یک کارشناس ارشد اقتصاد مسکن در گفتگو با «تجارت آنلاین» تاکید کرد:

نوسازی بافت‌های‌ فرسوده گرفتار خوش باوری افراطی

تجارت آنلاین: طبق آمار ۱۴۰ هزار هکتار بافت فرسوده در کشور و 70 هزار هکتار بافت فرسوده در شهر تهران به‌صورت مصوب وجود دارد.

کد خبر: ۵۶۸۳۰

تاریخ: ۱۴ بهمن ۱۳۹۶ - ۱۹:۴۹

گروه راه و مسکن: طبق آمار ۱۴۰ هزار هکتار بافت فرسوده در کشور و 70 هزار هکتار بافت فرسوده در شهر تهران به‌صورت مصوب وجود دارد. به گفته محمد سعید ایزدی معاون شهرسازی و معماری وزیر راه و شهرسازی درحال‌حاضر ۱۴۰ هزار هکتار بافت ناکارآمد شهری در کشور و ۲ هزار و ۷۰۰ محله در ۵۴۳ شهر با چنین ویژگی وجود دارد، اما بدین معنا نیست که در بقیه محلات شهرها آسایش و کیفیت حاکم است، بلکه این ۲ هزار و ۷۰۰ محله در وضع بحرانی به سر می‌برند و متاسفانه ۱۹ میلیون نفر از جمعیت کشور در همین محلات زندگی می‌کنند.

بازسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکار آمد شهری همواره در دستور کار دولت بوده است، لذا براساس طرح جدید دولت، کسانی که صاحب خانه فرسوده هستند، بدون پرداخت هیچگونه هزینه‌ای واحد آن‌ها نوسازی می‌شود، بدین صورت که تسهیلاتی به توسعه گرها پرداخت می‌شود که در سایه آن به سود خود برسند و سپس مردم به این ساختمان‌ها منتقل می‌شوند و خانه‌های فرسوده آن‌ها خراب شده تا به شکل اصولی بازسازی شود. به گفته هوشنگ عشایری سرپرست شرکت عمران و بهسازی شهری، مدل اقتصادی که برای توسعه گران در نظر گرفته‌ شده است بدین صورت است که برای زمین هیچ گونه ارزش‌گذاری اولیه تعیین نمی‌کنیم. زمین را در یک فضای رقابتی در اختیار توسعه‌گران قرار می‌دهیم. آن‌ها در این فضا قیمت پیشنهادی ساخت را به ما می‌دهند. توسعه گری که کمترین قیمت پیشنهادی را برای ساخت بدهد برنده فعالیت در آن محله خواهد شد. پس از اینکه پروژه به اتمام رسید مطالبه توسعه گر میزان هزینه‌ای که براساس قیمت‌ها داده به اضافه ۱۸ درصد سود خواهد بود. به عبارتی قیمت کارشناسی خانه‌ای که ساخته شده را تعیین می‌کنیم و براساس هزینه‌ای که کرده به اضافه ۱۸ درصد سود به او پرداخت می‌کنیم، مابقی اگر چیزی باقی ماند برای دولت است اگر هم چیزی نماند ما به هدف خود که ارتقای کیفیت محله است رسیده‌ایم. اگر هم توسعه‌گران اضافه برارزش ریالی پروژه هزینه کرده باشند به صورت نقدی یا غیرنقدی از اراضی دیگر خود به آن‌ها پرداخت خواهیم کرد. با این روش به توسعه گران تضمین سود می‌دهیم. یعنی به‌جز هزینه پیمانکاری‌اش، ۱۸ درصد سود را تضمین می‌کنیم. هیچگونه ریسک سرمایه‌گذاری به آن‌ها تحمیل نمی‌شود. همچنین برای جریان تولید و کمک به توسعه گران برای ساخت پیشنهادی که در صندوق توسعه ملی و لایحه بودجه ۹۷ به مجلس دادیم پیش‌بینی کردیم که وام 50 میلیون تومانی دو ساله با سود ۹ درصد به سازندگان بدهیم. پیش‌بینی کردیم ۱۰۰ هزار واحد در سال باید تولید شود و وام ۵۰ میلیون تومانی می‌دهیم که می‌شود ۵ هزار میلیارد تومان. از این رقم ۲ هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان سهم دولت باشد با سود صفر درصد و ۲ هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان آورده بانک‌ها باشد با سود ۱۸ درصد. میانگین آن می‌شود ۹ درصد و ۵ هزار میلیارد تومان تقسیم بر ۱۰۰ هزار واحد که می‌شود ۵۰ میلیون تومان وام، بنابراین برای هر یک واحد ساخته شده توسط توسعه گر در صورت تصویب این پیشنهاد در مجلس، قرار است وام ۵۰ میلیون تومانی با سود 9 درصد به سازندگان تخصیص شود.

*رشد۴۰درصدی صدور پروانه ساختمانی در بافت‌های فرسوده

همچنین به گفته محمد نادر محمدزاده مدیرکل راه و شهرسازی تهران، شهرداری برای تشویق سازندگان در بافت‌های فرسوده پروانه ساختمانی رایگان صادر می‌کند که در این راستا صدور پروانه ساختمانی در بافت فرسوده ۴۰ درصد رشد داشته است. اعطای بسته‌های تشویقی به سازنده‌های مسکن در بافت‌های فرسوده عملکردی بسیار مثبتی است و صدور رایگان پروانه ساختمانی در بافت‌های فرسوده یکی از گزینه‌های بسته تشویقی برای سازنده‌های مسکن در بافت فرسوده است. وی با اشاره به اینکه یک سال است که صدور پروانه ساختمانی رایگان در بافت‌های فرسوده برای تشویق سازنده‌ها به حضور در بافت فرسوده اجرا می‌شود، اظهار داشت: صدور پروانه ساختمانی در سایر شهرها به غیر از استان تهران ۷۰ درصد است و هنوز به طور کامل رایگان نیست .قطعاً سرعت در ساخت و ساز و بازسازی بافت‌های فرسوده یک هدف است، اما این بدین معنا نیست که کیفیت فدای سرعت شود و نباید واحدهایی ساخته شود که مقاومت لازم را نداشته باشند. اگر چه صدور پروانه ساختمانی در سایر مناطق غیر از بافت فرسوده رشد داشته، اما با قاطعیت می‌توان گفت که بسته‌های تشویقی و همین رایگان بودن صدور پروانه ساختمانی، باعث شده تا صدور پروانه ساختمانی در این بافت‌ها نسبت به سال گذشته ۴۰ درصد رشد کند. به گفته محمدزاده، تلاش می‌شود تا خدمات نظام مهندسی و پرداخت مابه‌التفاوت هزینه انشعاب آب، برق و گاز نیز رایگان شود.

* سکونت ۴.۲ میلیون نفر در بافت‌های فرسوده استان تهران

وی با اشاره به اینکه در مجموع ۱۴ هزار و ۵۰۰ هکتار بافت فرسوده در استان تهران وجود دارد، گفت: بالغ بر ۴ میلیون و ۲۰۰ هزار نفر در این بافت‌ها ساکن هستند که حدود ۲ میلیون نفر آن مربوط به شهر تهران است، پس باید توجه ویژه‌ای به احیا و بازآفرینی شهری صورت گیرد که خوشبختانه با تاکیدات رئیس‌‌جمهور این موضوع مورد توجه ویژه‌ای قرار گرفته است.

*انبوه‌ساز حاضر به سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده نیست

اما احمدرضا سرحدی کارشناس ارشد اقتصاد مسکن درخصوص تضمین سود 18 درصدی سازندگان در بافت‌های فرسوده، در گفت و گو با «روزنامه تجارت» می‌گوید: طرح نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده بسیار خوش باورانه و خوشبینانه طراحی شده است. ورود به بافت‌های فرسوده تبعاتی به همراه دارد که اکثر انبوه‌سازان این تبعات را نمی‌پذیرند، زیرا انبوه سازان به دنبال کسب سود هستند و سود انبوه سازان زمانی محقق می‌شود که تقاضا برای کالایی که تولید کرده است، وجود داشته باشد. به عبارتی واحدهای مسکونی را که ساخته است را بتواند طی مدت زمان کوتاهی بفروشد. متاسفانه بافت‌های فرسوده در مناطقی از شهر قرار گرفته‌اند که متقاضی خرید یا تقاضای مصرفی برای این مناطق وجود ندارد، بنابراین سرمایه‌گذاران به هیچ عنوان وارد این حوزه نمی‌شوند زیرا ساخت وساز در این مناطق ریسک بالایی دارد.

*طرح جدید دولت در بهسازی بافت‌های فرسوده عملیاتی نمی‌شود

عضو سازمان نظام مهندسی ساختمان تهران تصریح می‌کند: دولت باید فکر دیگری برای نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده بیاندیشد و به دلیل مسائل ایمنی، امنیتی و بهداشتی خود بیشتر باید به این حوزه ورود پیدا کند، زیرا تجربه نشان داده است که بیشترین و بزرگترین آسیب‌ها و صدماتی که در پی وقوع زلزله و سایر بلاهای طبیعی رخ می‌دهد در بافت‌های فرسوده بوده است.

این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن تاکید می‌کند: واگذار کردن یک امر مهم حیاتی کشور به دست انبوه‌سازی که تنها به دنبال کسب سود خود است و در آن بخش‌ها هم سود چندانی متصور نیست، عملکرد درست و کارشناسانه‌ای نست، لذا معتقدم باید بیشتر روی این طرح مطالعه و برنامه ریزی دقیق‌تر صورت گیرد. به طور کلی پیش نمی‌کنم که طرح جدید دولت برای نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده شهری بتواند طرح موفقی باشد.