یک کارشناس ارشد اقتصاد مسکن در گفت و گو با «تجارت آنلاین» تاکید کرد:

تغییر سبک زندگی تهرانی‌ها با خانه‌های کم‌متراژ

تجارت آنلاین: این‌روزها افزایش حجم معاملات مسکن و قیمت واحدهای مسکونی می‌تواند بیانگر این امر باشد که بازار مسکن از رکود عمیق چندساله خود خارج شده و وارد فاز پیش رونق شده است، البته این رونق بیشتر در واحدهای متراژ پایین یعنی در حدود 60 تا 70 متر با ارزش کمتر از 200 میلیون تومان مشاهده می‌شود.

کد خبر: ۵۶۰۹۶

تاریخ: ۲۹ دی ۱۳۹۶ - ۱۹:۲۸

گروه راه و مسکن: با توجه به حجم بالای تقاضای مصرفی برای واحدهای مسکونی کمتر از 70 متر با ارزش 100 تا 250 میلیون تومان می‌توان این نظریه را داد که سبک زندگی مردم در حال تغییر است. به‌عبارتی در سنوات گذشته هر خانواده با افزایش تعداد نفرات خود پس از گذشت مردم زمانی به خانه‌ای بزرگتر نقل مکان می‌کرد و عموما در بین مردم خریدخانه‌های بیش از 120 متر رایج بود، اما درحال حاضر به دلیل شرایط وخیم اقتصادی، کمبود نقدینگی و کاهش قدرت خرید مردم، خانواده‌ها بیشتر به خرید خانه‌های متراژ پایین تمایل دارند که این موضوع می‌تواند بیانگر آن باشد که سبک زندگی در ایران به ویژه در کلان شهر تهران روبه تغییر است و می‌توان این احتمال را داد که در چند سال آینده اکثر خانواده‌ها در واحدهای مسکونی متراژ پایین سکونت داشته باشند و این امر تبدیل به یک فرهنگ عمومی شود. همچنین لازم به ذکر است که با تغییر سبک زندگی مردم، احتمال افزایش قیمت واحدهای مسکونی متراژ پایین بالاتر از نرخ تورم بسیار زیاد است، زیرا سازندگان در سال‌های گذشته تمایلی به ساخت خانه‌های متراژ پایین به دلیل افزایش هزینه‌های ساخت و ساز نداشتند، لذا حجم عرضه پاسخگوی حجم بالای تقاضا نخواهد بود که این امر خود به افزایش قیمت خانه‌های متراژ پایین و تعمیق رکود در بخش مسکن، افزایش حاشیه نشینی و همچنین کانکس‌نشینی در کلان شهر تهران دامن خواهد زد.

*مهاجرت نیم میلیون نفر از استان تهران به البرز

در این راستا منصور غیبی کارشناس ارشد اقتصاد مسکن در گفت و گو با روزنامه «تجارت» این پیش بینی را تایید‌ کرده و می‌گوید: این تحلیل که تغییر سبک زندگی مردم تا حدودی باعث رونق بخش مسکن شده درست و کارشناسانه است. اما بهتر است به آمار جدید سرشماری عمومی نفوس و مسکن هم توجه شود که براساس این آمار 365 هزار نفر جمعیت یعنی نزدیک به نیم میلیون نفر جمعیت از استان تهران به استان البرز مهاجرت کرده‌اند.

* تغییرجمعیتی به دلیل مشکلات در تامین مسکن

این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن تصریح می‌کند: این روزها خانواده‌ها ترجیح داده‌اند که در خانه‌های متراژ پایین در کلان شهر تهران زندگی نکنند، اما در شهر کرج یک دستگاه آپارتمان 100 تا 120 متری با قیمت مطلوب خریداری کنند. به‌طوری که مردم صبح‌ها برای کار از شهر کرج به تهران سفر‌ می‌کنند و شب‌ها دوباره به شهر کرج بازمی‌گردند. این رویداد به نوعی تغییر ساختار در مسائل فرهنگی و جمعیتی است، لذا تغییر جمعیتی و فرهنگی ناشی از مسائل و مشکلات اقتصادی و تامین مسکن خواهد بود.

* خانه‌های ۱۵۰ تا ۲۰۰ میلیون تومانی؛ بیشترین سهم از معاملات

براساس گزارش خبرنگار روزنامه تجارت؛ در آذرماه ۹۶ توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب ارزش (قیمت) هر واحد حاکی از آن است که واحدهای مسکونی با ارزش ۱۵۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان با اختصاص ۱۱ درصد، بیشترین سهم از معاملات را به خود اختصاص داده‌اند. پس از آن واحدهای دارای ارزش ۲۰۰ تا ۲۵۰ میلیون تومان و ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان هرکدام با اختصاص ۱۰.۱ و ۸.۹ درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع در این ماه حدود ۵۳.۴ درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از ۴۰۰ میلیون تومان اختصاص داشته است.
لازم به ذکر است که در آذرماه امسال آپارتمان‌های ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان از رتبه اول در تعداد معاملات به رتبه سوم تنزل پیدا کرد به عبارت ساده‌تر در سال گذشته بیشترین تقاضا در شهر تهران برای خرید خانه‌های ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان بود که آذرماه امسال این رتبه از آن واحدهای ۱۵۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان شده است. کارشناسان معتقدند علت این تغییر افزایش ۱۵ درصدی قیمت نقطه به نقطه مسکن و رشد تدریجی توان تقاضای مصرفی در آذرماه جاری است. به عبارتی افت ۴۲ درصدی تقاضا برای خرید خانه‌های ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان در تهران، جدا از آنکه نشان می‌دهد به دلیل افزایش میانگین قیمت مسکن، جمعیت غالب به سمت خانه‌های با ارزش بالاتر سوق یافته‌اند، حاکی از آن است که مالکان واحدهای مسکونی کوچک اقدام به تبدیل به احسن کردن خانه‌های خود کرده‌اند. این نشانه از رشد معاملات در برخی مناطق دارای سرانه خدماتی مناسب قابل مشاهده است به طوری که امسال تقاضای مصرفی برای خریدخانه در منطقه 3 شهر تهران افزایش پیدا کرده است.

*بازار داغ خانه‌های ۶۰ تا ۷۰ متر در پایتخت

شواهد موجود حاکی از آن است که خانه‌های ۶۰ تا ۷۰ متر با توجه به ویژگی در استطاعت غالب خانواده‌ها، ارزان قیمت بودن و مصرف پایین انرژی نسبت به واحدهای بزرگ‌تر هر ماهه بیشترین اقبال را در شهر تهران دارند به طوری که در تمام ماه‌ها سهم متوسط ۱۵ درصد از کل معاملات را به خود اختصاص می‌دهند. به عبارت ساده‌تر در دی‌ماه 96 خانه‌هایی با متراژ ۶۰ تا ۷۰ متر مربع بیشترین سهم از معاملات مسکن شهر تهران را به خود اختصاص داده است به طوری‌که براساس گفته بیشتر مشاوران املاک در شهر تهران، از یکم تا 22 دی‌ماه جاری ۱۶۴۶ مورد خرید و فروش خانه‌های ۶۰ تا ۷۰ متر به ثبت رسیده است و در آذرماه امسال هم ۱۴.۳ درصد از معاملات شهر تهران مربوط به این سطح زیربنا بوده است. همچنین آذرماه پارسال واحدهای مسکونی ۶۰ تا ۷۰ متر ۱۵ درصد از خرید و فروش را در برگرفتند که در آن زمان بالاترین رتبه در معاملات محسوب می‌شد.

به طور‌کلی در آذرماه ۱۳۹۶ توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنا نشان می‌دهد بعد از واحدهای ۶۰ تا ۷۰ متر مربع، واحدهای ۷۰ تا ۸۰ متر و ۵۰ تا ۶۰ متر به ترتیب با سهم‌های ۱۳.۲ و ۱۲.۹ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. درمجموع در آذرماه واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ متر مربع ۴۹.۴ درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند که این رقم در آذرماه سال قبل ۵۱.۵ درصد از کل معاملات بوده است.
در آذرماه امسال تعداد معاملات مسکن شهر تهران به ۱۷.۸ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۵۰.۲ درصد افزایش داشته است. همچنین میانگین قیمت مسکن نیز برای اولین بار با عبور از ۵ میلیون تومان به متوسط ۵ میلیون ۹۰ هزار تومان رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۴.۹ درصد رشد داشته است.

* گرانی مسکن به منزله‌ رونق نیست

با شروع فصل پاییز، قیمت مسکن به دنبال افزایش حجم معاملات خرید و فروش گران شده است که به‌عقیده بسیاری از کارشناسان اقتصاد مسکن دلیل این افزایش قیمت مسکن کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی و فرارسیدن موعد دریافت وام سپرده‌گذاران قبلی در صندوق پس انداز مسکن یکم است. البته به نظر برخی کارشناسان این افزایش قیمت مسکن به معنای رونق نیست به گفته فرشید پورحاجت دبیر کانون انبوه‌سازان، گران شدن یا افزایش معاملات مسکن در بعضی مناطق شهر تهران به منزله‌ رونق نیست و رونق در بازار مسکن را قبول ندارم، زیرا رونق باید در بخش ساخت و ساز صورت گیرد که محقق نشده است. در حوزه معاملات هم اگر بررسی کلی داشته باشیم در مناطقی از تهران که به لحاظ سرانه خدمات عمومی دارای جاذبه برای سرمایه‌گذاری مقداری جنب و جوش برای خرید و فروش بیشتر شده ولی این موضوع در کل کشور صورت نگرفته است.

*رشد ۲۰ درصدی قیمت خانه‌های نقلی همسو با نرخ تورم

همچنین سیدکمال‌الدین شهریاری عضو کمیسیون عمران مجلس، با اشاره به افزایش نرخ مسکن درکشور، گفت: با توجه به توقف قیمت مسکن و تورمی که سال به سال افزایش پیدا کرد در سال‌های 90 و 91 حبابی در نرخ مسکن ایجاد شد که خوشبختانه اکنون این حباب تخلیه شده است. با تخلیه حباب نرخ مسکن زمینه برای افزایش آرام قیمت‌ها متناسب با نرخ تورم آماده شده است. رشد 40 درصدی نرخ مسکن رخ نداده است، اما نمی‌توان منکر رشد قیمت مسکن شدو میزان افزایش قیمت در این حوزه نهایت 20 درصد بوده است.

* احتمال رشد نرخ مسکن بیش از تورم بعید است

شهریاری با تاکید بر اینکه یکی از عوامل رشد قیمت مسکن تسهیلات دهی بانک‌ها در این حوزه بوده است، گفت: رقم تسهیلات مسکن ثابت بوده اما سهم آن در خانه‌های کوچک بیشتر می‌شود به همین دلیل هر چه متراژ خانه کوچک تر و قیمت آن کمتر باشد سهم وام در آن بیشتر خواهد بود. تسهیلات دهی بانک‌ها در حوزه مسکن در خانه دار کردن و توانمندسازی اقشاری که دنبال خانه‌های کوچک هستند موثر‌تر است به همین دلیل وام بانکی در نرخ این خانه‌ها اثر گذار بوده است. درخصوص افزایش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر جای نگرانی نیست، این رشد قیمت بعد از سال‌ها رکود نسبتا طبیعی و متناسب با نرخ تورم است و اگر شاهد آن نباشیم وضعیت بازار ساخت و ساز از این هم بدتر شده و معضل بیکاری پررنگ تر می‌شود. رشد قیمت مسکن در حد نرخ تورم به تحرک در بازار مسکن و ایجاد اشتغال منجر می‌شود. تحرک اقتصادی از مزایای رونق بازار مسکن است از این رو نباید از وضعیت فعلی مسکن نگران بود. احتمال رشد قیمت مسکن بیش از نرخ تورم بستگی به عوامل بسیاری دارد و احتمال رشد نرخ مسکن بیش از تورم بعید است. وضعیت اقتصادی به گونه‌ای نیست که اتفاق غیرمنتظره‌ای رخ دهد از این رو جای نگرانی برای رشد یکباره نرخ مسکن بیش از نرخ تورم وجود ندارد.