حمایت عضو کمیسیون عمران مجلس در گفت و گو با «تجارت آنلاین» از ورود بانک ملی به پرداخت تسهیلات مسکن؛

انحصار بازار اوراق وام مسکن شکست

تجارت آنلاین: تا امروز بانک مسکن به عنوان بانک عامل این حوزه تامین وام‌های خرید و احداث یا بازسازی واحدهای مسکونی را برعهده داشته است.

کد خبر: ۵۵۴۳۳

تاریخ: ۱۵ دی ۱۳۹۶ - ۲۰:۱۲

گروه راه و مسکن: تا امروز بانک مسکن به عنوان بانک عامل این حوزه تامین وام‌های خرید و احداث یا بازسازی واحدهای مسکونی را برعهده داشته است، به طوری که دو سال پیش بود که شورای پول و اعتبار مجوز پرداخت تسهیلات مسکن را به سایر بانک‌های تجاری داد، اما این بانک‌ها به دلیل نبود منابع کافی نتوانستند به پرداخت وام‌هایی که تا سقف ۶۰ میلیون تومان تعیین شده بود، ورود کنند. اما به تازگی بانک ملی خبر از پرداخت تسهیلات مسکن از طریق انتشار اوراق گواهی حق تقدم داده است.

اوراق گواهی حق تقدم یکی از انواع تسهیلاتی است که بانک مسکن تاکنون براساس آن اقدام به ارائه‌ وام خرید کرده است. در این نوع پرداخت مشتری می‌تواند با خرید اوراق از طریق فرابورس نسبت به دریافت تسهیلات از سوی بانک مسکن اقدام کند.
نحوه عملکرد دو بانک ملی و مسکن در پرداخت تسهیلات مسکن از طریق اوراق گواهی حق تقدم تا حدودی با یکدیگر متفاوت است، هرچند که در هر دو مورد میزان سود و دوره بازپرداخت وام تفاوتی نداشته و حتی مبلغ هر برگ اوراق به ازای تسهیلات یکسان است، اما به طور حتم در طرحی که از سوی بانک ملی اجرایی خواهد شد انحصار وام مسکن شکسته شده و شاهد شکستن قیمت فعلی هر برگ اوراق خواهیم شد.

*شرایط مشترک دو بانک

در هر دو بانک مسکن و ملی شرایط پرداخت تسهیلات مسکن از طریق اوراق گواهی حق تقدم بدین گونه است که برای تهران و به صورت انفرادی تا ۶۰ میلیون تومان، مراکز استان و شهرهای بالای ۲۰۰ هزارنفر جمعیت ۵۰ میلیون و سایر مناطق شهری ۴۰ میلیون تومان پرداختی انجام می‌شود. همچنین برای زوجین در تهران ۱۰۰ میلیون تومان، مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر ۸۰ میلیون تومان و برای سایر مناطق شهری تا ۶۰ میلیون تومان پرداخت وجود دارد. وام جعاله (تعمیر مسکن) نیز در هر دو بانک ملی و مسکن به همراه تسهیلات پرداخت می‌شود، اما با این تفاوت که در بانک ملی برای هر نفر ۱۰ میلیون تومان و در بانک مسکن ۲۰ میلیون تومان است. همچنین نرخ سود بازپرداخت وام مسکن از طریق اوراق گواهی حق تقدم در هر دو بانک ۱۷.۵ درصد و با دوره باز پرداخت 12 ساله است که به دو روش پرداخت ساده و پلکانی انجام می‌شود.

*اختلاف وام اوراق دار دو بانک

برای وام مسکن هر یک از این دو بانک که از طریق انتشار اوراق اقدام می‌کنند، باید به ازای هر ۵۰۰ هزار تومان یک برگ اوراق وجود داشته باشد، اما نحوه تامین آن متفاوت است. به طوری که شرایط پرداخت تسهیلات در بانک مسکن از طریق دریافت اوراق بدین گونه است که متقاضی می‌تواند در ازای وامی که دریافت می‌کند مثلا برای تسهیلات ۶۰ میلیون تومانی انفرادی برای هر ۵۰۰ هزار تومان یک برگ اوراق تهیه کند، به عبارتی برای این وام ۱۲۰ برگ اوراق لازم است که باید با مراجعه به شعب بانک مسکن یا کارگزاری‌های بانکی از طریق فرابورس اقدام به خرید این ۱۲۰ برگ کند که البته قیمت هر برگ براساس آنچه که در روز تعیین می‌شود خواهد بود، یعنی این‌گونه نیست که همیشه قیمت هر برگ اوراق ثابت بوده و مبلغ مشخصی را در بر بگیرد. به عنوان مثال قیمت هر برگ اوراق هم اکنون حدود ۷۷ هزار تومان است و در دوره‌های زمانی بوده که به بیش از ۹۰ هزار تومان هم رسیده است. براین اساس مشتری برای دریافت وام ۶۰ میلیون تومانی باید ۱۲۰ برگ اوراق ۷۷ هزار تومانی خریداری کند که هزینه‌ای حدود ۹ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان برای آن به همراه دارد و یا برای وام ۱۰۰ میلیونی زوجین ۲۰۰ برگ اوراق نیاز است که هزینه آن بیش از ۱۵ میلیون تومان خواهد بود و البته هیچ‌گاه قابل بازگشت هم نیست. در نهایت متقاضی بعد از خرید اوراق و مراجعه به شعبه بانک که قبلا پرونده تسهیلاتی خود را تشکیل داده می‌تواند در مدت زمان کوتاهی و اغلب کمتر از یک ماه کل وام خود را دریافت کند.

*نحوه دریافت تسهیلات جدید مسکن

اما در خصوص وامی که به تازگی بانک ملی در دستور کار قرار داده از مشتری سپرده‌گیری می‌شود و نیاز به خرید مستقیم اوراق از فرابورس نیست. براین اساس مشتری سپرده‌ای را در بانک ملی قرار می‌دهد و در هر ماه به ازای میانگینی که برای آن تعیین شده یک برق اوراق به او تعلق خواهد گرفت. این برگ اوراق به معنی مبلغ ۵۰۰ هزار تومانی تسهیلات است که مشتری می‌تواند آن را در طول زمان انباشت کرده و به ازای وامی که می‌خواهد دریافت کند، اوراق را تامین و آنگاه از شعبه بانک تسهیلات بگیرد و یا این‌که اوراق دریافتی خود را به بازار فرابورس برده و با قیمت روز به فروش برساند که در این حالت به اندازه همان قیمت سود خواهد کرد و از سویی دیگر بانک نیز متناسب با مدت زمانی که سپرده در شعبه وجود داشته، سود پرداخت می‌کند.

در بانک ملی دو طرح برای تخصیص تسهیلات مسکن از طریق اوراق گواهی حق تقدم اجرایی می‌شود که بدین شرح است:

در طرح شماره (1) به سپرده‌گذاری ۱۸ میلیون و ۲۰۰ هزار تومانی مربوط می‌شود به طوری که متقاضی وام مسکن سپرده‌ای با این مبلغ در بانک باز می‌کند در پایان ماه اول یک برگ اوراق حق تقدم به او تعلق می‌گیرد که به معنای تسهیلات ۵۰۰ هزار تومانی است. در کنار این اوراق سود ۱۰ درصد نیز برای سپرده وی پرداخت خواهد شد. اگر مشتری بخواهد تسهیلات ۶۰ میلیون انفرادی دریافت کند، باید ۱۲۰ برگ اوراق داشته باشد که این ۱۲۰ برگ را با سپرده ۱۸ میلیون و ۲۰۰ هزار تومانی باید در طول ۱۲۰ ماه دریافت کند، در غیر این صورت می‌تواند مبالغ بالاتری را در بانک سپری کند و مدت زمان دریافت تعداد اوراق مورد نیاز را کاهش دهد، ولی در نهایت تعداد اوراقی که دریافت می‌کند مثلا اگر ۱۲۰ برگ است را می‌تواند یکجا به بازار فرابورس برده و به فروش برساند که اگر هر برق اوراق ۸۰ هزار تومان باشد صاحب آن نزدیک به ۱۰ میلیون تومان دریافتی دارد. در کنار این رقم سود سپرده ۱۰ درصدی را از بانک ملی دریافت می‌کند.

در طرح شماره (۲) این بانک باید حداقل سپرده ۲۲ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان باشد که در مرحله‌ی اول تا سه ماه به صاحب سپرده اوراقی تعلق نخواهد گرفت، اما بعد از سه ماه اولین برگ ارائه می‌شود و در ادامه هر ماه این عمل تکرار خواهد شد با این تفاوت که در سپرده ۲۲ میلیون و ۳۰۰ هزار تومانی سودی که بانک پرداخت می‌کند از ۱۰ درصد قبلی به ۱۲ درصد افزایش دارد.

* لزوم ریل گذاری برای حضور بانک‌های مختلف در تخصیص وام مسکن

در مجموع اختلاف اصلی پرداخت تسهیلات مسکن از طریق انتشار اوراق بین دو بانک مسکن و ملی به دوره زمانی آن بر‌می‌گردد که در بانک مسکن کوتاه‌تر خواهد بود چون سپرده‌گذاری انجام نشده و متقاضی به طور یکجا مبلغ خرید اوراق را پرداخت می‌کند، اما در بانک ملی سپرده‌گذار بابت دریافت اوراق، مستقیم پولی نمی‌پردازد بلکه سپرده وی در بانک می‌ماند و متناسب با آن یک برگ اوراق می‌گیرد و می‌تواند بفروشد و از سود سپرده هم بهره‌مند شود و یا تا رسیدن به میزان کافی برای دریافت وام صبر کند که زمان بر است. در این زمینه صدیف بدری سخنگوی کمیسیون عمران مجلس، می‌گوید: برای ورود بانک ملی به عرصه تسهیلات دهی در حوزه مسکن نیاز به مصوبه قانونی وجود ندارد، این بانک از منابعی که در اختیار دارد پرداخت تسهیلات را در دستور کار قرار می‌دهد و نیاز به مجوز مجلس برای این موضوع ندارد. کمیسیون عمران مجلس با ورود بانک‌های مختلف به حوزه تسهیلات دهی در حوزه مسکن در شرایط فعلی بازار موافق است و در صورت لزوم ریل گذاری برای حضور بانک‌های مختلف در حوزه تسهیلات دهی در بخش مسکن صورت خواهد گرفت.

*انحصار وام مسکن شکست

همچنین درخصوص پیشنهاد ارایه وام مسکن از سوی بانک ملی، مجید کیان پور عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در گفت و گو با « تجارت» می‌گوید: بدون شک ورود بانک ملی به عرصه تسهیلات دهی در حوزه مسکن از راهکار‌های رونق ساخت و ساز و همچنین شکستن انحصار در خرید و فروش اوراق خواهد بود. به عبارت ساده تر با ورود بانک ملی به حوزه تسهیلات دهی در بخش مسکن باعث رونق این بخش خواهد شد زیرا انحصاری که تا امروز درخصوص پرداخت وام مسکن تنها از سوی بانک مسکن بوده است کمرنگ‌تر می‌شود.

نماینده مردم درود و ازنا در مجلس شورای اسلامی با بیان اینکه بانک ملی می‌تواند در حوزه مسکن تاثیر مثبت و بسزایی داشته باشد، تصریح می‌کند: ارایه این نوع وام از سوی بانک‌های دیگر می‌تواند رونق و تحولی در حوزه ساخت و ساز و تولید مسکن ایجاد کند به‌طوری که تخصیص وام مسکن از سوی بانک ملی باعث خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد جامعه خواهد شد.

* لزوم تداوم کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی

این نماینده مردم در مجلس دهم اظهار می‌کند: بدون شک شکسته شدن انحصار در ارایه تسهیلات مسکن می‌تواند سرعت ارایه خدمات به مردم را بیشتر کند، اینکه تنها یک بانک در حوزه تسهیلات مسکن اقدام کند مصوبه قانونی نبوده و سایر بانک‌ها نیز می‌توانند در این موضوع مشارکت داشته باشند. همچنین از دیگر ثمرات تسهیلات دهی مسکن از سوی سایر بانک‌ها علاوه بر بانک مسکن کاهش نرخ اوراق وام است، با این نوع تسهیلات دهی از سوی بانک‌های مختلف انحصار ایجاد شده در دست سپرده‌گذاران بانک مسکن نیز شکسته شده و قیمت اوراق در بازار کاهش پیدا می‌کند. البته ناگفته نماند زمانی تخصیص وام مسکن از سوی بانک‌های دیگر بر بازار مسکن تاثیر مثبت خواهد گذاشت که بسته‌های حمایتی درخصوص رونق بازار مسکن از جمله تداوم کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی تعریف شود.

*رونق بازار مسکن در سال 97

عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی با اشاره به آمار منتشره از سوی بانک مرکزی در خصوص رشد 50 درصدی معاملات مسکن و افزایش 15 درصدی قیمت‌ها، می‌گوید: رونق بخش مسکن همراه با افزایش قیمت نیست، بلکه رونق بازار مسکن به معنای افزایش عرضه و تقاضای موثر و افزایش حجم خرید و فروش است. به عبارتی در بحث عرضه و تقاضا برای بخش مسکن باید تعادلی وجود داشته باشد، پیش بینی می‌کنم وضعیت بازار مسکن در سال 97 بهترخواهد شد، اما همراه با افزایش شدیدقیمت نخواهد بود بلکه افزایش قیمت مسکن باید متناسب با نرخ تورم باشد.