"تجارت آنلاین" طرح احتمالی تامين مسكن برای اقشار کم‌درآمد جامعه را بررسي كرد؛

فروش مسکن متری در بورس

تجارت آنلاین: براساس تازه‌ترين آمار، حدود سه میلیون واحد مسکونی مازاد نسبت به کل خانوارها در كشور وجود دارد و از سوي دیگر حدود يك میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکونی نسبت به واحدهای مسکونی مصرفی خانوارها کمبود وجود دارد.

کد خبر: ۵۲۹۸۶

تاریخ: ۱۹ آبان ۱۳۹۶ - ۲۳:۴۱

تجارت آنلاین: براساس تازه‌ترين آمار، حدود سه میلیون واحد مسکونی مازاد نسبت به کل خانوارها در كشور وجود دارد و از سوي دیگر حدود يك میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکونی نسبت به واحدهای مسکونی مصرفی خانوارها کمبود وجود دارد، لذا سیاست وزارت راه و شهرسازی دولت دوازدهم در حوزه مسکن، تامین مسکن برای چهارگروه ساکنان بافت ‌فرسوده، حاشیه‌نشینان، خانه‌ اولی‌ها و گروه‌های‌ کم‌درآمد كشور است که در اين راستا هم اكنون تسهيلات صندوق پس‌انداز مسكن يكم در دستوركار اين وزارتخانه قرار دارد و طرح جامع مسكن اجتماعي از اولويت‌ ديگر وزارت راه و شهرسازي براي تامين مسكن دو دهك اول كم ‌درآمد جامعه است.

*سه پیشنهاد جديد وزارت راه‌وشهرسازي
به‌گفته حسين عبده تبريزي مشاور وزیر راه و شهرسازی، وزارت راه و شهرسازي به منظور کمک به متقاضیان مسکن، سه پیشنهاد جديد در قالب کاهش نرخ سود، افزایش مدت زمان بازپرداخت و كاهش مدت زمان سپرده گذاري صندوق پس‌انداز مسکن یکم، فروش اوراق بانك مسكن توسط صندوق توسعه ملی در بازارهای جهانی و خرید اوراق MBS بانک مسکن توسط سایر بانک‌ها به بانک مرکزی ارایه كرده و بانك مركزي هم به بانک مسکن نامه‌اي ارسال كرده است تا اصلاحاتی در سه زمینه صورت گيرد. پيشنهاد اول وزارت راه و شهرسازي عبارت است از افزایش مدت زمان بازپرداخت تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم از ۱۲ به ۱۵ سال و کاهش نرخ سود تسهيلات از ۹.۵ درصد به ۷ درصد و کاهش مدت زمان سپرده‌گذاری از ۶ ماه به ۴ ماه است. همچنين پيشنهاد دومي كه از سوي وزارت راه و شهرسازي مطرح شده است اينكه بانک مسکن از ترازنامه خود به اتکای تسهیلات اعطایی حدود ۵ میلیارد دلار به قیمت نرخ امروز اوراق منتشر کند و این اوراق را صندوق توسعه ملی خريداري كرده و در بازارهاي جهاني به فروش ‌رساند. دراین‌جا مساله پوشش ارز مطرح می‌شود که بانک مرکزی باید این پوشش را انجام دهد. یعنی امروز ارز را از صندوق می‌گیرد و به قیمت روز ریال می‌دهد و در سررسید هم اگر قیمت روز ارز از اصل و سود اوراق بیشتر شد، تفاوت نرخ را بانک مرکزی با هدف کمک به بخش مسکن و کمک به اقشار ضعیف و متوسط پوشش می‌دهد. پیشنهاد سومي که توسط  وزارت راه و شهرسازی مطرح شده خرید اوراق MBS  بانک مسکن توسط سایر بانک‌های داخلی است. به عبارتي پيشنهاد سوم خرید اوراق MBS بانک مسکن توسط بانک‌های داخلی از محل سپرده ذخیره قانونی است که هم‌اکنون نرخ آن صفر است. بدین‌ترتیب پیشنهاد می‌شود بانک‌ها اوراق MBS بانک مسکن را با نرخ سود دو درصد خريداري كنند و هدف بانک مرکزی از این اقدام کمک به مردم برای تامین مسکن حداقلی و پرداخت وام‌های خرد مقیاس است.

*عرضه مسکن متری در بورس کالا
همچنين ديروز جمعه ( 19 آبان‌ماه 96) مدير عامل بورس كالا از طراحی طرحی در حوزه مسکن خبر داد که برمبنای آن فرد متراژ مشخصی از مسکن را در بورس كالا خریداری کرده و مابه التفاوت کیفیت آن از جمله طبقه و نور در زمان تحویل واحد مسكوني پرداخت مي‌كند. حامد سلطانی‌نژاد مدير عامل بورس كالا در گفتگو با مهر درخصوص عرضه مسکن متری در بورس کالا، گفت: برای فروش مسکن ابزاری در بورس كالا تهیه شده است که بتواند سبدی از مسکن تعریف و روی آن شاخص تعریف شود. بدين معنا که همواره افرادي در بازار وجود داشته باشند که تمایل دارند در ازای این شاخص، متراژ مشخصی از بیس مسکن را به مردم و متقاضیان تحویل دهند و مابه‌التفاوت مواردی مانند طبقه، نور و کیفت ساختمان را به صورت دیسکانت اف پرمیوم در زمان تحویل از مشتری دریافت کنند. به عبارت ساده‌تر فرض کنید طبقه اول یک واحدی در منطقه اي از شهر تهران، ملاک قرار گیرد و اگر کسی طبقه ۵ را خواست، موقع تحویل پول اضافه‌تری پرداخت کند، اما حداقلش این است که فرد توانسته خود را در مقابل تورم افزایش قیمت مسکن و مشکلاتی که در بحث قیمت وجود دارد، ايمن كند. درخصوص این طرح با چند تامین سرمایه صحبت کرده‌ایم و قرار است که طرح نهایی ارایه شود. بر همین اساس، اگر این طرح در شورای عالی بورس به تصویب برسد، قابل اجرا خواهد بود و اگر نیاز باشد با سایر نهادها همچون شورای عالی مسکن نیز در میان گذاشته خواهد شد. در بازار مسکن تلاش شده تا به یک ابزاری در بورس کالا برسیم که پس‌انداز مردم را افزایش دهد، این در حالی است که در بخش مسکن، فردی که می‌خواهد در این بخش پس‌انداز یا سرمایه‌گذاری داشته باشد، می‌تواند مستقیما با شاخصی که طراحی شده در ملک سرمایه‌گذاری کند.

*تامین مسکن فرزندان در آینده
مدیرعامل بورس کالا با بیان اینکه بسیاری از مردم، دغدغه تامین مسکن فرزندان خود را در آینده دارند، افزود: این دغدغه به خصوص در شهرهای بزرگ وجود دارد و اگر امکان این وجود داشت که بتوان آن را حل کرد، گام بزرگی در تامین مسکن نسل جوان برداشته می‌شود، البته بورس کالا هنوز به یک شاخص مناسب برای اینکه آن ابزار شرعی باشد، نرسیده است. این در حالی است که شاخص‌هایی در دنیا در این حوزه وجود دارد، اما مطابق با شرع نیست.

*پیش‌خرید نقدی با قیمت معین
وی با بیان اینکه با سلف مسکن، کار را شروع خواهیم کرد، تصریح کرد: سلف مسکن (پیش‌خرید نقدی با قیمت معین) در مورد پروژه‌های انبوه جواب می‌دهد، به این معنا که پروژه‌هایی که پیمانکار بزرگ دارد می‌تواند در این حوزه استفاده شود،اما پروژه‌هایی که همه مردم بتوانند از آن استفاده کنند، هنوز در کشور وجود ندارد. البته فرض کنید این امکان وجود داشته باشد که سرمایه‌گذاری از سوی مردم صورت گیرد، آنگاه اگر مسکن هرچقدر گران یا ارزان شود، فرد متضرر نخواهد شد، این در حالی است که ممکن است برخی افراد پول کافی نداشته باشند تا آپارتمان ۱۰۰ متری خریداری کنند، اما با این روش می‌توانند ۲۰ متر از یک ملک را بخرند، یعنی پول خود را در جایی ذخيره کرده‌اند که متناسب با قیمت مسکن، ارزش پيدا مي‌كند و فرد همواره مطمئن است ۲۰ متر مسکن دارد و در نهایت به مرور می‌تواند متراژ آن را بالا برد. این اتفاق خوبی است که می‌تواند رخ دهد، البته در گذشته اوراق مشارکت سرمایه‌گذاری مسکن وجود داشت که ابهاماتی دارد که باید در مورد آن کار شود، پس در مورد مسکن نیازمند تصمیم‌گیری کلی در حوزه مسکن هستیم و فعالان این حوزه باید کمک کنند تا این طراحی برای بازار مسکن صورت گیرد. این در شرایطی است که فروش متری مسکن چند بار اجرا شده و موفق نبوده است. البته طرحی را هم می‌توان اجرا کرد که یک نفر در یک پروژه، چندمتر از یک مسکن را خریداری کند یا یک واحدی از ملک را خریداری کرده که هر موقع خواست آن را تبدیل كند، به هرحال عرضه‌کنندگان در این طرح انبوه سازان هستند، زيرا برای این مکانیزم نمی‌توان عرضه‌کنندگان خرد را تعریف کرد.
مدیرعامل بورس کالا در پايان خاطرنشان کرد: باتوجه به اينكه مسکن کالای همگنی نبوده و قابل استانداردسازی نیست؛ در نظر گرفتن ابزار برای آن سخت است. به این معنا که آپارتمانی که در طبقه دوم واقع شده با نمونه‌ای که در طبقه پنجم قرار دارد از نظر آفتابگیر است یا رو به سایه و اینکه چه مصالحی در آن به کار رفته قیمت را متفاوت می‌کند؛ پس استانداردپذیری آن سخت است. اما در پروژه‌های انبوه چنین مکانیزمی جواب می‌دهد اینکه فروش متری یا پیش فروش متری انجام شود، امکان‌پذیر است؛ اما همه گیر نیست و تنها در برخی مناطق امکان اجرای آن وجود دارد، به عنوان نمونه باید در مناطقی مانند منطقه ۲۲ تهران که پروژه‌های بزرگی در دست است، این طرح را اجرایی کرد، به هرحال به طور قطع این طرح باعث تجهیز منابع می‌شود، البته میزان آن زیاد نیست.