته شود اگر نتيجه مطلوب داد، سپس اجراي اين طرح تبديل به قانون شود. با اين اوصاف اين خبر بسيار خوبي است كه يك بار براي هميشه ابلاغيه دستوري درخصوص نوسازي بافت‌هاي فرسوده حاكم شده است و اگر هم مطالعه‌اي صورت نگرفته باشد بهتر است كه همزمان با اجراي اين قانون مطالعات كارشناسي براي رسيدن به نتيجه مطلوب انجام شود.