بررسی مناطق کم فروش و پر فروش در تهران؛

بازار ناهمگن معاملات مسکن

تجارت آنلاین: طبق آخرين آمار بانك مركزي، در مهرماه سال جاري مناطق ۲، ۴ و ۵ شهر تهران ۳۷.۶ درصد از کل معاملات كلان شهر تهران را به خود اختصاص داده‌اند كه اين رقم ۱.۱ درصد بيشتر از ۷ منطقه داراي تعداد معاملات متوسط و ۱۱.۶ درصد بيشتر از ۱۲ منطقه کم معامله پايتخت بوده است.

کد خبر: ۵۲۷۰۵

تاریخ: ۱۱ آبان ۱۳۹۶ - ۱۱:۲۸

به عبارت ساده‌تر در مهرماه سال ۹۶ منطقه ۵ با سهم ۱۶.۹ درصدي از کل معاملات شهر تهران، بيشترين تعداد قراردادهاي مبايعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنين مناطق ۴ و۲ به ترتيب با سهم‌هاي ۱۰.۹ درصدي و ۹.۸ درصدي در رتبه‌هاي بعدي قرار گرفته‌اند. درمجموع ۷۴ درصد از کل معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به ۱۰ منطقه‌ي شهر (به ترتيب بيشترين فراوني شامل مناطق ۵، ۴، ۲، ۸، ۱۴، ۱، ۱۰، ۷، ۳ و ۱5 ) بوده و ۱۲ منطقه‌ي باقي‌مانده نيز ۲۶ درصد از کل معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

*مناطق 2، 4 و 5 درصدر معاملات خريدو فروش
به‌طور كلي طي سال‌هاي اخير بيشترين حجم معاملات مسکن در منطقه ۵ شهر تهران انجام شده است و پس از آن مناطق ۴ و ۲ درصدر معاملات مسكن در شهر تهران قرار دارند. لذا سوالي كه مطرح مي‌شود اين است كه چرا سه منطقه 2،4 و 5 شهر تهران بيشترين متقاضي را براي سكونت دارند؟ به گفته يكي از بنگاه‌هاي معاملات‌ملكي در منطقه 5 شهر تهران، برخورداري مناطق ۲، ۴ و ۵ از دسترسي به‌امکانات و فضاهاي خدماتي، هواي نسبتا مطلوب‌تر نسبت به مرکز شهر، وجود متقاضيان موثر و قيمت پايين‌تر نسبت به منطقه يك شهر تهران، باعث جذابيت اين سه منطقه شده است.

*رشد 6 درصدي معاملات آپارتمان‌هاي مسکوني
براساس اين گزارش؛ به گفته بسياري از كارشناسان اقتصاد مسكن، شرايط بازار مسکن شهر تهران در شش ماهه نخست سال جاري نسبت به مدت مشابه سال قبل بهتر بوده است كه از دلايلي كه باعث رشد حجم معاملات خريد و فروش بخش مسكن در نيمه نخست سال جاري شده است مي‌توان به عواملي چون افزايش سرمايه گذاري در بافت‌هاي متراكم و افزايش تقاضا براي سپرده‌گذاري در صندوق پس انداز مسكن يكم اشاره كرد. به‌عبارتي سرمايه‌گذاري در بافت‌هاي متراکم و پرجمعيت در نيمه نخست سال جاري افزايش پيدا كرده و تعداد معاملات خريد واحدهاي کمتر از ۸۰ متر نيز افزايش يافته است. همچنين تقاضا براي دريافت وام مسکن نسبت به سال گذشته رشد چشمگيري داشته است كه مجموع اين عامل باعث رشد حجم معاملات مسكن در نيمه نخست سال جاري شده است. براساس آمار بانك مركزي، در هفت ماهه اول امسال تعداد معاملات آپارتمان‌هاي مسکوني شهر تهران به ۹۹ هزار واحد رسيده است که در مقايسه با هفت ماهه اول سال گذشته ۶.۳ درصد رشد داشته است. همچنين در هفت ماهه‌امسال متوسط قيمت يک مترمربع بناي واحد مسکوني معامله شده حدود چهار ميليون و ۶۰۰ هزار تومان بوده که در مقايسه با هفت ماهه اول سال گذشته رشد ۶.۵ درصدي داشته است.

*قیمت مسكن در نيمه دوم امسال افزايش پيدا مي‌كند
با اين اوصاف سوالي كه مطرح مي‌شود اين است كه آيا رشد حجم معاملات مسكن و افزايش قيمت مسكن در نيمه دوم سال جاري ادامه خواهد داشت؟ به ‌گفته مصطفي قلي خسروي رييس سابق اتحاديه‌املاک، دولت دوازدهم قصد دارد كه تسهيلات با سود كم و مدت زمان بازپرداخت طولاني به خريداران و سازندگان مسکن تخصيص دهد و تاكنون سعي کرده حجم تسهيلات مسكن را افزايش دهد، لذا اميدواريم اثر اين تسهيلات را در نيمه دوم سال جاري شاهد باشيم و معاملات مسکن افزايش پيدا كند. معتقدم در شش ماهه دوم سال جاري قيمت مسکن مقدار اندکي بالاتر از نرخ تورم قرار گيرد. همچنين سعيد آگشته کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است كه دولت حمايت‌هاي خود را در بازار مسکن ادامه خواهد داد، البته حمايت از طريق تسهيلات به تنهايي نمي‌تواند مسکن را از رکود خارج كند، بلکه اصلاح ساختار نظام پولي کشور بايد به اين بخش کمک ‌کند. بر اين اساس دولت بايد با سرسختي، مساله کاهش نرخ سود سپرده‌هاي بانکي را پيگيري کند. دولت سياستي را در حوزه بازآفريني شهري اتخاذ کرده که معتقدم سياست اصولي است. اگر اين روند ادامه پيدا کند هم اصلاح کالبد شهري اتفاق مي‌افتد و هم تنظيم بازار در اين مناطق ايجاد خواهد شد.

* 5 عامل محرك افزايش قيمت مسكن در نیمه دوم امسال
براساس اين گزارش؛ اين‌روزها بازار مسکن شهر تهران تحت تاثير عوامل محرک افزايش قيمت ازجمله افزايش نرخ دلار آزاد، نزديک شدن قيمت به کف، رشد نسبي ارزش افزوده بخش ساختمان، التهاب بازار اجاره در تابستان امسال، کاهش نرخ سود سپرده‌هاي بانکي و انتظار براي کاهش نرخ سود تسهيلات مسکن خانه‌اولي‌ها مسير خود را براي ورود به دوره رونق در شش ماهه دوم سال جاري طي مي‌کند و برآورد کارشناسان از بازار مسکن شهر تهران در شش ماهه دوم امسال حاکي از آن است که با توجه به 5 عامل محرک افزايش قيمت، احتمال افزايش ۱۰ درصدي قيمت مسكن متناسب با نرخ تورم در نيمه دوم امسال وجود دارد.

*لزوم تامين خانه‌هاي كم متراژ
در حال حاضر عمده تقاضاي موثر در بازار مسكن به سمت خانه‌هاي کم‌متراژ است، لذا انتظار مي‌رود در نيمه دوم امسال شاهد افزايش سرعت رشد حجم معاملات مصرفي مسکن در واحدهاي کوچک باشيم، اما رکود در بازار معاملات واحدهاي مسکوني لوکس کماکان ادامه دارد،لذا دولت بايد براي تامين مسكن اقشار كم درآمد جامعه كه بيشتر خواستار خانه‌هاي كم متراژ هستند، تدابيري بيانديشد كه چندي پيش رييس جمهور دستورالعملي درخصوص برج سازي در بافت‌هاي فرسوده و سكونتگاه‌هاي غير رسمي‌كشور به وزارت راه و شهرسازي ابلاغ كرد. باتوجه به گفته كارشناسان اقتصاد مسكن، جهش قيمتي در بازار مسكن در نيمه دوم سال جاري رخ نخواهد داد، اما يكي از عواملي كه ممكن است باعث افزايش قيمت مسكن در آينده بيشتر از نرخ تورم شود، افزايش چشمگير نرخ دلار در بازار آزاد است كه طي روزهاي اخير نرخ دلار از مرز 4060 تومان هم عبور کرده است و تجربه نشان مي‌دهد رشد قيمت دلار در کوتاه‌مدت اثر منفي در بازدهي بخش مسکن دارد و در بلندمدت منجر به افزايش قيمت مسکن مي‌شود، به طورحتم افزايش قيمت دلار باعث گراني كالاهاي وارداتي از جمله مصالح ساختماني و دستمزد كارگران در صنعت ساختمان خواهد شد به عبارتي با افزايش نرخ دلار در بازار آزاد، قيمت مواد اوليه وارداتي براي ساخت مسكن گران شده كه اين امر انتظار قيمتي را در زمان فروش افزايش مي‌دهد. هم‌اكنون در صنعت ساختمان به دليل فاصله زياد قيمت مسكن با ميزان قدرت خريد مردم، تقاضاي موثر وجود ندارد وبا افزايش بيشتر قيمت آن در راستاي افزايش نرخ دلار دور از دسترس خواهد شد كه در نتيجه ركود مسكن را تشديد خواهد كرد. همچنين براساس دستور‌العمل شوراي پول و اعتبار بانك‌ها نبايد بيش از ۱۵ درصد سود به سپرده‌ها پرداخت کنند، هرچند كه كاهش نرخ سود سپرده‌هاي بانكي باعث ورود نقدينگي به سمت بازارهاي موازي چون طلا، سكه و دلار شد، اما تدوام روند كاهش نرخ سود سپرده بانكي مي‌تواند منجر به خروج سپرده‌‌ها از بانك و ورود سرمايه‌ها به بخش مسکن شود. باتوجه به اينكه هر رونقي با گراني همراه است افزايش معاملات خريد و فروش باعث افزايش قيمت مسكن در آينده خواهد شد. همچنين صندوق پس‌انداز مسکن يکم (خانه اولي‌ها) از ابتداي سال ۹۴ با نرخ سود مشخص توسط بانک مسکن راه‌اندازي شد و تاکنون ۲۸۲ هزار نفر در اين صندوق سپرده‌گذاري کرده‌اند که رقم سپرده‌ها بالغ بر ۵۰۰۰ ميليارد تومان است و پيش‌بيني مي‌شود بانک مسکن حدود ۱۰ هزار ميليارد تومان روي آن بگذارد و اين پول به بازار مسکن در جهت رونق اين بخش تزريق شود. از زمان راه‌اندازي اين صندوق كه نرخ سود تسهيلات در يک روند تدريجي از ۱۴ درصد به ۱۳ درصد، ۱۱ درصد و سپس به ۹.۵ درصد کاهش يافت، تاكنون تنها ۲۰ هزار نفر تسهيلات دريافت کرده‌اند و علت اين مساله اين است که در روزهاي ابتدايي استقبال از اين تسهيلات به دليل نرخ بالاي سود پايين بود اما با كاهش نرخ سود تسهيلات اين صندوق استقبال مردم از آن به تدريج بالا رفت. به همين دليل زمان سررسيد بخش عمده‌اي از تسهيلات هنوز فرا نرسيده است و به احتمال زياد در سال آينده عمده تقاضاي موثر از طريق اين صندوق وارد بازار مسکن خواهد شد. همچنين چندي پيش وزارت راه و شهرسازي پيشنهاداتي به منظور کاهش نرخ سود تسهيلات و افزايش مدت زمان بازپرداخت تسهيلات خانه اولي‌ها ارايه کرد که هم اكنون اين پيشنهادات توسط بانک مرکزي در حال بررسي است. اما به طور كلي انتظار براي كاهش نرخ سود تسهيلات، افزايش دوره بازپرداخت اقساط و کاهش مدت زمان سپرده‌گذاري از 12 ماه به 10 ماه باعث افزايش تقاضا براي دريافت وام مسكن و سپرده گذاري در صندوق پس انداز مسكن يكم خواهد شد كه اين امر خود باعث افزايش حجم معاملات خريد و فروش مسكن و افزايش قيمت آن در نيمه دوم سال جاري خواهد شد.  به طوركلي تداوم گراني دلار، تداوم كاهش نرخ سود سپرده‌هاي بانكي و كاهش نرخ سود تسهیلات خانه اولي‌ها باعث افزايش قيمت مسكن بيشتر از نرخ تورم در نيمه دوم سال جاري خواهد شد.