کلید رونق در قفل مسکن می چرخد؟

پیش بینی رشد 20 درصدی قیمت مسکن در سال 97

پیش بینی آینده قیمت مسکن در سال 97 چیست؟ خانه بخریم یا صبر کنیم؟ خانه در ماه های آینده گران خواهد شد؟ تاثیر نوسانات قیمت ارز بر بازار مسکن چقدر است؟ اینها سوالات مهمی هستند که این روزها ذهن بسیاری از کسانی که قصد خرید ملک دارند را به خود مشغول کرده است!

کد خبر: ۵۸۶۸۵

تاریخ: ۲۲ اسفند ۱۳۹۶ - ۱۱:۱۶

پیش بینی آینده قیمت مسکن در سال ۹۸ چیست؟ خانه بخریم یا صبر کنیم؟ خانه در ماه های آینده گران خواهد شد؟ برای خرید خانه عجله کنیم و تا قبل از عید بخریم؟ یا نیازی به عجله نیست و ملک دلخواه خود را سرفرصت پیدا کنیم؟ تاثیر نوسانات قیمت ارز بر بازار مسکن چقدر است؟ اینها سوالات مهمی هستند که این روزها ذهن بسیاری از کسانی که قصد خرید ملک دارند را به خود مشغول کرده است!
قیمت مسکن سرانجام پس از چهار سال در یازدهمین ماه سال جاری ۰.۷ درصد بالاتر از تورم عمومی قرار گرفت و پیش‌بینی کارشناسان این است که با وجود افت معاملات در زمستان نسبت به پاییز که از التهاب بازار ارز نشأت گرفته بود، بازار مسکن در سال آینده روند مثبت خود را ادامه دهد و ۲ تا ۵ درصد بالاتر از نرخ تورم قرار گیرد.
تا روز ۱۹ اسفندماه ۶۱۵۸ مورد خرید و فروش مسکن در شهر تهران انجام شده که نشان می‌دهد بازار مسکن در آخرین ماه سال ۱۳۹۶ تحت تاثیر التهابات بازار ارز دچار کاهش نسبی معاملات شده است.
نیمه دوم سال ۱۳۹۶ برای بازار مسکن با افزایش سرعت رشد معاملات و نیز قیمت مسکن همراه بود که در آذرماه با رشد ۵۰ درصدی معاملات به اوج خود رسید. قیمت نیز نسبت به مدت مشابه سال قبل ۱۵ درصد افزایش یافت. البته در ماه‌های دی و بهمن شاهد کاهش سرعت رشد معاملات بودیم اما قیمت همچنان به روند صعودی خود ادامه داد.
در دی ماه معاملات ۱۳.۵ و قیمت ۱۶.۷ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل بالا رفت. در بهمن ماه اما تورم انتظاری اثر خود را در بازار مسکن گذاشت و قیمت ۲۲ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل رشد نشان داد. معاملات نیز با همان شیب قبلی افزایش همراه بود و رشد ۱۷.۷ درصدی به ثبت رسید.
اما در اسفندماه به نظر می‌رسد شرایط مقداری متفاوت شده است. التهاب بازار ارز و رسیدن قیمت دلار از محدوده ۳۸۰۰ به ۴۸۰۰ تومان شاهد کوچ سرمایه‌های سوداگرانه از بازار مسکن به سمت بازار ارز را به همراه داشت و به همین دلیل معاملات در اسفندماه افت کرد. گزارش‌های میدانی از سطح مشاوران املاک شهر تهران نیز این مسئله را تایید می‌کند اما پیش‌بینی کارشناسان این است که اثر تورمی بازار ارز در بلندمدت، خود را در بخش مسکن نشان می‌دهد.
همچنین تحولات احتمالی بازار پول از جمله افزایش سود سپرده‌های بانکی با بر جای گذاشتن اثر دو گانه در بازار مسکن در کوتاه‌مدت منجر به مهاجرت برخی از سرمایه‌ها از بازار مسکن به بازار پول شده اما در بلندمدت از طریق افزایش تمام شده پول، سطح دسترسی سرمایه‌گذاران، سازندگان و خریداران مسکن به تسهیلات بانکی را کاهش می‌دهد. برآورد علی چگنی مدیرعامل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد در سال آینده نرخ تورم بخش مسکن چهار تا پنج درصد بالاتر از تورم عمومی باشد.
پرش قیمتی در سال آینده با توجه به ۲.۶ میلیون واحد خالی و ۲.۱ میلیون واحد نیمه‌خالی گذاره‌ای غیرمتحمل در بازار مسکن است که اغلب کارشناسان بر آن اشتراک نظر  دارند. با این وجود طی ۵ سال اخیر تولید مسکن جدید، افت محسوسی داشته و بازار از طریق واحدهای خالی تغذیه شده است. بنابراین پیش‌بینی می‌شود سال آینده با کمبودهای تدریجی واحدهای کوچک متراژ مواجه باشیم که می‌تواند تابلوی سرمایه‌گذاری برای مسکن ۹۷ باشد.
حسین عبده تبریزی- مشاور وزیر راه و شهرسازی- می‌گوید: پرش بیش از ۲۰ درصدی قیمت در بهمن ماه ناشی از تداوم رکود طی سال‌های متوالی، رشد منفی قیمت واقعی مسکن، تورم انتظاری و کاهش رفتارهای سفته‌بازانه بوده است، لذا این پرش قیمتی برای سال آینده قابل تداوم نیست؛ هرچند در صورتی که سرمایه‌گذاران ساختمانی نسبت به اولویت بخشی به الگوی کوچک‌سازی در بازار مسکن و پاسخ به تقاضای غالب در این بازار در حجم مناسب اقدام نکنند، بازار مسکن از این ناحیه آسیب‌پذیر خواهد شد. این درحالی است که هنوز هم در بازار املاک تجاری و مسکن لوکس حباب قیمتی وجود دارد. وی در عین حال بازار اجاره مسکن را به‌عنوان یک فرصت جدید برای سرمایه‌گذاران به واسطه راه‌اندازی بازار اجاره‌داری حرفه‌ای مورد تاکید قرار داد.
با اینکه قیمت مسکن در آبان ماه رشد قابل ملاحظه‌ای را نسبت به ماه مشابه سال قبل تجربه کرد، اما مولفه اثرگذار که می‌تواند نشان‌دهنده وضعیت بازار مسکن باشد، اختلاف تورم ۱۱ ماهه این بخش با تورم عمومی است. در ۱۱ ماهه امسال آمارها حاکی از آن است که پس از حدود چهار سال تورم مسکن از نرخ تورم عمومی پیشی گرفته و ۰.۷ درصد بالاتر قرار دارد.
با این وجود رئیس اتحادیه مشاوران املاک، شوک قیمتی در سال آینده را غیرمحتمل می‌داند. مصطفی قلی خسروی معتقد است که با فروکش التهابات دلار سرمایه‌ها وارد بخش مسکن می‌شود. درست است که جهش قیمت دلار در ماه‌های پایانی سال به کاهش معاملات مسکن منجر شد که ناشی از کاهش تقاضای سوداگری است اما با توجه به اینکه بخش تولید و صنعت ارزش افزوده چندانی در کشور ندارد، در بلندمدت مجددا سرمایه وارد بخش مسکن می شود.
در همین رابطه کارشناسان فعال در بازار مسکن با گرداوری نظرات کارشناسان به چند پرسش مهم در خصوص پیش بینی قیمت مسکن در سال 97 و سوالات متداول مردم پاسخ داده اند و معتقدند کمترین میزان رشد برای مسکن در سال 97، 20 درصد خواهد بود.
به عقیده کارشناسان با قراردادن مجموعه این واقعیت ها می توان پیش بینی کرد افزایش قیمت بدلیل وجود تقاضای نامتقارن در بازار مسکن (یعنی وجود تقاضای بیشتر برای واحدهای کم متراژ بویژه واحدهای با متراژ ۵۰ الی ۸۰ متر)  در برخی از مناطق کشور، بویژه مناطق غربی تهران می توان پیش بینی کرد قیمت واحدهای کم متراژ با افزایش محسوسی مواجه خواهد شد
هر چند کارشناسان معتقدند در خصوص بازار مسکن در سال ۹۷، باز هم افزایش قیمت هیجانی و شوکه آور نخواهد بود. در سال ۱۳۹۷ سیر صعودی افزایش تعداد معاملات و متوسط قیمت ادامه خواهد داشت اما این افزایش با شیب ملایمی خواهد بود.
در همین رابطه کارشناسان سایت "ملک رادار" به سوالات متداول مطرح شده در خصوص قیمت مسکن و مباحث مرتبط با آن در سال 97 این گونه پاسخ داده اند:
۱-خانه در ماه های آینده گران خواهد شد؟ بله گران خواهد شد، اما با شیبی ملایم
2- تعویق خرید خانه به سال ۹۷ و ۹۸ ما را متضرر خواهد کرد؟ خیر، افزایش قیمت مسکن آنقدر نخواهد بود که خریدار برای صبر در میان مدت به مشکل بر بخورد.
3- آینده بازار مسکن با نگاه سرمایه گذاری نگاهی مناسب است؟ پیش بینی آینده قیمت مسکن در سال ۹۸ چه می گوید؟ با توجه به بحث های فراوان این مقوله، پیشنهاد این است که در وضعیت کنونی اقتصاد ایران و پتانسیل تورمی موجود در اقتصاد، به بخش مسکن بهتر است نگاه مصرفی داشته باشید و نه سرمایه گذاری! اما چنانچه اصرار به ورود سرمایه به این بخش را دارید، بهتر است سهام گروه انبوه سازی و ساختمانی آنها را در بورس اوراق بهادار خریداری کنید. سهام بسیاری از این شرکت ها بین ۷۰ تا ۸۰ درصد در دوران رکود ۴ سال گذشته نزول داشته اند (نظیر نمادهایی از قبیل: ثتران، ثنوسا، ثشاهد، وساخت و …) و محل بسیار کم ریسک و پرپتانسیلی جهت سرمایه گذاری اهرمی در میان مدت و بلندمدت بخش مسکن می باشند.
4- افزایش یا کاهش نرخ ارز به ویژه دلار، چه تاثیری در تورم مسکن و رونق یا رکود این بخش دارد؟ به عبارت دیگر، بازار مسکن تا چه میزان از افزایش نرخ ارز متاثر می‌شود ؟
برای پاسخ به این سوال، می بایست میزان وابستگی بخش مسکن به ارزهای معتبر به ویژه دلار را بررسی کرد. همانطور که می‌دانیم، سهم هزینه های ارزی در تولید مسکن جزو کمترین نهاده‌های مستقیم به شمار می‌رود، بنابراین اگر بخواهیم به تحلیل این موضوع بپردازیم که اثر افزایش نرخ ارز بر قیمت تمام‌شده مسکن به چه صورت است،‌ می‌توان گفت که به صورت مستقیم اثر قابل توجهی در این بخش نمی‌گذارد. همچنین همانند ایام گذشته دیگر، مسکن یک کالای سرمایه ای در اقتصاد کشور تلقی نمی شود و از این رو نمی توان انتظار داشت که با افزایش قیمت یک کالای سرمایه ای مانند ارز، کالای مسکن افزایش قیمت پیدا کند.
بطور دقیق‌تر، در این رابطه می‌توان تحلیلی کوتاه‌مدت و بلندمدت ارائه کرد:
در تحلیل کوتاه‌مدت، آثار هزینه‌ای ارز در قیمت مسکن بسیار ناچیز است. اگر قیمت بخشی از مصالح ساختمانی که ارزبری دارند، تغییر کند، به این ترتیب اثری در قیمت تمام‌شده مسکن می‌گذارد. از منظر دیگر که بخش تقاضای مسکن به شمار می‌رود، می‌توان این‌گونه تحلیل کرد که افزایش نرخ ارز تقاضای بخش مسکن را کاهش می‌دهد. یعنی افرادی که متقاضی غیرمصرفی مسکن هستند، ممکن است سرمایه خود را به بازار ارز منتقل کنند. بنابراین افزایش نرخ ارز در کوتاه‌مدت تب بازار مسکن را سرد می‌کند.
در تحلیل بلندمدت، زمانی که نرخ ارز افزایش پیدا می‌کند، بخشی از سرمایه‌ را به سمت خود جذب کرده و بعد از یک دوره نوسانات و تغییرات، افرادی که در این بازار سرمایه‌گذاری کرده و سود برده‌اند در گام بعد اغلب وارد بازار مسکن می‌شوند و تقاضای نسبتاً زیادی را برای بخش مسکن ایجاد می‌کنند. این تقاضای ایجاد‌شده افزایش قیمت مسکن را به دنبال خواهد داشت.
اما در یک نگاه جامع‌تر، با افزایش نرخ ارز از طرفی در کل اقتصاد، تورم و انتظارات تورمی ایجاد می‌شود که این مسئله به دلیل مقایسه قیمت نسبی مسکن از سوی سازندگان و مالکان مسکن با قیمت سایر کالاها و خدمات منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود. همچنین با افزایش نرخ ارز و به‌تبع آن افزایش تورم عمومی، تا حدی قیمت مصالح ساختمانی مرتبط با ارز، دستمزد و به طور کلی هزینه ساخت مسکن، افزایش می‌یابد که از این ناحیه نیز قیمت مسکن می‌تواند افزایش پیدا کند. تجارب و وقایع پیشین نیز نشان می‌دهد که با افزایش نرخ ارز، همواره قیمت مسکن با افزایش مواجه شده و اثرات مثبت نرخ ارز بر قیمت مسکن، فزونی داشته است.
در مجموع، افزایش نرخ ارز تا حدودی می‌تواند منجر به افزایش قیمت مسکن شود ولی این افزایش‌ها قادر به ایجاد شوک یا افزایش شدید در قیمت مسکن نیستند و حتی تشدید رکورد این بخش را نیز به همراه خواهند داشت.