افزایش 250 هزار تومانی میانگین قیمت هر مترمربع زیربنا در تهران

رکوردشکنی زمستانی در بازار داغ مسکن

میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در معاملات بهمن ماه، ۵ درصد نسبت به ماه دی افزایش پیدا کرد به‌طوری که در فاصله این دو ماه، متوسط ارزش فروش آپارتمان در پایتخت، با رشد ۲۵۰ هزار تومانی در هر مترمربع، به ۵ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان رسید.

کد خبر: ۵۷۸۴۰

تاریخ: ۰۶ اسفند ۱۳۹۶ - ۱۳:۵۰

با انتشار یک گزارش از تحولات بازار مسکن در یکسال منتهی به بهمن ماه امسال مشخص شد بازار پس از تجربه رکود درازمدت با رونق ناشی از افزایش تقاضا روبه رو شده و گرانی محسوسی را نسبت به سالهای اخیر تجربه کرده است.
بر اساس گزارش بانک مرکزی، امسال متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران ۱ . ۵۵ میلیون ریال بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳ . ۲۲ درصد افزایش نشان می دهد.
گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در بهمن ماه سال ۱۳۹۶ که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، توسط اداره بررسی ها و سیاست های اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر شده است.
در همین راستا گزارش ها نشان می دهد بازار معاملات مسکن تهران در میانه زمستان، تحت تاثیر دو بازیگردان بیرونی، رکورد بیشترین رشد ماهانه قیمت را به ثبت رساند. آمارهای دفتر اقتصاد مسکن که از روی داده‌های سامانه رهگیری معاملات املاک استخراج شده، حاکی است: میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در معاملات بهمن ماه، ۵ درصد نسبت به ماه دی افزایش پیدا کرد به‌طوری که در فاصله این دو ماه، متوسط ارزش فروش آپارتمان در پایتخت، با رشد ۲۵۰ هزار تومانی در هر مترمربع، به ۵ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان رسید.
رشد ۵ درصدی قیمت مسکن در بهمن امسال نسبت به ماه قبل، به لحاظ میزان افزایش، از اردیبهشت ۹۳ تا کنون بی‌سابقه بوده است. تورم ماهانه مسکن همچنین در مقایسه با تورم عمومی، قابل توجه است.
ماه گذشته، شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی خانوار کمتر از یک درصد نسبت به دی ماه افزایش یافت در حالی که شیب رشد قیمت مسکن در این فاصله زمانی، ۵ برابر شیب تغییرات ماهانه «شاخص» (تورم عمومی) بوده است. این میزان رشد، باعث شد تغییرات نقطه‌ای قیمت مسکن (نسبت به ماه مشابه در سال ۹۵) نیز رکورد بالاترین نرخ از پاییز ۹۲ را رقم بزند.
در حال حاضر، متوسط قیمت مسکن رشد ۵/ ۲۰ درصدی نسبت به زمستان سال گذشته پیدا کرده به‌طوری که میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در بهمن ۹۶ حدود یک میلیون تومان بیشتر از بهمن ۹۵ شده است. پرش بیش از ۲۰ درصدی قیمت مسکن در شرایطی اتفاق افتاده که حجم معاملات خرید آپارتمان در ماه گذشته، ۴ درصد نسبت به ماه قبل از آن، کاهش پیدا کرد.
تحقیقات میدانی در هفته‌های میانی زمستان از بازار مسکن انجام شد حکایت از آن داشت که تب معاملات خرید نسبت به ماه‌های قبل، فروکش کرده است. اکنون، کاهش حجم خرید واحد مسکونی در بهمن نسبت به دی، اظهارات واسطه‌های بازار ملک و مشاهدات میدانی مبنی بر کاهش دامنه موج خرید را تایید می‌کند. ماه گذشته، بر اساس آمار دفتر اقتصاد مسکن، ۱۷ هزار و ۱۱۹ واحد مسکونی در تهران خرید و فروش شد که حدود ۶۰۰ هزار واحد کمتر از معاملات دی ۹۶ است.
این حجم معاملات در بازار بهمن به لحاظ تعداد، همچنان وضعیت رونق را نشان می‌دهد اما به دلایلی از جمله «احتیاط بالای تقاضای مصرفی» و «تضعیف قدرت خرید ناشی از افزایش قیمت مسکن»، شتاب رشد معاملات کاهش یافته است. به این ترتیب، حرکت خلاف جهت «نرخ رشد معاملات آپارتمان» و «نرخ رشد قیمت مسکن» مشخص می‌کند، تورم ملکی بهمن ماه،‌ بیش از آنچه تحت تاثیر تحولات درونی بازار ملک، رقم خورده باشد، از بیرون این بازار، شارژ شده است.
بررسی‌عامل شارژ تورم مسکن در ماه گذشته حاکی است: «تورم انتظاری» و «التهاب ارزی» دو بازیگردان پرش قیمت مسکن در میانه زمستان محسوب می‌شوند که اثر ترکیبی آنها به شکل تقویت حضور تقاضای سرمایه‌ای در بازار خرید ملک، در نهایت باعث رشد ۵/ ۲۰ درصدی قیمت شد.
مطابق آنچه کارشناسان اقتصاد مسکن نیز بر آن تاکید دارند، بخشی از افزایش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر به علت پایان رکود معاملات مسکن، ورود خانه‌اولی‌ها به بازار واحدهای کم‌متراژ و کمبود عرضه در این قسمت از بازار ملک، طبیعی و قابل پیش‌بینی بود اما آنچه در نهایت باعث پرش و افزایش شیب تغییرات نقطه‌ای قیمت مسکن از ۱۳ تا ۱۵ درصد ماه‌های آذر و دی به بیش از ۵/ ۲۰ درصد در ماه بهمن شد، فاکتورهای بیرونی تحریک‌کننده تقاضای سرمایه‌ای بود که مهمترین آن، اثر روانی جهش ناگهانی قیمت دلار است. در این میان، نرخ بازدهی بازارهای رقیب همچون بازار سرمایه (بورس) و بازار سکه نیز در کنار بازار ارز، بر نرخ بازدهی بازار ملک،‌ بی‌تاثیر نبوده است.
بر اساس کارنامه بهمن ماه بازار معاملات مسکن، متوسط قیمت در این بازار رشد ۱۹ درصدی نسبت به ابتدای سال ۹۶ از خود نشان می‌دهد. این میزان بازدهی حاصل از خرید آپارتمان در تهران، بازار ملک را در جایگاه چهارم در رتبه‌بندی بازدهی ۵ بازار قرار داده است. بازدهی بازارهای سرمایه، سکه و دلار در بهمن ماه به ترتیب نرخ‌های ۱/ ۲۷ درصد، ۱/ ۲۳ درصد و ۶/ ۲۱ درصد را به ثبت رساند که بیشتر از بازدهی خرید مسکن (بدون احتساب بازدهی اجاره) بوده است. بازار پول (سپرده‌گذاری بانکی)، به لحاظ نرخ بازدهی یا همان نرخ سود، در جایگاه آخر و بعد از بازار ملک قرار دارد به‌طوری که در ۱۱ ماه اول امسال، با احتساب نرخ سود سالانه ۱۵ درصد، سپرده‌گذاران از بازدهی ۸/ ۱۳ درصدی برخوردار بوده‌اند.
در قالب یک سناریو، برآورد می‌شود سال آینده معاملات از فاز رونق (وضعیت فعلی) چرخش کند. اما سناریوی مطرح از سوی اکثریت صاحب‌نظران بخش مسکن، بر «تداوم رونق معاملات خرید مسکن در سال ۹۷ البته به شکل متفاوت از حال» دلالت دارد. در این سناریو، مشروط به عدم مواجهه بازار ارز با جهش‌های‌ ناگهانی و همچنین تامین سود مورد انتظار سرمایه‌گذاران در بانک‌ها (مشابه آنچه هفته پیش با انتشار اوراق گواهی سپرده ۲۰ درصد اتفاق افتاد) پیش‌بینی می‌شود خرید و فروش آپارتمان در سال آینده تحت تاثیر حضور پررنگ تقاضای مصرفی همچنان از تحرک نسبی و رونق برخوردار شود و در عین حال، شتاب رشد معاملات نسبت به امسال، کند باشد. به بیان ساده‌تر، این سناریو، حجم معاملات مسکن در سال آینده را افزایشی توصیف می‌کند اما میزان افزایش آن، شدید نخواهد بود.
حسین عبده‌تبریزی روز گذشته درباره پرش قیمت مسکن در ماه بهمن اعلام کرد: دلیل رشد قابل توجه قیمت مسکن در ماه گذشته،‌ «تورم انتظاری» در جامعه و تاثیر آن بر رفتار معامله‌گران بازار است.
این اقتصاددان، منشأ پرش رخ‌داده در قیمت مسکن را تقاضای غیرمصرفی در این بازار ناشی از «انتظارات» عنوان کرد و گفت: این رشد قیمت، در خارج از فصل اصلی نقل و انتقالات ملکی رخ داده است بنابراین تعبیری که به شکل سنتی در بازار ملک از «جهش قیمت» مطرح می‌شود را نمی‌توان برای تحولات ماه بهمن به‌کار برد.عبده‌تبریزی تاکید کرد: با توجه به اینکه سود ۲۰ درصدی بانک‌ها در حال حاضر برای بخشی از سرمایه‌گذاران مناسب ارزیابی می‌شود، در نتیجه تقاضای سفته‌بازانه در بازار خرید مسکن را کم خواهد کرد، بنابراین وضعیت فعلی تورم مسکن نمی‌تواند بلندمدت باشد و نگران‌کننده نیست. بهروز ملکی کارشناس اقتصاد مسکن نیز با اشاره به اثر ثانویه جهش قیمت ارز بر سطح قیمت مسکن که به شکل افزایشی عمل می‌کند، اعلام کرد: بازار معاملات مسکن در سال ۹۷ وضعیت رونق را حفظ می‌کند اما شتاب رشد آن، تا حدودی کند خواهد شد. ملکی ماه گذشته در یک تحلیل جامع از وضعیت بازار مسکن ۹۷ برآورد کرد، نرخ رشد قیمت در سال آینده، تا ۸ واحد درصد بیشتر از نرخ تورم عمومی باشد.
این در حالی است که چند روز قبل مدیر عامل بانک مسکن با اشاره به اینکه پیش بینی روند بازار مسکن در سال آینده سخت، است گفت: پیش‌بینی می‌کنیم در سال آینده شاهد رشد حجم معاملات و افزایش قیمت مسکن در حدود نرخ تورم عمومی باشیم.
ابوالقاسم رحیمی انارکی درباره پیش بینی روند بازار مسکن در سال آینده گفت: سایت economy world پیش‌بینی کرده که سال 2017 سال شروع افزایش قیمت مسکن خواهد بود که احتمال می‌رود از سال 97 یا 2017 این افزایش شکل گیرد و تا سال 2018 ادامه یابد.
مدیرعامل بانک مسکن ادامه داد: موافقان رونق مسکن پیش بینی می کنند تا پایان بهار 97 رونق را در کنار ثبات قیمت‌ها داشته باشیم اما عده‌ای دیگر معتقدند که نه تنها این اتفاق نمی‌افتد بلکه رکود بی‌سابقه‌ای را در پیش خواهیم داشت.
رحیمی انارکی با اشاره به پیش‌بینی بانک مسکن برای بازار مسکن در سال 97 خاطرنشان کرد: با توجه به مشاهده بهبود بازار، حجم قابل توجه خانه، های نوساز موجود، بهبود درآمدهای نفتی و نرخ رشد اقتصادی به دلیل رفع تحریم‌ها، افزایش تمایل به استفاده از تسهیلات خرید، نقش مهم‌ترین بازار رقیب مسکن یعنی سپرده‌های بانکی و تغییرات تعداد صدور پروانه‌های ساختمانی، پیش‌بینی می‌کنیم در سال آینده شاهد رشد حجم معاملات و افزایش قیمت مسکن در حدود نرخ تورم عمومی باشیم.