عضو سازمان نظام مهندسی ساختمان تهران در گفتگو با «تجارت آنلاین» خبر داد:

بازگشت سوداگران به بازار مسکن

تجارت آنلاین: گزارش تحولات بازارمسکن شهر تهران در دی‌ماه 96 که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، توسط اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر شده است.

کد خبر: ۵۶۷۶۲

تاریخ: ۱۳ بهمن ۱۳۹۶ - ۱۹:۴۱

گروه راه و مسکن: گزارش تحولات بازارمسکن شهر تهران در دی‌ماه 96 که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، توسط اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر شده است. براساس این گزارش تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در دی‌ماه سال 96 به ۱۹ هزار واحد مسکونی رسیده است که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۳.۵ درصد افزایش نشان می‌دهد.

* استقبال مردم از خانه‌های بالای 15 سال ساخت

براساس این گزارش، واحدهای کمتر از ۵ سال ساخت با ۴۹.۵ درصد بیشترین حجم خرید و فروش مسکن در دی‌ماه را به خود اختصاص دادند این درحالی است که نسبت به مدت مشابه سال قبل (دی‌ماه ۹۵) تعداد معاملات این نوع واحدهای مسکونی ۳.۴ درصد کاهش یافته و در مقابل به سهمیه واحدهای بالای ۱۵ سال ساخت افزوده شده است. پس از این نوع واحدها، بیشترین خرید و فروش واحدهای مسکونی به املاک ۱۱ تا ۱۵ سال ساخت با ۱۴.۸ درصد اختصاص دارد.

* رشد 3 درصدی قیمت مسکن در طول یک‌ماه

طبق این گزارش از میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، بیشترین میزان خرید و فروش مانند ماه گذشته به منطقه ۵ با ۱۳.۶ اختصاص داشته و منطقه ۴ با ۱۱.۲ و منطقه ۲ با ۹.۳ درصد از حجم معاملات دی‌ماه مسکن، در رتبه‌های بعدی قرار دارند. بنابر اعلام بانک مرکزی میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در تهران ۵ میلیون و ۲۴۰ هزار تومان برآورد شده است که نسبت به ماه قبل (آذرماه ۹۶) تنها ۳ درصد افزایش قیمت رخ داده است، اما نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۱۶.۷ درصد رشد نشان می‌دهد.

*تمایل چشمگیر مردم به خرید خانه در منطقه 5 تهران

همچنین تفاوت تغییر قیمت‌ها در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران بسیار فاحش بوده است به گونه‌ای که بیشترین افزایش قیمت در دی‌ماه امسال نسبت به دی‌ماه سال قبل به منطقه 5 تهران، ۲۷.۳ درصد و کمترین میزان رشد در منطقه ۲۰ تهران با افزایش ۵.۵ درصد رخ داده است. همچنین در بازار اجاره‌بها نیز میانگین قیمت‌ها در دی‌ماه امسال نسبت به ماه مشابه سال قبل در تهران ۱۰.۳ درصد رشد قیمت رخ داده است. همچنین بیشترین تعداد معاملات مسکن در دی ماه امسال در منطقه ۵ شهر تهران با ۲ هزار و ۵۸۷ فقره معامله انجام شده است و کمترین تعداد خرید و فروش مسکن در منطقه ۱۹ تهران با ۱۲۲ فقره معامله بوده است. گرانترین منطقه تهران منطقه یک با میانگین ۱۱ میلیون و ۱۷۲ هزار و ۹۰۰ تومان در ماه گذشته بوده است و ارزانترین منطقه نیز منطقه ۱۸ با ۲ میلیون و ۴۷۴ هزار و ۸۰۰ تومان برآورد شده است.

به گزارش بانک مرکزی، در دي‌ماه 96 حجم معاملات واحدهاي مسکوني و متوسط قيمت خريد و فروش يک متر مربع واحد مسکوني در شهر تهران به ترتيب به 19 هزار فقره و 52.4 ميليون ريال رسيد که نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتيب 13.5 درصد و 16.7 درصد افزايش نشان مي‌دهد. رشد تعداد معاملات انجام شده طي دي‌ماه سال جاري نسبت به ماه مشابه سال قبل در تداوم رشد نقطه به نقطه پنج ماه اخير بوده است به طوری‌که اين موضوع سبب شده است تا در مجموع تعداد معاملات آپارتمان‌هاي مسکوني شهر تهران در ده ماهه 96 در مقايسه با مدت مشابه سال قبل از افزايش 12.2 درصدی برخوردار شود. بررسي تحولات بازار اجاره‌بهاي مسکن در دي‌ماه جاری نيز مويد تغيير متناسب اجاره‌بها با نرخ تورم در اين دوره است، به‌طوري که شاخص کرايه مسکن اجاري در شهر تهران و در کل مناطق شهري نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتيب 10.3 و 9.3 درصد رشد نشان مي‌دهد.

*راهکار مقابله با سوداگران بازار مسکن

درحالی افزایش 16.7 درصدی قیمت مسکن در تهران رخ داده است که نرخ تورم در 12ماه منتهی به دی 96 نسبت به 12 ماه منتهی به دی 95 معادل 10 درصد بوده است، بنابراین می‌توان گفت تورم مسکن در پایتخت با فاصله زیادی از نرخ میانگین تورم جلو افتاده است. این در حالی است که در چهار سال اخیر با رکود حاکم بر بخش املاک، قیمت مسکن یا کمتر از نرخ تورم بالا می‌رفت یا هم‌سطح آن بود.
به گفته بسیاری از کارشناسان اقتصاد مسکن، این روزها تنوع در تسهیلات مسکن و کاهش نرخ سود بانکی از جمله دلایل افزایش قیمت مسکن است، اما راهکار مقابله با این موضوع برخورد با روش‌های سوداگرانه است. به‌عبارتی برای کاهش قیمت مسکن باید با سوداگری بخش زمین و مسکن مقابله شود. برای انجام این کار می‌توان سامانه‌ای تشکیل داد که هم معاملات را رصد کند و هم صاحبان آن‌ها شناسایی شوند که در این صورت افراد دارای چند مسکن مشخص خواهند شد. همچنین امکان رصد معاملات سوداگرانه مهیا می‌شود و باید از سوداگران مسکن مالیات دریافت شود. همچنین دریافت مالیات بر خانه‌های خالی و خانه‌های دوم یا سوم افراد می‌تواند بازار مسکن را به ثبات برساند و از افزایش قیمت مسکن جلوگیری کند. اگر سوداگری در بازار مسکن وجود نداشته باشد و افراد بر اساس نیازخرید کنند، قطعا قیمت‌ها تا حد زیادی کاهش پیدا می‌کند به‌طوری‌که قیمت مسکن نصف قیمت کنونی خواهد شد، اما هنوز از سوی دولتمردان درخصوص دریافت مالیات از خانه‌های خالی و سوداگران مسکن اقدام قابل توجهی صورت نگرفته است.
درخصوص اینکه در حال حاضر قیمت برخی واحدهای نقلی از خط تورم سبقت گرفته است، احمدرضا سرحدی کارشناس ارشد بازار مسکن در گفت و گو با «روزنامه تجارت» می‌گوید: افزایش قیمت مسکن به صورت نیمه هیجانی طی چند ماه اخیر به دو دلیل بوده است. اولین دلیل در راستای جهش نرخ دلار طی هفته‌های اخیر بوده است و دومین دلیل هم به کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی و سخت‌گیری بانک مرکزی نسبت به بانک‌هایی که سود نامتعارف به سپرده‌ها تخصیص می‌دادند، مربوط می‌شود. به عبارتی با کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی برخی سپرده‌ها که در بانک‌ها خفته بودند از بانک‌ها خارج شده و به صورت سوداگرانه و تنها به قصد سرمایه‌گذاری به سمت بازار مسکن روانه شدند که این موضوع به افزایش قیمت مسکن رقم زده است، اما این افزایش قیمت مسکن نمی‌تواند در درازمدت تداوم داشته باشد. درست است که قیمت مسکن در دی‌ماه نسبت به مدت زمان مشابه سال گذشته بالاتر از خط تورم قرار گرفته است، اما اگر متوسط قیمت مسکن طی ده ماهه 96 در نظر گرفته شود هنوز متوسط قیمت مسکن از نرخ تورم متوسط سالانه بیشتر نشده است.

این عضو سازمان نظام مهندسی ساختمان تهران تصریح می‌کند: سرمایه‌هایی که در راستای سوداگری وارد بازار مسکن شده‌اند، تعداد و حجم معاملات مسکن را به صورت چشمگیر افزایش نداده‌است، بلکه بیشتر قیمت مسکن را تحت تاثیر قرار داده‌ و باعث رشد قیمت مسکن در این چند ماه اخیر شده‌است. البته بخشی از این افزایش قیمت مسکن هم به سپرده‌گذاران صندوق پس‌انداز مسکن یکم مربوط می‌شود، زیرا زمان دریافت وام خانه اولی‌ها فرارسیده است و تداوم ورود خانه اولی‌ها به بازار ‌مسکن باعث افزایش قیمت مسکن خواهد شد، البته خانه اولی‌ها مشتری واحدهای کوچک یا نقلی ارزان قیمت هستند، زیرا توان ورود به بازار واحدهای مسکونی با قیمت و متراژ متوسط به بالا را ندارند. شواهد حاکی از آن است که رکود در بازار واحدهای مسکونی با قیمت و متراژ متوسط به بالا همچنان تداوم دارد، اما قیمت‌ این واحدهای مسکونی افزایش پیدا کرده است، زیرا سرمایه سوداگرانه به بازار واحدهای مسکونی با قیمت و متراژ متوسط به بالا وارد شده است.

*جهشی در قیمت مسکن نخواهیم داشت

سرحدی می‌افزاید: با توجه به آمار خانه‌های خالی در کشور بعید است تا پایان امسال و سال 97 شاهد انفجار یا سونامی قیمت در بازارمسکن باشیم، زیرا عرضه و تقاضا در حالت تعادلی مثبت قرار دارند. به‌عبارتی در حال حاضر عرضه واحدهای مسکونی بیش‌تر از تقاضای موثر است، لذا معتقدم که رشد بیش از نرخ تورم سالانه در بازار مسکن تا پایان امسال و سال ‌آینده نخواهیم داشت. شاید در میان مدت و درازمدت جهش قیمتی در بازار مسکن داشته باشیم، اما اگر درخوشبینانه ترین حالت نگاه کنیم قیمت مسکن در حد نرخ تورم سالانه افزایش پیدا خواهد کرد، زیرا نه توان خرید از سوی مردم در بازار مسکن وجود دارد و نه با کمبود مسکن نسبت به حجم عرضه و تقاضا در بازار مواجه هستیم.

*مالکان به زودی خانه‌های خالی را برای فروش می‌گذارند

این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن تصریح می‌کند: درحال حاضر عرضه بیش از تقاضای موثر است و مالکانی که فروش واحدهای مسکونی خود را در آخر سال به امید افزایش قیمت مسکن متوقف کرده بودند به زودی متوجه خواهند شد که بازار مسکن با افزایش قیمت چشمگیر به دلیل نبود کشش لازم در بازار مواجه نخواهد شد، لذا بهتر است که واحدهای مسکونی را در راستای بازگشت سرمایه اولیه خود برای فروش بگذارند.

* رونق در بازار مسکن به شکل سفته‌بازی است

این عضو سازمان نظام مهندسی ساختمان تهران در پاسخ به این سوال که در حال حاضر رونق در بازار مسکن به صورت مصرفی است یا به صورت سوداگرانه؟ می‌افزاید: متقاضیان مصرفی باعث افزایش نیمه هیجانی قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر نشده‌اند، بلکه کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی و خروج سپرده‌ها از بانک‌ها و حرکت نقدینگی مردم به قصد سرمایه‌گذاری در بازار مسکن باعث افزایش قیمت واحدهای مسکونی شده است. به عبارتی هیجان نسبی که هم‌اکنون در بازار مسکن ایجاد شده است بیشتر به دلیل بخش سوداگری و سرمایه‌ای است تا بخش مصرفی، زیرا بخش مصرفی در حد معمول یعنی چندصد هزار تایی است که در صندوق پس انداز مسکن یکم سپرده‌گذاری کرده‌اند و زمان دریافت وام آن‌ها فرارسیده است و این متقاضیان به تدریج وارد بازار مسکن می‌شوند، لذا بخش مصرفی نمی‌تواند باعث هیجان نسبی در بازار مسکن شود.

رونق با تسهیلات گران قیمت؟

همچنین به گفته فرشید پورحاجت، دبیر کانون انبوه‌سازان ایران، اینکه برخی مقامات دولتی معتقدند پرداخت تسهیلات مسکن موجب رونق و افزایش قیمت شده است خیلی حقیقت ندارد، چرا که تسهیلات اوراقی مسکن که به نام تسه معروف است بسیار گران تمام می‌شود و از سوی دیگر صندوق پس‌انداز مسکن یکم هم با استقبال کمرنگی روبه‌رو شد. از سال‌های گذشته مشخص بود نرخ مسکن افزایش خواهد یافت، کنون نقدینگی جامعه به حدی زیاد است که کنترلی روی آن وجود ندارد و هر روز با ورود این نقدینگی به بخش‌های غیرمولد و واسطه‌ای شاهد کاهش ارزش پول ملی هستیم. در این شرایط بیشترین زیان به تولید وارد می‌شود و مردم برای این‌که ارزش پول خود را حفظ کنند به بازارهای ارز و طلا و مسکن مراجعه می‌کنند که نیاز اصلی آن‌ها نیست، اما موجب افزایش قیمت می‌شوند. بدون شک ورود مردم به بازار مسکن نشان از رونق نیست، بلکه ورود سوداگران برای مقابله با ارزش پولی خود است و دولت در این شرایط اقدامات رشد تولید مسکن و خرید را تسهیل نکرده و باعث می‌شود این افراد به هدف خود دست پیدا کنند. صنعت ساختمان پنج سال است در رکود قرار دارد و کوچک‌ترین حرکت هیجانی باعث تحریک قیمت می‌شود. نقدینگی زیادی که در جامعه وجود دارد باعث افزایش قیمت همه کالاها در جامعه خواهد شد و مسکن هم به تبع همین روش با رشد قیمت بیش از تورم همراه شده است. تنها راه مقابله با افزایش قیمت مسکن سهولت در پرداخت تسهیلات ساخت و خرید و همچنین خروج دلالان از بازار مسکن است، اما هنوز کار جدی روی این بخش صورت نگرفته و باعث رشد قیمت در مسکن شده است.