«تجارت آنلاین» از صعود معاملات آپارتمان‌های قدیمی در بهمن‌ماه جاری گزارش می‌دهد؛

سقوط سهم نوسازها در بازار مسکن

تجارت آنلاین: وضعیت بازار مسکن در بهمن‌ماه جاری از افزایش ۲۲ درصدی قیمت و ۱۷.۷ درصدی معاملات نسبت به ماه مشابه سال گذشته حکایت دارد.

کد خبر: ۵۸۱۵۹

تاریخ: ۱۲ اسفند ۱۳۹۶ - ۱۹:۴۸

گروه راه و مسکن: وضعیت بازار مسکن در بهمن‌ماه جاری از افزایش ۲۲ درصدی قیمت و ۱۷.۷ درصدی معاملات نسبت به ماه مشابه سال گذشته حکایت دارد. به طوری که در بهمن‌ماه امسال تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۸.۴ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۷.۷ درصد نشان می‌دهد. همچنین در ماه مورد گزارش متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۵ میلیون و ۵۱۰ هزار تومان بود که نسبت به دی‌ماه امسال و بهمن‌ماه سال گذشته به ترتیب ۵.۱ و ۲۲.۳ درصد افزایش نشان می‌دهد. توزیع تعداد معاملات بر حسب مناطق در بهمن‌ماه حاکی از آن است که منطقه پنج با سهم ۱۳ درصدی در میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران کماکان بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. پس از آن مناطق چهار و دو به ترتیب با سهم‌های ۱۱.۱ و ۹.۶ درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.

*افزایش 11 درصدی معاملات آپارتمان‌های قدیمی

بررسی توزیع معاملات براساس عمر بنا در بهمن‌ماه ۹۶ حاکی از آن است که واحدهای تا پنج سال ساخت سهم ۴۸.۷ درصدی از معاملات را به خود اختصاص داده‌اند، البته سهم مذکور در مقایسه با بهمن‌ماه سال قبل ۵.۲ درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهایی با قدمت بیش از ۱۵ سال افزوده شده است.

به گزارش خبرنگار روزنامه تجارت، در بهمن ماه امسال با اینکه واحدهای دارای عمر کمتر از ۵ سال ساخت با رقم ۴۸.۷ درصد، بیشترین سهم را از معاملات مسکن شهر تهران داشتند، اما این سهم در مقایسه با بهمن سال گذشته ۵.۲ درصد کاهش یافته است. در مقابل سهم واحدهای ۶ سال ساخت به بالا ۵.۳ درصد رشد کرده و هم‌اکنون ۵۱.۳ درصد از کل معاملات را به خود اختصاص می‌دهند. بیشترین رشد تعداد خرید و فروش در واحدهای ۱۶ تا ۲۰ سال ایجاد شده که با افزایش ۴۶ درصدی نسبت به واحدهای مشابه در سال گذشته هم‌اکنون ۱۱.۹ درصد از کل معاملات را به خود اختصاص می‌دهند. در مقابل واحدهای ۶ تا ۱۰ سال کاهش ۴.۲ درصدی را نسبت به واحدهای مشابه در سال گذشته تجربه کردند.

به عبارت ساده‌تر در بهمن‌ماه امسال معاملات آپارتمان‌های قدیمی ۱۱ درصد نسبت به ماه مشابه سال گذشته افزایش یافته است. این امر بدین معناست که سهم واحدهای نوساز از کل معاملات مسکن شهر تهران برای دومین سال متوالی سقوط کرد. به طوری که بهمن‌ماه 95 معاملات واحدهای کمتر از ۵ سال ساخت ۴.۸ درصد نسبت به سال 94 کاهش یافته بود. امسال این رقم افت ۱۰.۶ درصدی را نسبت به ماه مشابه سال 95 تجربه کرد. بهمن ماه 96 سهم واحدهای نوساز از کل معاملات ۱۶ درصد نسبت به دو سال قبل کاهش یافت و از ۵۶.۵ درصد به ۴۸.۷ درصد رسید.

*هر ساله سهم واحدهای نوساز از کل معاملات مسکن کمتر می‌شود

به گزارش خبرنگار روزنامه تجارت، آمار حاکی از آن است که به دنبال حباب قیمت مسکن در سال 91 هر ساله سهم واحدهای نوساز از کل معاملات مسکن کمتر شده و امسال این شکاف به بالاترین حد خود رسیده است. عوامل متعددی در گرایش متقاضیان به خرید واحدهای قدیمی ساز دخیل بوده که مهمترین آن به کاهش قدرت خرید خانوارها و تورم انتظاری که هر ساله بازار مسکن را تهدید می‌کرده مربوط است. البته اقدامات و سیاست‌های اخیر دولت در بافت فرسوده هم می‌تواند یکی از دلایل تمایل متقاضیان به خرید واحدهای مسکونی بالای 15 سال ساخت در بهمن‌ماه جاری باشد.

به‌عبارتی سیاست دولت مبنی بر تخصیص زمین مجانی به سازندگان و مسکن مجانی به ساکنان منازل فرسوده، تخصیص تسهیلات به خرید واحدهای مسکونی نوساز در بافت فرسوده با نرخ سود 6 درصد، کاهش مدت زمان سپرده‌گذاری تسهیلات صندوق یکم مسکن به 10 ماه، کاهش ۱.۵ درصدی نرخ سود اوراق مسکن در بافت فرسوده و افزایش دوره بازپرداخت تسهیلات اوراق گواهی در بافت فرسوده از 12 سال به ۱۵ سال و... باعث گرایش متقاضیان به واحدهای مسکونی بالای 15 سال ساخت شده است.

به طور کلی یکی از عواملی که باعث افزایش حجم معاملات و افزایش قیمت مسکن طی یکسال گذشته شده است به مجموعه اقدامات بانک مسکن مربوط می‌شود.

*۱۰ اقدام مهم و موثر بانک مسکن طی ۵ ساله گذشته

به گزارش خبرنگار روزنامه تجارت، طی 5 سال گذشته بانک مسکن به عنوان بانک عامل درحوزه مسکن اقداماتی درخصوص رونق بازار مسکن در دولت تدبیر و امید انجام داده است که ۱۰ اقدام مهم و موثر بانک مسکن در ۵ ساله گذشته درموضوعات انضباط پولی، استمهال ۱۰ ساله در بازپرداخت اقساط مسکن مهر و امکان افزایش سقف فردی مسکن مهر (از ۲۵۰ میلیون ریال به ۴۰۰ میلیون ریال)، راه‌اندازی صندوق پس انداز مسکن یکم و ۸ برابر شدن توان مالی متقاضیان تا حداکثر مبلغ 160 میلیون تومان برای زوجین، افزایش سقف تسهیلات مسکن از محل حساب صندوق ممتاز از ۲۰۰ میلیون ریال تا حداکثر ۱۰۰۰ میلیون ریال برای زوجین، افزایش LTV (نسبت تسهیلات به ارزش متوسط واحد مسکونی با رعایت الگوی مصرف) در تهران از حدود ۷ درصد به ۴۸ درصد و در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت از ۲۸ درصد به ۹۳درصد، (در حالت زوجین)، کاهش (تک نرخی شدن) نرخ سود تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن به ۸ درصد در بافت فرسوده و ۹.۵ درصد در سایر مناطق، راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان، تاسیس نخستین شرکت تامین سرمایه تخصصی مسکن، انتشار ۳ هزار میلیارد ريال اوراق رهنی برای اولین بار در کشور و راه‌اندازی مرکز توسعه کارآفرینی بوده است.

* ۸ برابر شدن توان مالی متقاضیان

درخصوص راه‌اندازی صندوق پس انداز مسکن یکم و ۸ برابر شدن توان مالی متقاضیان تا حداکثر مبلغ 160 میلیون تومان برای زوجین لازم به ذکر است که حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم با هدف اجرای سیاست‌های توسعه‌ای دولت در بخش مسکن و ساختمان، اجرای سیاست‌های خروج از رکود بخش مسکن از طریق تحریک سمت تقاضای مسکن و همزمان عرضه مسکن (به دلیل اینکه تسهیلات جهت احداث مسکن نیز پرداخت می شود) بدون افزایش تورم، مرتفع نمودن مشکل عدم کارایی محدودیت میزان تسهیلات بانکی و نیز جبران عقب ماندگی مبلغ تسهیلات مسکن از رشد قیمت‌ها از طریق افزایش LTV، ایجاد انضباط مالی جهت خانه‌دار شدن آحاد مردم از طریق اجرای رژیم پس‌انداز با سقف تسهیلاتی ۸۰۰ میلیون ریال (۶۰۰ میلیون ریال در مراکز استان‌ها و شهرهای بالاتر از ۲۰۰ هزار نفر جمعیت و ۶۰۰ میلیون ریال در سایر شهرها) در خرداد ماه ۱۳۹۴ رونمایی شد. همچنین در پی استقبال مردم از افتتاح حساب مذکور امکان پرداخت دو فقره تسهیلات به زوجین خانه اولی جهت خرید و یا احداث واحد مسکونی یک پلاک ثبتی برقرار شد. لذا طی سال‌های اخیر سقف تسهیلات مسکن از ۲۰۰ میلیون ریال به ۱۶۰۰ میلیون ریال افزایش یافته است. همچنین جهت تحریک تقاضای بخش مسکن سیاست‌های تسهیل‌گرایانه به شرح ذیل توسط بانک اجرا شد:
تغییر تعریف مشمولین حساب از افراد متاهل یا سرپرست خانوار و جایگزینی آن با متقاضیان حداقل سن ۱۸سال با درآمد مستقل. تسری سقف تسهیلات شهرهای بالای ۲۰۰هزار نفر جمعیت(در حال حاضر ۶۰۰میلیون ریال) به مراکز استان‌ها و شهرهای مستقر در مناطق آزاد تجاری. تغییر شرایط قدمت پلاک های مورد معرفی متقاضیان از نوساز(از تاریخ پروانه ساختمانی ۷ سال و از تاریخ پایانکار حداکثر ۲ سال سپری شده باشد) به حداکثر ۱۵سال ساخت (بدون توجه به تاریخ پایانکار ساختمانی) حذف شرط خانه اولی برای متقاضیان دریافت تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم در بافت فرسوده شهری. ایجاد امکان پرداخت دو فقره تسهیلات خرید و یا ساخت واحد مسکونی بر روی یک پلاک برای زوجین. حذف شرط تعدد ازدواج در تسهیلات زوجین.

* تک نرخی شدن نرخ سود تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن

همچنین درخصوص کاهش (تک نرخی شدن) نرخ سود تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن به ۸ درصد در بافت فرسوده و ۹.۵ درصد در سایر مناطق هم لازم به ذکر است که تک رقمی نمودن نرخ سود تسهیلات مسکن بعد از ۲۵ سال، که بر اساس آن نرخ سود تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم برای خرید و ساخت مسکن در بافت فرسوده شهری به ۸ درصد و در سایر مناطق به ۹.۵ درصد کاهش یافت. همچنین نرخ سود تسهیلات حساب پس‌انداز جوانان به ۹ درصد کاهش یافت. در پی کاهش نرخ سود تسهیلات مذکور به تبع آن میزان اقساط تسهیلات نیز کاهش یافت. در پی کاهش نرخ سود تسهیلات تعداد افتتاح حساب مذکور افزایش چشم‌گیر داشته است به طوری‌که در سال ۹۴ میانگین افتتاح روزانه این حساب ۱۶۹ حساب، از ابتدای سال تا ( 15 تیرماه 95) میانگین روزانه ۲۲۵ حساب، از (16 تیرماه 95) تا (9 شهریور 95) میانگین روزانه ۴۰۳ حساب و از (10 شهریور 95) تا مقطع تنظیم گزارش میانگین روزانه ۶۹۳ افتتاح حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم انجام گرفته است.

*رشد ۳۰ درصدی نرخ خانه در سال آینده بعید است

به گزارش خبرنگار روزنامه تجارت، درخصوص دلیل اصلی افزایش 22 درصدی قیمت مسکن در طول یک‌سال، کارشناسان ارشد اقتصاد مسکن نظرات متفاوتی دارند به‌گفته برخی کارشناسان اقتصاد مسکن افزایش قیمت مسکن به دلیل ورود سوداگران به بازار مسکن در راستای کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی و افزایش قیمت ارز است، به طوری که در حال حاضر تقاضا برای مسکن به عنوان یک کالای مصرفی وجود ندارد و بخش سوداگری و سفته بازی وارد بازار مسکن شده که این امر باعث افزایش قیمت مسکن به صورت حبابی شده است.

اما به‌ گفته فردین یزدانی مدیر علمی طرح جامع مسکن کشور، بازار مسکن در چند سال گذشته دچار رکود شده بود که با این افزایش قیمت‌ها در چند ماه اخیر، بخشی از عقب ماندگی‌ها در دوران رکود جبران شد. این افزایش قیمت‌ها نشان می‌دهد که در بازار مسکن رونق نسبی ایجاد شده است. معمولا رونق در بازار مسکن بدون در نظر گرفتن قضاوت‌های مثبت و منفی با افزایش قیمت همراه است. این حد از افزایش قیمت‌ها در سال جاری سوداگری نیست، به عبارتی سوداگری در بازار مسکن در سال‌های 86 و 87 رخ داد که قیمت مسکن به یکباره بیش از 60 درصد افزایش پیدا کرد. رشد قیمت مسکن در بهمن‌ماه امسال نسبت به بهمن‌ماه سال گذشته حدود 22 درصد بوده است. لازم به ذکر است که در سال 91 قیمت مسکن رشد 70 درصدی داشت که نمونه رشد قیمت همراه با سوداگری بود، بنابراین در حال حاضر این رشد 22 درصدی قیمت مسکن با سوداگری همراه نیست. همچنین بازار مسکن در سال آینده ظرفیت افزایش قیمت سوداگرانه ندارد، زیرا احتمال التهاب ارزی وجود دارد، بنابراین نقدینگی سوداگرانه به سمت این بازار هدایت می‌شود. از سوی دیگر هنوز قدرت خرید مردم به طور قابل توجهی افزایش پیدا نکرده است، بنابراین درسال آینده افزایش قیمت سوداگرانه مانند سال‌های 86 تا 91 رخ نمی‌دهد. بعید می‌دانم افزایش قیمت مسکن در سال آینده به 30 درصد نیز برسد. از آنجایی در حال حاضر توان مالی مردم به خرید خانه‌های متوسط رسیده است، تقاضا برای مسکن کم متراژ افزایش یافته و عمده رشد قیمت‌ها متوجه خانه‌های کوچک و متوسط شده است.