"تجارت آنلاین" قیمت‌های فروشندگان با شاخص قیمت مسکن در تهران را مقايسه كرد؛

تعمیق رکود در کمین بازار مسکن

تجارت آنلاین: براساس تازه‌ترين گزارش بانك مركزي، در آبان ماه متوسط قيمت يک متر مربع زيربناي واحد مسکوني معامله شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملکي در تهران حدود چهار ميليون و ۸۹۰ هزار تومان بوده است.

کد خبر: ۵۳۷۹۱

تاریخ: ۰۸ آذر ۱۳۹۶ - ۱۲:۳۵

تجارت آنلاین: تازه‌ترين آمارهايي که بانک مرکزي درباره تحولات بازار مسکن شهر تهران در آبان ماه سال جاري منتشر کرده، حاکي از آن است که تعداد معاملات مسکن شهر تهران در آبان‌ماه سال جاري ۱۴ هزار و ۸۰۰ واحد بوده است که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۸.۵ درصد رشد نشان مي‌دهد به طوري كه توزيع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف در تهران در آبان ماه سال جاري بيانگر آن است که از ميان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران منطقه پنج با سهم ۱۶.۵ درصدي از کل معاملات بيشترين تعداد قراردادهاي مبايعه‌نامه را دارا بوده است. مناطق چهار و دو به ترتيب با سهم‌هاي ۱۱.۶ و ۱۰.۱ در رتبه‌هاي بعدي قرار دارند. در مجموع ۷۴.۸ درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در تهران مربوط به ۱۰ منطقه و ۲۵.۲ درصد ديگر به ۱۲ منطقه اختصاص دارد.
همچنين در ‌آبان ماه سال جاري متوسط قيمت متري ۴ ميليون و ۸۹۰ هزار تومان بوده است که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۰.۹ درصد افزايش يافته است. در آبان‌ماه 96 واحدهاي مسكوني کمتر از ۵ سال ساخت با سهم ۴۷.۲ درصد بيشترين سهم فروش را داشتند، اما سهم مذکور در مقايسه با آبان ماه سال قبل ۵ درصد کمتر شده است به طوري كه سهم معاملات واحدهاي كمتر از 5 سال ساخت در آبان ماه سال 95 حدود 52.2 درصد بوده است.
جديدترين آمار بانك مركزي حاكي از آن است كه در آبان ماه سال جاري به سهم واحدهاي مسكوني با قدمت ۶ تا ۱۰ سال و بيش از ۱۵ سال افزوده شده است، به عبارت ساده‌تر در آبان ماه ۱۳۹۵ فروش واحدهاي کمتر از ۵ سال ساخت ۱.۴ درصد نسبت به سال ۱۳۹۴ کاهش يافته بود و در آبان ماه‌امسال نيز شاهد افت سهم درصد واحدهاي نوساز در بازار خريد و فروش مسکن شهر تهران بوديم، به طوري که سهم واحدهاي کمتر از ۵ سال ساخت کاهش ۵ درصدي را نسبت به ماه مشابه سال قبل تجربه کرده است و در مقابل به سهم فروش واحدهاي با قدمت ۶ تا ۱۰ سال ۰.۷ درصد، واحدهاي ۱۶ تا ۲۰ سال ۴.۳ درصد و واحدهاي بيش از ۲۰ سال ۱.۹ درصد افزوده شده است. به طور کلي در آبان ماه‌امسال واحدهاي ۶ سال به بالا ۵۲.۸ درصد از کل معاملات را به خود اختصاص دادند، در حالي که سال گذشته اين سهم ۴۷.۸ درصد بوده است. اين آمار بيانگر اين است كه قيمت مسکن در مسير صعودي ملايم قرار گرفته است به طوري كه متوسط قيمت هر متر مربع واحد مسكوني در آبان ماه نسبت به مهر ماه سال جاري 2.1 درصد رشد داشته است، كه اين افزايش قيمت همچنان با سقف توان تقاضاي مصرفي يا قدرت خريد مردم فاصله بسيار زيادي دارد، به همين جهت مشتريان بالقوه بازار مسکن براي جا نماندن از مسير رشد قيمت كه گويا تداوم دارد اقدام به خريد واحدهاي قديمي‌ساز كرده‌اند.

*بازگشت ركود تورمي‌به بازار مسكن
بررسي‌هاي ميداني حاکي از آن است كه برخي بنگاه‌هاي معاملات ملکي به دنبال نشانه‌هاي پيش‌رونق مسکن به طوري كه در هشت ماه ابتدايي سال جاري، تعداد معاملات آپارتمان‌هاي مسکوني شهر تهران به بيش از ۱۱۳ هزار واحد رسيده است که نشان از افزايش ۷.۷ درصدي دارد و در اين مدت زمان متوسط قيمت يک متر بناي واحد مسکوني معامله شده حدود چهار ميليون و ۶۵۰ هزار تومان است که حدود ۷.۱ درصد رشد داشته است، رقم قيمت پيشنهادي هر متر مربع واحد مسكوني را بالا برده‌اند که اين تصميم مي‌تواند تعادل در بازار مسكن را برهم زند و باعث بازگشت ركود تورمي‌در بازار مسكن شود.

*بازار مسکن؛ آماده‌ دست‌اندازي توسط سرمايه‌گذاران غيرمصرفي
براساس تازه‌ترين گزارش بانك مركزي، در آبان ماه امسال متوسط قيمت يک متر مربع زيربناي واحد مسکوني معامله شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملکي در تهران حدود چهار ميليون و ۸۹۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل ۲.۱ و در قياس با آبان سال گذشته تا ۱۰.۹ درصد رشد داشته است. بيشترين افزايش متوسط قيمت در اين ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه ۵ شهر تهران با ۱۷.۱ درصد و کمترين ميزان رشد به منطقه سه شهر تهران معادل 4 درصد تعلق دارد. در بين مناطق ۲۲گانه شهرداري تهران بيشترين متوسط قيمت يک متر مربع زيربناي واحد مسکوني حدود ۱۰ ميليون و ۲۰۰ هزار تومان در منطقه يک تهران و کمترين آن با دو ميليون و ۳۷۰ هزار تومان در منطقه ۱۸ تهران بوده است، اما بررسي ميداني بازار مسكن و بنگاه‌هاي معاملات ملکي شهر تهران حاكي از آن است كه طبق گزارش بانك مركزي متوسط قيمت يك متر مربع واحد مسكوني نوساز در منطقه 1 تهران 10 ميليون و 272 هزار تومان بوده است، اما در دفاتر بنگاه‌املاك قيمت هر مترمربع واحد مسكوني نوساز بين 10 تا 12 ميليون تومان گفته‌ شده است، لذا با توجه به رشد ملايم قيمت‌ مسكن، اين اقدام بنگاه‌هاي معاملات ملكي خود تورم زا است كه در كنار ركود موجود در بازار مسكن باعث بازگشت ركود تورمي‌به اين بازار خواهد شد. به طور كلي طي پنج سال گذشته به دليل اينکه بازار مسکن نسبت به سه بازار رقيب يعني طلا، بورس و دلار، بازدهي کمتري داشته از تقاضاي سوداگري خالي شده است، اما نشانه‌هاي ورود سفته‌بازان براي غلبه بر تورم از طريق خريد دارايي‌هاي ثابت ديده مي‌شود. دريافت اطلاعات از بنگاه‌های املاک حاکي از آن است که با توجه به بالا رفتن قيمت پيشنهادي و پايين آمدن رقم تخفيف، بازار مسکن آماده‌ دست‌اندازي توسط سرمايه‌گذاران غيرمصرفي است.

*صدور 70 درصد پروانه‌هاي ساختماني براي ساخت واحدهاي بيش از ۱۰۰ متر
همچنين تازه‌ترين آمار بانك مركزي بيانگر آن است كه در‌ آبان ماه سال جاري واحدهاي ۶۰ تا ۷۰ متر با سهم ۱۴.۸ درصد از کل معاملات بالاترين سهم را داشتند و به دنبال آن واحدهاي ۵۰ تا ۶۰ متر با ۱۳.۵ درصد و واحدهاي ۷۰ تا ۸۰ متر با ۱۳ درصد در رتبه‌هاي بعدي قرار گرفتند. در مجموع واحدهاي مسکوني با سطح زيربناي کمتر از ۸۰ متر مربع ۵۰.۷ درصد از حجم كل معاملات انجام شده در آبان‌ماه سال جاري را به خود اختصاص دادند. با توجه به اين آمار واحدهاي لوکس و نيمه لوکس هنوز با کسادي بازار مواجه هستند، لذا قرار است كه رونق معاملات مسکن از سمت اقشار متوسط با خريد واحدهاي کوچک و ميان متراژ انجام شود. بر اين اساس بخش عرضه مي‌تواند تمرکز خود را براي ساخت در متراژهاي ۵۰ تا ۱۰۰ متر قرار دهد، اما شواهد ميداني حاكي از آن است كه با توجه به اينكه ۷۰ درصد معاملات مربوط به واحدهاي کمتر از ۱۰۰ متر است، اما ۷۰ درصد پروانه‌هاي ساختماني براي توليد واحدهاي بيش از ۱۰۰ متر صادر شده است كه اين امر از سوي سازندگان جاي بررسي و تامل دارد، زيرا در حال حاضر بيش از 3 ميليون واحد مسكوني خالي در كشور وجود دارد كه متناسب با قدرت خريد مردم نيست، لذا براي خروج بازار مسكن از ركود و ايجاد گردش مالي براي سازندگان، بخش ساخت و ساز كشور بايد به سمتي حركت كند كه تقاضاي مصرفي براي آن ميزان متراژ بيشتر است.