شرایط فروش زمین در مناطق آزاد از منظر حقوقی

برای شناخت بهتر نحوه اداره مناطق آزاد و تصمیم گیری در محدوده این مناطق، ابتدا لازم است بدانیم که قانون چگونگی اداره مناطق آزاد در سال 1372 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید و در حال حاضر 7 منطقه آزاد فعال ، بر اساس این قانون اداره می شوند که عبارتند از مناطق آزاد کیش ، قشم ، چابهار ، ارس ، اروند ، انزلی و ماکو . هدف مشترک همه این مناطق ، جذب سرمایه گذاران داخلی و خارجی است تا تولید و اشتغال در این مناطق افزایش یابد .

کد خبر: ۵۶۹۱۵

تاریخ: ۱۶ بهمن ۱۳۹۶ - ۱۴:۰۳

هر چند که در سایر کشورها عموماً در گام نخست زیرساخت ها از قبیل زمین ، آب ، برق ، اینترنت و غیره آماده می شوند و سپس از سرمایه گذاران استقبال می گردد اما در ایران ابتدا محدوده مناطق آزاد تصویب می گردد و سپس سازمان منطقه آزاد مربوطه ، با تحصیل درامد از محل های مختلفی از جمله اخذ عوارض ، سهمیه محدود واردات گمرکی و فروش زمین موظف به تامین زیرساخت ها می گردد . هر چند که در این یادداشت ، نگارنده در نظر ندارد مشکلات مناطق آزاد را به رشته تحریر درآورد اما یکی از مهمترین نیازها برای اکثریت سرمایه گذاران ، تخصیص زمین مناسب جهت سرمایه گذاری است .

طبیعی است که با توجه به تنوع زیست محیطی مناطق آزاد ، نحوه استفاده از اراضی در مناطق آزاد مختلف ، متفاوت می باشد به عنوان مثال زمین ساحلی جهت پرورش میگو در جزیره قشم شرایط متفاوتی نسبت به زمین کشاورزی جهت کشت گلخانه ای در منطقه ازاد ارس خواهد داشت همانگونه که شرایط استفاده از اراضی جهت احداث اماکن گردشگری و هتل ها در کیش به دلیل شرایط خاص این جزیره با بقیه اراضی در سایر مناطق آزاد متفاوت می باشد . اما حلقه مشترک همه آنها ، لزوم شفافیت و جلوگیری از رانت خواری در تخصیص اراضی و ایجاد شرایط همسان و مساوی میان سرمایه گذاران و متقاضیان استفاده از زمین است.

موضوع نحوه استفاده از اراضی در مناطق آزاد در ماده 24 قانون چگونگی اداره مناطق آزاد مورد توجه قرار گرفته است.

در این ماده ملاک و نحوه استفاده از زمین و منابع ملی و ترتیب فروش یا اجاره آن در محدوده مناطق ازاد ، مقررات مصوب هیات وزیران و رعایت برنامه های عمرانی هر منطقه تعیین گردیده است . مقررات مزبور در سال 1372 به تصویب شورای عالی مناطق آزاد رسید و در آن ، وضعیت مالکیت اراضی ، نحوه تعیین قیمت و وظایف و اختیارات در مقوله رفع تجاوز و تصرف و تخریب اراضی در محدوده مناطق آزاد مورد توجه قرار گرفت .

با عنایت به پیچیدگی ها موجود و لزوم شفاف سازی در نحوه استفاده از اراضی در محدوده مناطق آزاد ، دستور العمل مربوطه در دبیرخانه شورای عالی مناطق آزاد تهیه و متعاقباً توسط دبیر وقت شورای عالی مناطق آزاد در سال 1393 به همگی سازمان های مناطق آزاد ، جهت اجرا ابلاغ گردید .

در این دستور العمل با هدف شفافیت هر چه بیشتر موضوعات نحوه قیمت گذاری اراضی ، روش های واگذاری ، انواع قراردادها ، نحوه اخذ پیش دریافت و تقسیط قیمت فروش و روش مقابله با ساخت و ساز غیر مجاز و بسیاری از مسائل دیگر  مورد توجه قرار گرفتند  .

با توجه به ماده 5  دستور العمل ، زمین ها در محدوده مناطق آزاد با 10 نوع کاربری مختلف قابل واگذاری می باشند که می توان کاربری های صنعتی ، تجاری ، مسکونی ، تجاری –مسکونی ، اداری و خدماتی ، گردشگری و تفریحی ، بهداشتی ودرمانی ، آموزشی فرهنگی و ورزشی ، کشاورزی ، کاربری های ویژه و چند وجهی را برشمرد .

از مهمترین نکات در اثبات پیشرو بودن سازمان های مناطق آزاد در ایجاد شفافیت و مقابله با فساد در نحوه استفاده از اراضی ، ابلاغ ماده 12 دستور العمل مربوطه می باشد . در این ماده ، همگی سازمان های مناطق آزاد موظف به اطلاع رسانی عمومی در پایگاه اینترنتی سازمان و بروز رسانی مستمر اطلاعات مربوط به شرایط فروش اراضی ، پهنه بندی ، کاربری زمین ها و اعلام قیمت فروش هر یک از اراضی و املاک با توجه به مشخصات آنها می باشند . این میزان شفافیت و اطلاع رسانی در معدود دستگاه های اجرایی در سطح کشور که امکان فروش و یا اجاره زمین را دارند مشاهده می شود و سازمان های مناطق آزاد از جمله آنها می باشند .

در شرایطی که اراضی و پهنه بندی آنها به همراه قیمت به اطلاع عموم رسانده می شود ، هر سرمایه گذار و در هر زمینه سرمایه گذاری اعم از صنعتی ، تجاری ، گردشگری و غیره قادر به مشاهده اطلاعات در فضای مجازی و تصمیم گیری در خصوص خرید و یا اجاره و صد البته در شرایط مساوی با دیگر سرمایه گذاران می باشد .

در حال حاضر و پس از ابلاغ دستور العمل نحوه استفاده از اراضی در سال 1393 و  اطلاع رسانی عمومی توسط سازمان های مناطق آزاد ، ایجاد رانت در فروش و اجاره زمین در محدوده مناطق آزاد به حداقل رسانده شده است .